828新政后，深圳再出「地王」

来源：苗头

两则重磅新闻，引发地产圈高度关注。

一则是“828新政”。新政核心之一是“放款”新规。实行现房销售的，个人住房贷款在销售备案后发放；实行预售的，在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。苗头认为，该项新规将进一步收紧市场新增住宅供应的口子，对即将入市的优质住宅项目显然构成重大利好——它们将因此变得“稀缺”。

新政的出发点，在于保护购房者的合法权益，夯实行业发展底盘，重塑行业价值。对优质新房项目而言，称得上是窗口期，其成本的刚性上涨，已然带来定价上移。

一个普跌、内卷、低价竞争的“旧时代”或将过去，“供应驱动成交”的特征愈发清晰，品质为王、确定性为王、核心资产为王的新周期，即将到来。

一则是检验“828新政”成色的深圳福田安托山地块，今日拍出“单价地王”。7家房企展开激烈厮杀，经历250轮线下竞价，最终成交楼面地价9.8万/平方米，仅次于后海科技园地王（楼面地价10.86万/平方米）。

当舒居的主视角转向科技领军人物和技术大拿，这个赛道的分化与分层加剧了。

“可怕”的“折叠”

约12公里的留仙大道串联西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、塘朗产业社区，沿线聚集了大疆、安克、正浩、韶音、绿米、智平方、逐际动力等多家炙手可热硬件公司。这条被称之为“机器人谷”的科创走廊，是深圳机器人产业的核心承载区，已集聚超200家机器人产业链企业、32家专精特新“小巨人”企业，坐拥南方科技大学、哈工大（深圳）、清华深圳国际研究生院等16所顶尖院所及科研机构。

9月4日下午2：30，苗头驱车从南山海岸城出发，行经后海滨路、滨海大道、沙河西路、龙珠大道四条主干道之后转一条小路，共耗时约15分钟到达珠光和山悦。

也就是说，从这片成交均价约18万/平方米的地方，到吹风价仅8万+/平方米的珠光和山悦，相差约15分钟。

都在南山，都在深圳经济密度较高的片区，每平方米的价差却高达10万元。按建筑面积100平方米计，15分钟，总价差上千万元。

对于准备在南山买房的朋友来讲，这是一个无法绕开的焦点话题：

每平方米价差10万，这是因为深圳湾的豪宅价格“过高”，还是因为珠光和山悦被“低估”？

如果说是“过高”，那就无法解释这里的顶豪项目接近“清盘”的事实。

苗头认为，买家用真金白银在“证言”实力的同时，也揭示了南山买家的“分层”趋势——这些只选择南山的客户，内部也“折叠”得很厉害。他们当中，有的属于早已实现财富自由的老钱或“老一辈”大厂的实控人，更多的属于新一代“科技新贵”，而他们，才是决定南山优质住宅项目圈层特征的“关键人”。

这样的一种“折叠”，像极留仙洞基地的科创企业分布，“潜伏”于此的各家VC都知道，想要寻找“下一家”初创公司，在留仙洞周边3公里范围内大概率能找到线索。有的，甚至在同一栋楼，享用同一个停车场或食堂。在这里，“上下楼”就是“上下游”，很普遍。

根据最新统计，‌在《2025全球独角兽榜》榜单中，来自南山的有14家上榜，位居深圳各区之首。

这片神奇的土地不仅让生于斯、长于斯的企业迅速搭上时代的“便车”，更因为新兴产业造就的高度、深度与精度，而重新让市场估算这里新建住宅项目的“标价”。

近在眼前的案例，不止一个。

今年6月5日，南山后海科技园地块拍出约10.86万/平方米的楼面地价时，市场普遍认为，那是因为大约1公里外的两个顶豪项目提供了“产品力想象”。一周后的6月12日，前海“单价地王”（楼面地价约9.6万/平方米）的横空出世，逻辑也大抵如此。9月10日，深圳举行“828新政”后首场土地拍卖，福田安托山地块成交楼面地价约9.8万/平方米，远超预期。

往深处探究，我们发现，影响房地产估值最核心的因子，其实是产业——如果这个地方吸引的主要是新兴产业，那么它的房地产模型要重置；如果这个地方是传统产业主导，那么它的房地产价格或已见顶。

