现房销售，整整6年！海南房地产，给全国打了个样！

如果问今年地产圈最大的震荡是什么？想必99.9%的人都会说“828新政”。

虽然政策出台已经过去一周了，但是关于政策的讨论声，却丝毫未减。

新政内容不少，而公认杀伤力最大、最具有颠覆性的，就是那四个字——现房销售。

而有一个地方，现房销售政策已经默默跑了6年。

没错，就是海南。

毫不客气的说，当全国还在为“要不要落地”“怎么落地”争论不休时，海南已经完成了从探索到定型、从阵痛到平稳的全过程。

6年政策稳步推进，海南楼市已经跑出几个肉眼可见的变化：

首先，国央企以及少数资金实力雄厚的民企，成为拿地主力军。

其次，产品迭代的速度明显加快了，品质得到大幅提升。

最后，也是最重要的一点，新政出台后拿地的项目，至今没有出现一个烂尾。

6年里，有过阵痛，有过调整，但最终完成了转型，稳稳托住海南楼市的地基。

这份答卷，值得全国大胆“抄作业”。

接下来，楼Sir就带大家，从市场成交、土地供应、开发商投资等多个维度，逐一拆解海南这六年，到底发生了什么。

政策头两年，房价还涨了

对于828新政，全网争议最大的，就是“现房销售并非强制要求，而是可以选择”。

但楼Sir要说，虽然没有强制现房销售，但是大家不要小看了中央长期治理的决心。

能把“现房销售”写入国家层面的政策文件，本身就等于官方划好了未来方向。

丨住建部官网截图

只不过，这种变化需要一个缓冲跟过渡，让企业更好地适应和调整。

就像海南，当年现房销售的政策，也并不是断崖式的一刀切。

2020年3月，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确规定新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

