戴德梁行王飞强：从东京办公热潮，看国内写字楼的长期主义

编者按：这是南京商业地产商会成员单位——戴德梁行高级董事、南京及合肥公司总经理王飞强的署名文章，深度解析东京都心办公市场火热背后的深层逻辑。作为全球知名房地产咨询机构，戴德梁行长期追踪全球写字楼市场动向，并以专业视角洞察行业趋势。

小贴士

「东京都心」究竟是东京哪里？

「都心」这个词汇本来的意思是「大都市的中心、核心区」，在日本社会的普遍认知里多半是指东京核心商业、办公地段（带），也就是大手町站、霞关站、银座站、永田町站、东京站（丸之内）的周边区域。

东京23个区，如果要标注「都心」的范围的话，一般会用「都心××区」的方式来标注。（＊××为数字）

● 都心3区：千代田区・中央区・港区

● 都心5区：千代田区・中央区・港区・新宿区・涩谷区

● 都心6区：千代田区・中央区・港区・新宿区・涩谷区・文京区

最近经常被问到一个很现实的问题：东京都心写字楼空置率跌破2%，核心片区一房难求，租金已经连续三十个月向上；反观国内一线城市，写字楼空置率还徘徊在20%上下。不少人由此生出疑惑，国内办公物业，是不是已经出问题了？

东京写字楼空置率走势图

大可不必拿着别人交完卷的答案，来评判我们还在作答的试卷。东京今天的火热，是完整走过一轮风险出清、市场修复、供需再平衡之后的结果。直接拿东京都心的市场水位，对标当下的上海陆家嘴、北京金融街，时间周期本就不在同一维度。

三鬼商事2026年7月末的数据很直观：东京都心五区写字楼平均空置率1.95%，丸之内、大手町这类金融心脏地带，甲级楼宇实际可租空置率接近0.1%，近乎满租。区域月租金折合人民币约304元/㎡·月，核心甲级更是达到549元/㎡·月，同比上涨16.4%，创下1995年以来新高。其它五大行数据显示，2025年东京23区办公新增需求111万㎡，新增供应仅61.2万㎡，供需缺口十分明显；2026下半年即将入市的核心写字楼，预租率大多超过90%。

东京、大阪片区写字楼情况

租金金上行，从来不是概念驱动，而是供需格局走到那一步的自然结果。所谓“利在势居，不在力耕”——资产价值站在产业和人流的势口上，便不必靠运营方用力硬抬。

复盘东京市场火热，把这段路径拆开，有四点现实启示值得带回国内看——不是对照抄答案，而是看一个市场怎样走完出清、修复与再平衡，再反观我们自己处在哪一程。

第一，企业盈利，才是办公需求的根。2025年日本企业经常利润突破120万亿日元，较2019年提升近五成。企业赚到钱，才敢扩团队、换更好的办公室。写字楼需求，从来不由远程办公的热点话题决定，而看企业赚不赚钱、招不招人。

眼下国内企业盈利修复尚在途中，不少企业优先控成本、优化人员，办公面积需求自然承压。但这不是楼宇资产失去价值，只是周期还没走到那一步。中国经济的基本盘仍在，企业盈利回暖只是时间问题。

第二，在东京好写字楼，已经变成人才策略的一部分。日本少子化带来激烈的人才竞争，企业比拼的早已不止薪资，楼宇区位、硬件品质、通勤便利，都成为吸引和留住员工的筹码。2026年日本企业平均出社率58.8%，高于全球平均。不少企业从郊区搬回都心，对人才吸引力大增；迁入高标准甲级写字楼之后，员工到岗率从65%提升至85%以上。

办公空间不只是几间办公室，办公楼的角色，因此从"成本中心下的工位容器"转成"组织效能的硬件界面"，团队往哪儿聚、新人怎么带、文化在哪儿沉淀，楼本身是变量之一。中环海景独立办公室的尺数，曾是TVB剧本里默认的职场刻度。它和东京出社率、到岗率说的是同一件事：当楼站进核心区位、硬件过关，它就不再只是工位，而是组织与个人双重成功的外部证据。国内一线不是没认过这条刻度，是眼下先按了暂停。阶段企业首要任务是守住现金流，办公升级需求暂时延后，但大方向没有改变。

第三，薪资增长，打通经济正向循环。2026年日本大企业春斗加薪5.4%左右，连续三年涨幅超5%，实际工资连续五个月正增长。居民收入预期改善，带动消费，反哺企业营收，企业续租意愿和租金承受力随之增强，办公市场才能托得住。国内当下薪资预期偏谨慎，但居民收入增长、消费升级的长期逻辑并未改变，这个循环终会慢慢转起来。

