绿洲云台璟园测评：上秦淮低密四代宅，迭代城市改善人居

沉寂数年之后，江宁上秦淮——如今南京紫金山科技城核心区——终于迎来久违的改善级全新产品。作为板块内首个低密第四代住宅，绿洲云台璟园的亮相，不仅填补了区域高端人居市场的空白，更以越级产品配置重新定义了上秦淮人居标准。

项目锚定低密纯洋房、四代露台宅、宋式意境园林、日立天氟地水两联供+独立双新风四大核心卖点，将现代建筑美学与东方雅致园林相融，致力于为城市高知圈层，打造一处兼具自然诗意与科技舒适的纯粹住区。

01 LOCATION 地段解析：紫金山科技城的资源聚合与红利兑现

绿洲云台璟园位于南京市江宁区双龙大道以西、融智路以南，占位上秦淮板块核心地带。原南京未来科技城已正式更名为南京紫金山科技城，规划范围约43平方公里，上秦淮正是紫金山科技城的核心居住片区。板块依托紫金山实验室、东南大学等顶尖创新资源，正从 “规划蓝图" 加速走向 "实景兑现"。

交通路网

项目北侧约600米即为地铁3号线秣周东路站。南京地铁3号线三期（“上秦淮延伸线"）已于2025年12月19日开通初期运营，实现与既有3号线无缝衔接，居民出行可一线直达南京南站、新街口等主城核心枢纽。此外，项目紧邻双龙大道快速路、机场高速与绕城高速，自驾出行至禄口国际机场、百家湖商圈等区域均十分便捷，构筑起立体高效的出行网络。

产业红利

产业红利是板块长期价值的重要支撑。紫金山科技城聚集了各类经营主体超3000家，包含科技型中小企业468家、高新技术企业253家，重点发展空天经济、6G通信、人工智能等未来产业，形成 "实验室 — 产业集团 — 科技城" 的发展路径。高能级产业的聚集，正源源不断地为板块导入高知产业人群，奠定长期人口红利与圈层基础。

生态资源

项目南侧紧邻云台山河，一路之隔即可享有一线河景资源。步行可达上秦淮湿地公园、悠湖公园、中心湖公园，丰富的水域及绿植资源，在繁华的科技城之中构筑起天然的生态背景，为居者提供了一处静谧鲜氧的宜居环境。

▲ 绿洲云台璟园项目区位图，仅供参考

周边配套

教育：步行可达学林东路幼儿园、游府西街小学江宁分校，未来科技城初级中学在建推进中，板块形成完善的公办教育链条。

医疗：江宁妇幼保健院（总建面约11.88万㎡，设床位500张）已进入装修收尾阶段，预计2026年内交付运营，叠加鼓楼医院江宁分院、同仁医院等优质资源。

商业：步行可达砂之船奥特莱斯，板块第二大商业体"悠湖湾"定档2026年9月26日开业，已签约盒马、孩子王、星巴克、华为等知名品牌。

02 PLANNING 科学营城：产业筑城与人居升级的双重逻辑

绿洲云台璟园的诞生，深植于紫金山科技城"产业筑城—人才导入—人居升级"的整体开发逻辑之中。2025年7月30日，绿洲地产以5.81亿元底价竞得该地块，楼面价10000元/㎡。这是绿洲地产继云湖悦府、云湖十里院之后在江宁打造的第三个项目，一脉相承了其擅长的低密开发基因。

▲ 绿洲云台璟园科学营城逻辑与双重保障体系示意图

在开发节奏与保障体系上，绿洲地产始终坚持稳健背书。作为获评"中国信用3A级企业"的实力房企，绿洲地产坚持自有资金开发、封顶后开售的稳健节奏，从源头保障了项目的兑现力。同时，项目引入具有央企背景的五矿物业，提供全周期社区运营服务。开发商稳健与央企物业双重保障，赋予置业者极大的安心感。

「板块内公办教育链条逐步落地、悠湖湾商业体预计开业、江宁妇幼保健院预计交付等一系列配套推进案例，进一步佐证片区发展的确定性与未来价值潜力。」

03 PRODUCT 产品力测评：四代宅的产品表达

绿洲云台璟园以纯粹的9-10层低密洋房社区为基底，将第四代住宅的创新理念贯穿始终。本节将从建筑立面与景观营造两大核心维度，深度拆解项目的产品力密码。

维度一

建筑立面：现代简约与全现浇工艺的产品表达

▲ 绿洲云台璟园项目效果图，展现现代简约立面与错层露台设计

建筑立面不仅是居所的外衣，更是城市界面的重要组成。绿洲云台璟园外立面采用基座石材干挂+铝板+大面积三层中空落地玻璃（三玻两腔系统窗），整体呈现现代简约风格，质感卓越。项目践行第四代住宅设计理念，户户配备错层挑高空中露台，露台上下错位排布，形成层层退台式的立面韵律感。这种设计不仅打破了传统建筑立面的刻板，更兼顾了住户的私密性与无界观景视野。尤其是建面约166㎡户型，打造约6.3米挑高墅厅+270°转角大露台，一层一户的专属设计彰显出高阶改善的质感。

从建筑工艺角度剖析，项目采用全现浇框架剪力墙结构（非预制拼接），摒弃了可能存在拼缝隐患的工艺；墙面采用人工拍浆工艺，从结构耐久性层面提升立面长期观感与使用寿命，大幅降低墙体开裂与外墙渗水的风险，为居者筑牢长期安居的基石。