注意，同样针对的是《通知》印发后拿地的项目，2020年之前的存量用地并不做约束。

即便如此，现房政策出台当年，海南住宅竣工面积还是急转直下，市场反应比想象中激烈得多。

2019年竣工面积还在1099.9万㎡的高位，2020年直接腰斩到547万㎡，2021年进一步缩到只剩309万㎡。

有意思的是，供应面积减少，楼市成交规模，受到的影响却并不大。

2020年，海南商品住宅销售面积为626.2万㎡，比前一年少了13%，但销售金额1048.9亿，跌幅只有3.8%。

到了2021年呢？海南商品住宅卖了672.1万㎡，比2020年还多卖36.9万㎡；金额也多了130.7亿。

2022年，虽然销售金额出现了较大降幅，但是2023年又拉高至1297.6亿元，冲出历史新高。

更扎眼的是，头两年，全岛住宅的均价还从1.5万/㎡，涨到了1.75万/㎡。

不过咱也得搞清楚，2020年现房政策出台，实际上落地实施的项目，还没有达到销售条件。

真正受政策约束的现房盘，2022-2023年才会陆续上市。

也就是说，现房销售政策初期，它在市场端的真实反馈，会存在一个明显的“时差”。

有阵痛，也有结构性转型

当然，阵痛肯定也是有的，最直接的反应，就是在宅地供应上。

拿海口来说，政策落地头两年，商品住宅用地的成交量，直接出现大幅缩水。

2020年全年，海口成交的商品宅地只有6幅，缩水了约82.3%。

成交面积和金额分别只有约211.7亩、40.4亿，跟上一年比，降幅高达约88.4%和53.1%。

2021年更惨，全年仅成交3幅商品住宅用地，成交面积和成交金额分别为38.5亩、13.4亿，堪称史上最低。

不过，值得关注的是，量虽然跌到谷底，价格却飙到了天花板。

2021年成交的3块地，亩单均价3480万，创下海口宅地历史新高。

直到2023年，海口宅地成交面积才慢慢爬回1322亩，成交金额也恢复到81.6亿，算是勉强够着了2019年的水平线。

从断崖到爬坡，整整用了三年。

当然，楼Sir也得说句公道话，土地成交滑坡的账，也不能全算到“现房销售”头上。

那两年，全国都深受“口罩”影响，工地停摆、售楼处关门…整个市场按了暂停键，开发商自顾不暇，哪还有心思拿新地。

再加上海南史上最严“双限”政策，岛外购买力进不来，拿地这事，确实得再三考虑。

土地供应的阵痛传导到开发端，全省住宅开发投资的热情，自然也得跟着降温。

再来看一组数据：2019-2025年海南房地产开发投资额。

可以看到，2020年现房销售政策出台后，住宅类开发投资额应声而降。

2020年跌到了946.4亿，2021年、2022年，这个数字继续缩水，变成897.1亿、793.1亿。

连续3年，住宅投资都齐刷刷往下走，开发商的钱袋子确实收紧了。

但意外的是，虽然住宅在缩，但是办公和商业的投资，却突然旺了起来。

办公类投资，2019年只有34.5亿，2020年却翻倍涨到70.8亿，2021年又冲到89.1亿。

商业类投资，2019年为135.9亿，2020年涨到165.7亿，2021年继续爬到166.3亿。

新政出台的那两年，住宅投资降了不少，但海南房地产的投资总额（住宅+办公+商业），居然惊奇地稳住了。

2020年全年开发投资总额1182.9亿，几乎与2019年持平。

哪怕是到了2021年，开发投资总额，也稳稳维持在1152.5亿。

平稳过渡，海南做对了什么

828政策提出现房销售，终极目的是什么？

当然是为了防范“烂尾”风险，让老百姓“放心买好房”。

海南从2020年推出现房销售的同时，就同步大力推广安居房项目，以远低于当时市场价，给本地居民及引进人才的住房需求托底。

到了2022年，又启动城市更新行动试点，海口、三亚等市县因城施策，相继出台城市更新实施指导意见及配套文件。

安居房兜底、城市更新盘活存量、现房销售守住底线，多轨并行。

我们看到2022年开始，海南土地市场的走向，已经开始变得健康。

2024年，海南省住建厅、发改委等7部门联合印发《关于进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》，城市更新项目经批准可办理商品房预售许可。

这个口子打开，2024年海口商品住宅用地成交金额，直接冲上109.7亿，历史新高。

比2023年的81.6亿，涨了足足34%，比2019年那轮牛市，也高出一大截。

这里，楼Sir特意整理出了从2020年至今，海口商品住宅用地成交情况，大家一眼就能看出变化趋势。

除了土地端的恢复，还有几个变化，海南的小伙伴们应该都能明显感受到。

首先，国央企以及少数资金实力雄厚的民企，成为拿地主力军。

那些高杠杆、快周转的玩家，比如恒、碧、融等，还有一些昙花一现的不专业民企，逐渐被挤出赛道。

其次，产品迭代的速度明显加快了，品质得到大幅提升。

不同于以前的看PPT买房，现在的购房者越来越信服“所见即所得”的现房，倒逼开发商从原来的重销售，变成重“实景呈现”。

新出来的项目，从外立面到园林再到户型，都比前几年上了一个台阶，这是实打实能看到的。

最后，也是最重要的一点，新政出台后拿地的项目，至今没有出现一个烂尾。

从阵痛到纠偏，从断崖到回稳，现房销售海南跑了6年，踩过坑，也走过弯路。

这期间，开发商学会了长期主义，政府学会了动态调整，市场也慢慢找到了新的平衡。

6年后的今天，当现房销售从“海南探索”上升到“全国命题”。

海南不再是那个孤独的先行者，而是手握答卷的“尖子生”。

这份“海南经验”，值得全国认真抄一抄。

海南现房销售政策6年，屏幕前的你，觉得买房更踏实了，还是觉得选择变少了？欢迎点下方链接投个票，说说你的真实感受。

关于海南现房销售落地这6年，市场、土地端的变化，咱们今天就聊到这儿啦。

下一期，楼Sir将换个最实在的角度，从“买房人到底从这6年里得到了什么？”跟大家聊一聊。

敬请期待，咱们不见不散~