第四，供给端收缩，加速市场再平衡。2026‑2028年东京大型写字楼年均新增供应仅50.6万㎡，显著低于历史均值。

国内情况刚好相反，过去五年一线办公供应集中释放，目前整体进入存量去库存周期。市场主要依靠消化历史存量空置带动空置率修复，呈现典型存量博弈特征。好消息是，一线城市2026 年新增供应虽仍处高位、下半年集中交付压力未消，但 2027—2028 年起供给曲线已现收敛迹象，中长期逐步下行。供需会循序渐进修复。

东京交给我们的，不是"写字楼明天就大涨"的许诺，而是更朴素的结论——租金和空置的走向，看的是供给和需求处在同一程的哪一端。两头错开，就磨底；两头对齐，就上行。没有永远的热，也没有永远的冷，只有相位差。

办公楼不会被时代彻底抛弃，只是功能在迭代更新。未来不会普涨普跌，极致分化是主线：核心城市核心地段、品质过硬的甲级楼宇，需求韧性长期存在；区位偏弱、硬件老旧、配套不足的存量物业，压力仍将持续。核心优质资产的稀缺性，只会越来越凸显。

再聊聊C‑REITs的现实处境。2025年末商业不动产公募REITs试点政策正式出台，2026年6月首批四只产品登陆交易所。以汇添富上海地产商业REIT为例，底层为黄浦滨江的鼎保、鼎博两栋甲级写字楼，一栋实现满租，另一栋出租率99.33%；租户多为头部央国企与国家级机构，头部核心租户租约集中锁定至2031‑2035年，现金流确定性强，资产基本面十分扎实。

首批四只上市之后，二级出现局部折价，表面看像资产基本面松动，实际不是，这是定价锚在换：从前公募端靠原始权益人主体信用贴水，现在穿透到楼本身，拿出租率、租约长度、分派率、资本化率说话。锚没稳住前，价格晃动是正常的。

日本 J-REITs 2001 年起步时也走过这段：早期流动性折价、估值乱、机构不敢接，业内通算熬了三到四年，才把东京甲级写字楼资本化率体系坐实到 3%-4% 区间。国内现在样本少、属于新市场该付的校对成本，不是资产减值。如把折价读成底层资产出问题了，是把定价机制的问题错扣在底层物业头上。优质办公REITs的长期逻辑没有动摇：核心地段资产不可复制；4%‑5%的分派率，在低利率环境下具备配置价值，匹配险资、养老金这类长线资金；扩募、税收、信息披露等制度红利还在持续释放。对比东京甲级写字楼成熟租金水平，国内一线核心办公资产依旧处于磨底区间，存在估值修复空间，但需要足够时间。

结合个人工作经验分享四点务实判断。

一、办公需求锚定企业盈利与就业，而非网络热点。远程办公可以作为补充，但企业一旦扩张招人，实体办公的需求就会回来。中国经济底盘稳固，盈利修复到来之时，核心写字楼的韧性终将显现。

二、资产极致分化已成定局。核心优质资产和外围老旧物业价值差距持续拉开，未来持有与投资，就是拥抱核心，远离低效存量。

三、全球优质办公逐步进入供给收缩周期。国内一线新增供应见顶回落，核心地段稀缺性进一步强化，供给收缩叠加需求修复，供需再平衡是大势所趋。

四、REITs短期折价是制度迭代的阵痛，不等于资产价值永久受损。制度建设需要过程，但大方向清晰。

风物长宜放眼量。周期底部的人容易把振荡读成结局。写字楼的价值，归根到底取决于三件事：企业盈利韧性、城市产业活力、核心地段的稀缺。这三点，我们一样都没有丢掉。

短期供需错配、租金磨底、市场焦虑，都是周期常态；资产分层、核心稀缺、价值修复，才是长期趋势。

看待C‑REITs，多一份耐心，和 J-REITs 当年一个道理，给定价锚换轨留三到四年的时间，看待核心优质办公资产，多一份信心。中国经济长期向好的基本面没变，企业线下协同协作的商业本质没变，城市核心地段的稀缺价值，历寒暑而不改，经周期而恒存。

（注：本文为方便阅读，把日本的日元/坪，数据转换成人民币元/平方米，租金23,287日元/坪为2026年7月都心五区全等级挂牌口径；42,109日元/坪为2026年二季度A级统计；中国REITs数据引自公开报道及行业研究报告，汇率按2026年9月6日央行中间价折算，1坪≈3.305785平方米。）

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编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法