北京
文/上海进深 严明会
建发大宁这块地，自6月底以72.89亿元拿下之后，就一直是市场关注的焦点。
7月，项目就已经有过一版过程稿流出。如今随着规划方案正式公示，项目的产品轮廓更加清晰。
根据目前公示的设计方案，项目拟建12栋15-17F住宅，局部设置架空层，并配置多个下沉庭院，整体会打造成为抬板社区。
主出入口设置在东侧江场三路上，大门前是一处开放式人行广场，建发还做了一段约百米长的架构，将城市界面与社区入口串联起来，归家仪式感十足。
亮点解析
第一，静安首个全域抬板住宅。
项目整体采用抬板设计，围绕会所下沉庭院的4栋住宅，均设置首层架空，同时社区内部还有多处大面积集中绿化。
板上道路标高10.6米，小区外部道路标高在4米左右，粗略算下来，抬板的高度超过6米。
第二，公区尺度大。
项目预计会配置5000㎡以上的会所，再加上约120米景观中轴，以及大量架空层空间，整个社区的公共空间体量相当可观。
如果结合约8.9万㎡的计容体量来看，户均能够享受到的公共空间面积不低。
建发在宝山云湖玥已经交出了抬板产品的实景答卷，这次来到静安大宁，会所、景观、架空层等空间还会有不少升级。
第三，极致面宽。
预计项目主力户型为110-140㎡，小区中间位置的楼王预测面积段约170-190㎡。
全两梯两户，每户都有独立电梯厅。
从楼栋轮廓来看，多阳台、多飘窗、独立电梯厅这些如今改善住宅比较常见的配置基本都有。
真正拉开差距的，是面宽。
按照目前公示图纸比例推算，以北侧约110㎡入门户型为参照，将旁边13.88米的参照线拉过来，边套南侧面宽或能做到13米以上。
这个面宽数据放在全市同面积段户型里，确实是头部水准。
土拍回顾
今年6月30日。上海第五批次土拍，静安区N070402单元081a-08地块共吸引保利发展、中海、建发、招商、华润&越秀联合体5组竞买人参拍。
经过168轮激烈角逐，建发最终以72.89亿元总价、29.63%溢价率、81665元/㎡楼板价成功竞得地块。
地块出让面积36432.38㎡，容积率2.45，规划建筑面积89259.33㎡，建筑限高60米。
地形方正，没有商办配建，没有中小套要求，没有保障房，是一块非常纯粹的住宅地。
配套方面，它所在的大宁板块已经相对成熟。
项目紧邻汶水路和中环高架，距离1号线汶水路站、7号线行知路站均约1.3-1.5公里，周边还有在建的20号线。
2公里范围内，大宁音乐广场、久光中心、大宁国际商业广场等商业配套比较集中，大宁公园、第十人民医院等公共设施也在周边，静安府、静安天悦等次新住宅小区环绕。
教育是这块地未来比较大的想象空间。
地块出让之前，静安官方就明确了紧邻地块南侧的规划小学，要引进静安南部的优质资源，东南侧还有规划的初中用地，现在还是万荣产业园。
当然，地块也不是没有短板。
最明显的一点，就是北侧紧贴中环线，直线距离只有约50米。其次，地块实际位置已经比较靠近大宁与彭浦交界，和传统意义上的大宁核心区相比，还是存在一定距离。
另外，轨交距离并不算近。最近的1号线汶水路站和7号线行知路站，步行距离都在1.5公里左右，对于比较依赖地铁通勤的买家来说，这是一个需要考虑的因素。
价格猜想
目前大宁板块在售的中建玖上琅宸，规划8栋12-24F高层住宅，总户数446户，已经三次开盘，合计推出408套房源，均价约14.68万元/㎡，目前已网签304套，去化率约75%，其中，大户型的去化速度较慢。
大华静安年华规划1栋24F高层和3栋5-6F住宅，共175套，2025年9月首开105套，均价约13万元/㎡，目前已网签56套；今年6月中旬推出17套叠加，均价约15万元/㎡，近三个月时间仅网签1套。
与此同时，大宁的土地供应还在继续。
今年9月第九批次土拍中，静安区大宁117a-09地块即将出让，用地面积约4.22公顷，容积率2.4，起拍总价66.84亿元，起始楼板价约6.6万元/㎡。
这样一块楼板价已经达到81665元/㎡，装修标准达到4000元/㎡，叠加建安、税费等成本，未来售价是一点看点。
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