产品标签

四代露台宅 · 全现浇结构工艺

户户错层挑高空中露台，层层退台韵律感；全现浇框架剪力墙结构，人工拍浆工艺，有效降低墙体开裂、外墙渗水风险。

维度二

景观营造：宋式意境与无风雨归家动线

▲ 绿洲云台璟园项目效果图，呈现宋式意境园林与下沉式庭院空间

在景观营造上，项目秉承宋式美学理念，打造中央宋式意境园林。园区涵盖阳光草坪、景观水系、下沉式庭院等丰富空间节点，营造移步换景的归家序列。社区配置下沉式业主会所（架空层泛会所），功能涵盖休闲会客、健身器材、四点半学堂、瑜伽室等全龄活动空间。社区园林规划有儿童运动场、雨水花园、风雨连廊，规划实现从地库到会所全程无风雨连接。地下车库采用全人车分流设计，打造星空顶精装车库并预留充足新能源充电桩位，将仪式感延伸至归家动线的每一个节点。

专业视角看，景观动线设计是社区活力的关键。下沉庭院与风雨连廊的巧妙串联，打破室内外空间界限，构建出全天候、全龄段友好的居住动线。无论寒暑雨雪，居者皆可自在穿行于社区各个功能节点，提升日常居住舒适度与邻里交互频次，让园林真正成为承载生活的"泛会所"。

产品标签

宋式意境园林 · 星空顶人车分流车库

宋式美学中央园林，阳光草坪·景观水系·下沉庭院移步换景；全人车分流，星空顶精装车库，规划风雨连廊，打造全程无雨归家动线。

四代露台宅 × 宋式意境园林 × 全现浇工艺 × 星空顶车库——绿洲云台璟园以四大产品标签，构建起上秦淮板块颇具辨识度的改善人居坐标。

04 LAYOUT 户型分析：99-166㎡全周期覆盖，户户露台

项目打造四大主力户型，建面约99-166㎡，全系户型均搭载日立天氟地水系统，整合中央空调、地暖与双新风系统，营造冬夏舒适的温湿度居住体验。

建面约99㎡ · 三房两卫

全龄适配起步户型

▲ 建面约99㎡户型图，独立露台设计有效拓展实际使用空间

入门级四代洋房户型，配独立露台，拓展空间充足，套内实际使用感受突出。相较于市面上同面积段的高层产品，四代宅的空间拓展设计，让每一平方米都物尽其用。

专业点评：作为板块内低密四代宅的入门配置，99㎡户型在同等建面下，依托露台与飘窗拓展，提升实际可用面积，适配首置及三口之家的居住需求，是板块内少见的低门槛改善入场券。

建面约114㎡ · 三房两卫

横厅大平层体验

▲ 建面约114㎡户型图，横厅大阳台布局提升空间通透感

横厅大阳台布局，空间开阔通透，为三房两厅两卫格局。横厅设计有效拉大客厅面宽，进一步提升采光与通风效率，空间感直逼大平层产品。

专业点评：与99㎡户型相比，114㎡在保持三房格局的基础上，拉满公共区域的尺度感，适配二孩家庭改善自住需求。

建面约128㎡ · 四房两卫

全明四房，动静分区

▲ 建面约128㎡户型图，四开间朝南保障全屋采光

四开间朝南格局，客厅、餐厅独立分区，兼顾卧室私密性与全屋采光通透性。依托第四代住宅的空间拓展设计，128㎡户型可带来接近传统150㎡四房的空间感受。

专业点评：四开间朝南保障全屋采光均好性，客餐独立分区实现动静分离的居住逻辑，让改善家庭在控制总价的前提下，享受更优的空间体验。

建面约166㎡ · 四房 · 一层一户（仅50套）

一层一户 · 墅厅大宅

▲ 建面约166㎡户型图，一层一户搭配270°转角大露台与挑高墅厅

全屋朝南五开间设计，无北向房间，客厅约6.3米挑高打造空中墅厅，搭配270°转角大露台，一层一户布局。挑高墅厅设计与全明朝向组合，在总价可控的洋房产品中实现类别墅化的居住体验。

专业点评：166㎡户型拥有五开间朝南、无北向房间的出色布局，配合270°转角大露台，将室内空间与户外景观无缝衔接。全盘仅50套，属于社区内为数不多的高阶改善产品，是项目产品力的代表作品。

05 SUMMARY 项目总结：一张更立体的画像

1

区位特点：上秦淮板块首个低密四代宅，紫金山科技城产业红利加持

2

规划背书：绿洲地产稳健开发+五矿物业央企运营双重保障

3

立面工艺：现代简约立面+全现浇结构工艺，层层退台错落有致

4

景观营造：宋式意境园林+下沉会所+全人车分流车库

5

户型创新：99-166㎡全周期覆盖，户户露台，高得房率，166㎡稀缺墅厅大宅

∞ THE END 确定性时代的改善优选

绿洲云台璟园的确定性来源于三大基石：一是紫金山科技城高能级产业规划带来的资源价值与人口红利；二是绿洲地产坚持自有资金开发所展现出的产品兑现诚意；三是地铁延伸线开通，叠加逐步兑现的商业、医疗、教育配套，推动板块成熟度持续跃升。

项目以纯粹的9-10层低密洋房社区、第四代住宅户户露台的创新设计，精准匹配板块内改善家庭、全周期居住需求及看重低密品质的自住客群。对于追求生活品质与长期价值的购房者而言，绿洲云台璟园无疑是当下市场中难得的优选之作，建议实地前往示范区亲身感受其产品力魅力。

本文数据来源于CRIC数据库、政府官方公示及项目公开信息，具体信息以官方最终公示及销售现场为准。读者在做出任何置业决策前，应结合最新市场信息进行独立判断。文中AI生成分析图仅用于观点可视化呈现。

THE END

本文由【克而瑞（南京）研究中心】分析师骆珠萍撰写，【克而瑞（南京）研究中心】深耕南京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。