地理上的近在咫尺，是深圳硬件产业的常态。智平方估值翻倍至200亿元的同一天，另一家独角兽自变量也宣布估值突破200亿元。这两家公司，相距仅约5公里。

中国硬件看深圳，深圳硬件看南山，南山硬件看“硅谷”——这片15-20分钟车程的“南山硅谷”，不仅产业链、人才池和资本网络被高度折叠，优质住宅也被卷了进去。有人戏言，判断一家硬件公司的竞争对手有多远，住宅项目有什么优势，打开打车软件看一看，可能比别的任何文本都更直接。

这是一片可以快速完成想法、产品、量产闭环的土地。这里有完整的供应链、工厂、打样能力，以及极快的产品迭代速度。很多idea，在别的地方可能只是PPT，在这里，两周后就已经变成prototype（原型机）。这么神奇的地方，不禁令人浮想联翩——

当保利等央企地产巨头，把后海科技园宅地“追”成深圳“单价地王”时，假如机器人谷周边有新增宅地出让，它将以什么样的价格成交？

一边是硬件产业争先恐后进场带来的“造富效应”，一边是深圳南山拥有稀缺自然资源的住宅项目少之又少；一边是独角兽企业中高管、创始人对优质住宅的渴求与日俱增，一边是“828新政”出台后深圳新增核心住宅项目近乎“归零”——也许今天，是该把传统的认知和过往尺度、模型放在一边，重新想象了。

品质之“锚”

估值是“锚”，定价是“船”‌——船会随风浪（情绪、资金、博弈）漂移，但长期来看，锚的方向，会慢慢把船拉回来。

这是一个在实景呈现与品质投入上可与前海、宝中的超级豪宅“打擂台”的项目。前海、宝中片区超级豪宅的奢石应用、公区品质、高端配置、人均会所资源、施工工艺等等，在珠光和山悦这里，也不胜枚举。

（实景拍摄，最终以实际交付为准）

换句话说，珠光和山悦在用材用料上的不惜成本，在施工工艺上的“专精特新”，都一样拿得出手，都经得起细看。区别只是户型面积及配比，以及容积率、建筑层数等刚性规划指标差异。

它基于与塘朗山之间的超近距离，以及深圳一部分选择“防御性思维”置业而拒绝超大面积顶豪、又不愿屈居于传统二手住宅的独角兽企业中高管的居住理想，创造性地做出了市面上总价1000万左右机器人谷周边最舒服、最通透的优质山景住宅体感。

（实景拍摄，最终以实际交付为准）

操盘手在回应苗头“为何不做200平方米以上大平层”提问时称，深圳硬件产业最坚实的腰部力量，不是身家过亿的企业家、投资人，而是一个个独角兽企业的创始人，是科创企业独挡一面的技术骨干，是大学里辛勤培育知识精英的大学教授，是字节跳动、大疆、影石等科技企业核心中高管和持股人。

为了他们，珠光和山悦给出了3梯4户布局、建筑面积约112、113、120、138平方米的户型结构、43-44层的住宅层数、户户朝南拥有一线山景的“基本盘”。这组数据，放眼整个深圳，堪称罕见。

珠光和山悦的操盘手说，深圳硬件技术大拿这个核心群体，值得“最好的山居”。

车库入口吊顶采用铝板嵌套灯具做成“星空顶”，入口两侧墙面使用石材装饰，地面采用马蹄石，车库地坪采用耐磨环氧地坪漆，行车道5.5米宽，停车位的轮挡选材与设计也很讲究，绝非传统豪宅使用的廉价材质。车马厅的设计，也体现了项目超前理念，入户大堂采用环氧磨石材质，墙面也符合客户审美，注重调性，是五星级酒店的舒适体验，设计巧妙的光线倾泻而下，营造登堂入室的尊贵感与惬意感。

（实景拍摄，最终以实际交付为准）

电梯厅是宽敞和通透的。电梯过道的向山面，以可开启的玻璃窗替代沉闷的墙体——这个设计，决定了项目的分层竞争力，是“加分”项。标准层电梯厅过道宽达约2.5米，这个尺度给足了低梯户比、通风佳、采光好、私密性强的惊喜。

