告别规模扩张！新建商品房供应减量超30％，上海楼市迈入“十五五”新周期

上海楼市。李贝贝/摄

本报记者 李贝贝 上海报道

9月3日，上海市发布《住房和城乡建设管理“十五五”规划》，明确未来五年新增商品住房供应2500万—2800万平米，较“十四五”实际供应量缩减超过30%，成为全国首个公开明确商品住房供应减量目标的一线城市。叠加“8.28”楼市新政完成拿地、融资、销售全链条制度升级，上海楼市正式迈入“低供应、强监管、高品质”发展新阶段，房企拿地逻辑与行业发展格局或将迎来深度重塑。

针对此次政策调整对房企上海布局、拿地逻辑、产品策略带来的影响，《华夏时报》记者向中海地产上海公司等房企进行提问，多数房企以“暂不便解读”为由婉拒采访。

“本轮供应缩减科学合理，有利于市场长期稳健运行。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者分析指出，上海的数据逻辑科学，结论精准，能够客观反映市场实际。这一调整也综合考虑了近年来土地市场缩量、部分需求转向二手房等多重因素。

供地收缩、全链监管落地

《规划》明确提出，上海市将加快构建房地产发展新模式，推动实现更高水平宜居安居。其中提出加快完善住房供应体系，科学合理确定各区住房供应规模、空间布局和产品结构，新增供应商品住房2500万—2800万平米。

对比“十四五”楼市数据，本次供应减量幅度显著。“十四五”期间，上海房地产市场保持总体平稳，新建商品住房累计新增供应4224万平米、36.4万套，成交4222万平米、36.3万套；城镇居民人均住房建筑面积从2020年末的37.4平米提升至2025年末的37.6平米，居民居住条件持续改善。

商品房增量严控的同时，上海土地供应端同步开启提质缩量模式。今年4月初，上海市规划和自然资源局发布2026年度国有建设用地供应计划，明确全年国有建设用地供应规模为1140—1500公顷，供地中值1320公顷，较2025年下降10%。与此同时，2026年度供地计划明确要求，存量建设用地占比不低于70%，新增用地将优先保障重大产业项目与民生配套事业发展，严控无序增量开发。

值得注意的是，上海本地减量提质的供给政策，与国家层面“8.28”楼市新政形成长短结合、上下联动的政策协同，从开发全链条重塑行业运行规则，为新周期楼市发展划定清晰框架。据了解，“8.28”明确，新出让商品住房项目将优先实行现房销售模式；房企拿地必须使用自有资金，土地出让价款可分期缴纳；建立项目主办银行制度，开发贷款发放节奏严格匹配建设周期，严禁超前放款。

多位受访人士认为，2500万—2800万平米的“十五五”新房供应上限，并非短期临时性调控举措，而是官方对近年来上海楼市演变趋势的制度化固化，是适配城市高质量发展、推动房地产行业转型升级的长效安排。

严跃进指出，从供应结构看，本次调整更加注重供地品质的提升。当前策略更趋审慎，有效缓解了区域库存压力，使供应与真实需求更加匹配。同时，结合上海地铁网络持续完善、政策端适度放宽等利好，市场需求确定性增强，房价走势更为稳健，项目去化周期也更符合企业健康经营的节奏。

严跃进进一步强调，上海缩减供地的做法并非个例，今年作为“十五五”开局之年，多数城市均已主动收缩土地供应，“这是全国性趋势，符合各地市场实际”。缩减背后，各地更关注去化确定性高的板块，这对楼市稳定具有积极意义。此外，供应结构同步优化，未来高品质项目、“好房子”比重将提升，并与“十五五”房地产发展新模式有效衔接。

58安居客研究院院长张波则向记者分析指出，由于销售制度调整，房企会重新审视拿地与布局策略。拿地逻辑上，从快周转盘转向产品力优先。

其介绍说，安居客监测显示，上海二手房挂牌量同比持续减少，预计可售二手房明年将减少2.3万套，市场的供需平衡将进一步加强。“以往城市规划多聚焦新房增量指标，上海则把二手房存量信号纳入决策，在二手房挂牌同比下降、业主惜售、真实库存回落的存量收缩现实基础上，下调新房供应，结构性增加改善产品供给比例，是适合当下需求的举措。”张波表示。

就在8月31日，中海地产拿下“真如之心”地块，耗资150.19亿元，成交综合楼面价约37835元/平米，刷新普陀区土地出让总价纪录。按照新政规则，现房销售要求适用于新出让项目。针对本次成交地块是否将率先执行现房销售新政，中海地产上海公司相关人士回应，目前上海地方配套实施细则尚未出台，具体执行标准暂未明确。

不过，业内普遍预判，后续上海所有新增出让地块将全面适配“8.28”新政及本地新规要求。土地定价逻辑、房企开发节奏、新房上市节奏将迎来系统性重构，行业资金门槛、产品品质门槛持续抬升，中小房企生存空间进一步压缩、加速出清，上海楼市市场集中度将持续提升，行业头部效应愈发显著。

多元安居体系全面成型

供应端的主动减量，并非意味着城市居住功能的收缩，而是为“好房子”建设和居住品质升级腾挪出结构性空间。“十五五”期间，上海将通过保障房扩容、城市更新与存量改造，构建一个“重保障、优存量、提品质”的多元安居新体系。

根据规划部署，在促进房地产市场平稳健康发展方面，除收紧商品住房增量外，上海市还要求稳妥有序推进房地产开发、融资、销售等相关基础性制度建设。规范市场秩序，提升房地产服务业能级水平。加大专业化、规模化住房租赁企业培育力度，健全房屋租赁分类监管体系。

同时，要求推动住房保障扩容提质。《规划》明确，至2030年，新增供应保障性租赁住房25万—27万套（间），新增筹措供应新时代城市建设者管理者之家床位12万张以上，并加强各类人才安居服务、有序推进住房保障轮候库建设等。

而居住品质升级将成为新周期核心重点。据悉，上海将有序推进“好房子”建设，实施房屋品质提升工程，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平；针对大型居住社区，将滚动实施大型居住社区配套三年行动计划，提高建设及开办品质。新增公共服务配套300项，成熟大型居住社区占比提升至80%以上。

“十五五”期间，上海物业治理水平也将得以进一步提升。至2030年，全市住宅小区物业治理覆盖率达到100%，完成1500个重点小区物业治理提升，鼓励支持物业服务企业业态向居家养老、健康管理等个性化服务领域延伸，支持企业开展集团化运作、品牌化经营。同时，上海还将充分发挥住房公积金支持效应，探索拓宽住房公积金资金使用范围等。

城市更新与存量改造，则将成为住房提质的核心抓手。《规划》显示，“十五五”期间，上海将大力实施城市更新，持续推动城市高质量内涵式发展。其中在城中村改造方面，至2026年底，全面启动城中村整体改造项目、完成整治提升；至2027年底，全面完成整体改造项目的前期改造；同步推进实施规划拔点；进一步扩大老旧小区改造覆盖面，实施老旧小区改造3000万—4000万平米；有序推进老旧电梯更新和既有多层住宅加装电梯。

除居住物业升级外，商办存量资产焕新也是本次规划的重点内容。未来五年，上海将完成150栋商办楼宇更新升级，重点聚焦小陆家嘴、虹桥国际中央商务区、漕河泾、五角场等核心商务板块，推动存量商务载体迭代焕新、业态升级，全面激活城市存量空间价值，实现城市居住功能与产业功能协同高质量发展。