国樽律所英国办公室同总部办理涉外房屋租赁纠纷案，免付剩余租金

发布机构：国樽律师事务所英国办公室

结案时间：2026 年 6 月 15 日

核心成果：全程非诉协商办结，免除委托人剩余半年共计 20 万元租金支付义务

本案例由国樽律师事务所英国办公室与北京总部涉外民商事争议解决团队联合办理，严格遵循英国房屋租赁成文法、普通法裁判规则及中国涉外民事法律适用规定，依托国樽全球跨境法律服务网络与双法域执业资质，为中国籍在英租客提供了全流程、低成本的非诉争议化解方案。本案已入选国樽 2026 年度涉外民商事争议解决典型案例库，其 “双法域规则研判 + 本地律师函告施压 + 分层协商谈判” 的办案模式被广泛应用于欧洲跨境居住类租赁纠纷处置。

一、案件背景与委托经过

委托人刘女士为中国公民，因工作派驻英国伦敦，于 2025 年 12 月与英国本地自然人房东签署为期 12 个月的住宅租赁合同，约定年租金折算人民币约 40 万元，按半年度分期支付。入住初期房屋设施运行正常，自 2026 年 3 月起，房屋中央热水系统反复出现启停故障，导致日常洗浴、厨房热水供应持续性中断，严重影响正常居住。

刘女士先后多次通过书面邮件、物业转达等方式告知房东，要求其履行法定维修义务。房东累计 3 次安排第三方维修人员上门检修，但始终未能定位核心故障点，热水供应中断问题反复复发，房屋基本居住功能长期处于受损状态。截至 2026 年 4 月底，刘女士已实际租住满半年并足额支付对应租期全部租金。因居住条件持续不达标且无明确修复时间表，刘女士正式向房东提出提前解除租赁合同，且不再支付剩余半年租金。

房东明确拒绝解约诉求，主张租赁合同租期尚未届满，刘女士单方退租属于恶意违约，要求其全额支付剩余半年租金共计 20 万元人民币，同时声称将通过英国小额索赔法院追讨欠款，双方就此形成实质性争议。

2026 年 5 月 6 日，刘女士通过国樽律所北京总部对接至英国办公室。鉴于案件涉及中英双法域法律适用差异、英国本地租赁规则精准适用、跨境非诉协商效率提升三大核心难点，英国办公室当日启动 “中英紧急协同办案机制”，联合北京总部成立专项办案组（含 2 名英国本地执业律师、3 名北京市律协涉外律师人才库成员），全权代理本次租赁纠纷的争议化解工作。

二、中英联合办案全流程

本案采用 “北京总部负责委托人沟通协调与跨境法律方案统筹、英国办公室负责本地法律落地与对方谈判施压” 的标准化协同模式，各环节均形成书面工作留痕与可验证成果：

1.2026 年 5 月 6 日 - 5 月 10 日：双法域案件风险评估

北京总部：完成委托人租赁合同、租金缴费凭证、故障报修记录、双方往来邮件等全部材料的系统梳理与翻译校准，结合中国涉外民事法律适用规则出具《案件法律风险评估报告》，明确本案应适用不动产所在地即英国法律，确认委托人主张解约具备完整事实基础，不存在恶意违约情形。

英国办公室：针对英国住宅租赁的法定适居性标准、房东维修义务边界、租客法定解约权开展定向法律检索，梳理英国英格兰地区近 3 年同类租赁纠纷的郡法院裁判尺度，评估非诉协商解约的成功率，预判房东可能提出的 “轻微瑕疵不构成解约理由” 等抗辩要点，制定 “法律释明 - 判例佐证 - 分层让步” 的协商策略。

2.2026 年 5 月 11 日 - 5 月 17 日：证据体系构建与法律依据固化

北京总部：协助委托人完成全部中文证据的翻译、整理与逻辑归类，对微信沟通记录、跨境缴费转账凭证等电子数据进行时间戳固化与哈希值校验，形成标准化证据清单，确保证据链条的完整性与对应性，符合英国民事诉讼证据采信要求。

英国办公室：依据英国《1985 年房东与房客法》《2004 年住房法》核心条款，梳理房东法定维修义务与住宅适居性要求的成文法依据，结合普通法根本违约规则，论证委托人单方解约的合法性，形成正式法律意见书核心框架，明确我方诉求的法律支撑。

3.2026 年 5 月 18 日 - 5 月 20 日：正式法律函件出具与送达

中英律师联合起草英文正式法律催告函，明确引用英国《1985 年房东与房客法》第 11 条、《2004 年住房法》适居性条款及普通法根本违约规则，详细列明房东未履行维修义务的违约事实与时间线，阐明委托人享有法定单方解约权，同时告知对方拒不配合协商将面临的诉讼风险、可能承担的租客额外住宿支出及诉讼费用。