项目北面人行入口紧邻登山口，未来将直连鲲鹏径第七段，连通塘朗山，近瞰福田、前海核心区，远瞭香港天际线。为了给业主家人提供最理想的登山道，珠光和山悦团队不辞辛劳，在炎炎夏日中，在无数个日夜里来回“趟路”，不知迷了多少路、流了多少汗、改了多少稿，才形成最终方案提交给决策方做参考。

架空层“泛会所”的设计也做到了“平权”，业主家人的闲聚与互动因此各得其所，各尽所兴。它以“塘朗山下的小园子”为核心，营造了层高约6米（架空层），可作观景平台、茶憩洽谈、花艺交流、下午茶用途的主园林。旁边是儿童乐园功能空间，以空中树屋为核心，融合了攀爬杆、探险踏板、滑梯等设置。还有康养主题园林，采用了大面积的太极广场，还有高低错落的乔木。

（实景拍摄，最终以实际交付为准）

最打动客户的，是它尺度宜人的“窗墙比”。这些在独角兽企业身居要职、公司IPO带来不菲浮盈的领袖型客户，对什么是“舒居”有自己的理解。市场上一些时髦的设计或流行做法，他们不care。

回过头来看，珠光和山悦这样扎扎实实做好每一个细节、认认真真解决好每一个“痛点”的项目，反而会捕获最懂得的客户。

硬核“他求”

珠光和山悦践行的，是很难被简单定义的产品主义追求，但可以肯定的是，如果客户“既要又要还要”，珠光和山悦这里都能满足。

在深圳，当舒居的主视角转向科技领军人物和技术大拿，这个赛道的分化与分层在所难免，宁静的山居生活，因此成为深圳这个圈层的核心诉求。

这是珠光和山悦出圈的一个重要机会。当深圳核心区住宅项目有的延续“地段叙事”，以为地段可以“包打天下”；有的受制于周边环境，只能以户型和空间的创新实现“单边突围”；有的因为产品审美“折旧”，幻想着“靠海吃海”，珠光和山悦在品质与产业双重加持下的“靠山吃山”因此“大超预期”，脱颖而出。

喧闹的繁华都市里，已很难找到像珠光和山悦这样既可以步行上下班，也可以宁静享受生活的山居项目了。对这部分客户来讲，赠送了多少使用面积或堆了多少材质并不那么重要，他们更在乎的是建筑的立面、室内的空间设计，以及室外的园林、架空层、会所、连廊通道、地库等配套是否形成系统，这些系统也不再是一时的惊艳，而是经得起时间检验的长期主义场景。

（实景拍摄，最终以实际交付为准）

老钱喜欢“量化”元素的堆砌，科技大拿钟意“非标”的品质山居，他们并不喜欢想象力停滞的传统项目，也不喜欢太过外显的符号和标签，某种程度上讲，珠光和山悦在用品质山居，划定圈层和生活主场。

项目直线距离约500米（导航测距）即达大沙河生态长廊。它北起大学城，南至深圳湾，全长约13.7 公里，分为学院之道、城市森林、活力水岸三大主题，是深圳乃至大湾区最美的城市景观河，被称为深圳“塞纳河”，是跑步或city walk爱好者流连忘返的地方。

山居带来的宁静，也是深圳这座繁华都市最稀缺的。置身珠光和山悦，不必说每一片窗前扑面而来的翠绿，如果不是因为项目工地上正在施工的轰鸣的机器，此处的静谧，应可听见自己的心跳。

这是珠光和山悦甫一亮相便震惊四座的先天硬核力量。

这里近60%土地属于生态+人文用地，绿色围绕，而居住用地仅占9%，天生是深圳低密宜居天花板。根据监测数据，塘朗山负氧离子浓度峰值在2万个/立方厘米，是福田市中心的约4倍，自然环境高浓度负氧离子，对身体健康和生活质量的提升效果，毋庸置疑。

对外在喧嚣的过滤，对内在安静的向往，其实一直在拔高。兜兜转转，最该信服的，还是这片山和项目给的宁静。

据介绍，喜欢珠光和山悦的客户当中，有大约八成来自机器人谷，其中，又有八成看中的是窗前这被城市珍藏的“绿宝石”，而珠光和山悦配得上所有的好。

目前，珠光和山悦展示中心和美学空间已经开放，每到周末，这里便挤满了准备购房的客户，热度之高，为深圳楼市最大看点，预计将于近期拿证入市。

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