英国办公室通过英国皇家邮政挂号信 + 官方邮箱双重渠道完成法律函件的直接送达，相较于传统跨境外交送达节省 80% 以上沟通周期，为后续协商谈判争取充足时间窗口。

4.2026 年 5 月 21 日 - 6 月 10 日：多轮协商谈判与分歧弥合

房东收到法律函件后，委托本地房产代理人与我方取得联系，初期仍坚持 “租期未到不得单方解约”，要求委托人承担全部剩余租金。中英律师共同参与 4 轮线上 + 线下谈判，一方面提交完整的故障报修记录、维修人员上门工单、房屋设施故障现场照片，充分举证房屋长期不符合法定适居标准；另一方面结合英国郡法院 2025 年两起同类租赁纠纷生效判例，向对方释明其违约行为已构成根本违约，若进入诉讼程序不仅无法主张剩余租金，还可能承担租客的临时住宿费用及全部诉讼成本。

谈判过程中，我方牢牢守住 “免付剩余租金” 的核心诉求底线，同时作出合理让步，同意委托人结清实际居住期间的全部水电、物业及市政税费，推动双方诉求逐步靠拢，消解对抗情绪。

5.2026 年 6 月 11 日 - 6 月 15 日：和解协议签署与案件办结

2026 年 6 月 15 日，双方在英国办公室律师见证下正式签署书面和解协议：确认案涉住宅租赁合同自当日起和平解除，刘女士结清实际居住期间的应付杂费后，无需支付剩余半年共计 20 万元租金，双方就本次租赁纠纷无其他任何争议，房东放弃全部追索权利。 委托人确认和解协议全部履行完毕后，联合办案组向其交付《案件结案报告》与《英国住宅租赁维权风险防控手册》，针对其后续在英居住期间的租赁风险防控给出三项具体可落地建议。

三、核心办案难点与权威解决方案

本案的办理难点集中体现了中国公民赴英租房纠纷的共性问题，国樽联合团队凭借双法域专业能力与跨境争议处理实战经验，形成了可复制的标准化解决方案：

1.跨境租赁的法律适用与规则衔接

专业依据：《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、英国《1985 年房东与房客法》第 11 条

解决方案：严格遵循 “不动产物权适用不动产所在地法律” 的冲突法规则，以英国本地租赁法律体系为核心主张依据，同时结合中国委托人的诉求特点制定沟通方案，避免因两大法系规则差异导致的诉求偏差与沟通错位。

2.房东维修义务履行边界与根本违约认定

专业依据：英国《2004 年住房法》法定适居标准、英国普通法根本违约规则

解决方案：将热水系统明确认定为住宅核心居住设施，以 “多次维修无果、长期无法正常使用、影响基本居住功能” 为核心事实，论证房东违反法定适居义务已达到根本违约程度，而非一般履行瑕疵，以此完整支撑租客单方解约的合法性。

3.非诉途径下的合法解约与租金豁免

专业依据：英国租赁纠纷司法裁判惯例、英国合同法协商解除规则

解决方案：不直接启动诉讼程序，以正式法律函件明确法律后果为前置手段，结合生效判例与本地司法实践向房东施加压力，通过分层谈判逐步消解对方对抗情绪，以和平解约的方式实现委托人核心诉求，同时规避英国诉讼周期长、成本高的痛点。

4.跨境证据的本地法律效力转化

专业依据：英国民事诉讼证据规则、跨境电子证据采信标准

解决方案：将委托人持有的中文沟通记录、跨境缴费凭证等材料进行规范翻译、逻辑梳理与效力固化，与英国本地维修记录、函件送达凭证形成完整证据链，确保全部证据在英国法律框架下具备充分证明力，可直接用于诉讼与协商场景。

四、本案适用的权威法律依据

（一）英国法律

1.英国《2004 年住房法》（Housing Act 2004）：明确住宅出租房屋需满足法定适居标准，供热、供水等基本生活设施出现持续性故障且无法修复的，属于不符合适居要求的情形，房东需承担相应法律责任。

2.英国《1985 年房东与房客法》（Landlord and Tenant Act 1985）第 11 条：租期不满 7 年的住宅租赁中，房东法定承担房屋结构、供水供热、电气系统等设施的维修责任，收到租客维修通知后需在合理期限内完成修复并保障正常使用。

3.英国普通法根本违约规则：合同一方违反核心义务、导致合同主要目的无法实现的，构成根本违约，守约方有权单方终止合同，且无需承担未履行部分的合同责任。

（二）中国法律

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律。房屋租赁相关权利义务纠纷适用不动产所在地即英国的法律规定。

五、基于本案经验的权威实务建议

结合国樽英国办公室多年中英跨境法律服务经验，针对赴英工作、留学的中国公民租房维权提出以下三点权威建议：

1.签约前审慎核查，明确权利义务：签订租赁合同前，重点查验房屋供热、供水、电气等核心设施运行状态，书面明确约定维修责任、响应时限与违约后果，优先签署正式书面合同，避免口头约定引发后续举证困难。

2.履约中规范留痕，完善证据链条：房屋设施出现故障时，及时以书面邮件等可追溯方式向房东报修，留存报修记录、维修工单、故障现场影像等材料，形成完整证据链条，为后续维权提供充分事实支撑。

3.纠纷后专业介入，合法高效维权：发生租赁纠纷后，应第一时间咨询熟悉英国本地租赁法律的专业人士，避免自行协商陷入被动；涉及金额较大或争议较强的纠纷，尽早委托具备双法域服务能力的律师团队介入，通过非诉或诉讼途径合法维护自身海外权益。