初探北京保利时光里，理想和现实的差距有多大

研究员 | 黄怡博 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：保利时光里带着80万客群预言走到开业前夜，但迟到的两年已经改变京北消费版图。

北京未来科学城的保利时光里购物中心终于要开业了，从2023年保利未来大都汇南区竣工到现在已历时三年时间。

能开业已经超越行业60%的同类项目，其中的艰难，虽然我们不了解细节，但依然感同身受。

我们关心的是，开业后能活多久？

保利时光里发展节点时间轴

开业只是入场券，存活才是成绩单。

01

80万客群？怎么算出来的？

北京保利时光里位于未来科学城南部核心区，是保利未来大都汇综合体的商业部分，商业面积约10.3万平方米，与地铁未来科学城南站一体化建设，由保利商旅运营。[2][3]

保利时光里汽车15min等时圈（数据来自高德地图）

保利商旅商业事业部副总经理叶柯在产品线介绍时提到，未来科学城周边有超 80 万常住人口。这个客群规模 并非一定夸大，却暂时无法进入经营测算。未来科学城官方规划覆盖 170.6 平方公里，规划常住人口 69 万、就业岗位 54.9 万个；80万客群这个口径是规划目标，本身包含了未来增量，还包括回龙观、天通苑人口就业，并不等于项目开业时已经兑现的居民和每日到岗者。[5][6]

规划口径与保利口径是两套逻辑，前者是城市建设的长期目标，后者是商业项目的客群主张。口径不同、边界不同、年份不同，简单相加算不出可用于商业测算的有效客群基数。

10万办公人口同样需要逐层拆解。从企业注册到实际入驻，从工位到每日到岗，最后才轮到实际消费。一个人可以被写进规划，可以被写进办公名录，却未必在保利时光里完成一次付款。

数字没有打架，只是回答了不同的问题。规划部门计算一座新城能容纳多少人，购物中心需要计算多少人愿意反复走进同一扇门。

规划算的是城市容量，商业算的是到店流量；两本账永远不能直接相加。

02

缺商业，但真的缺么

如果未来科学城缺少高品质商业，保利时光里似乎正好补位。2023年的报道中，一位在园区工作七八年的央企员工也提到，早期周边几乎只有园区食堂，近年才逐渐有咖啡和餐饮品牌。[1]

保利时光里5km范围其他居住和商业配套数量表（数据来自边界猎手）

到了2026年，未来科学城管委会公布的配套提升计划征求意见稿仍承认高品质供给不足，却同时记录了另一幅图景：现有商业多为住宅底商，部分片区存在底商空置；一些配套散落在办公楼内，导视和可达性也不够好。[7][8]

这不是自相矛盾。午间办公人群要的是快速餐饮，晚间居民需要日常补给，周末家庭才会为影院、亲子、运动和聚餐延长停留。有人没地方消费与有铺无人消费，可以发生在同一片区域、同一天的不同时段。区域缺的不是商业面积，而是能把分散的人、错开的时间和不同的消费目的接在一起的供给。

保利时光里赌的正是通勤动线和跨区域客群的导入。这个位置能接住的不仅是未来科学城的居民，还有地铁沿线通勤的办公人群。但TOD是一把双刃剑：17号线能把外部客流送进来，也能把本地居民更快送去望京、CBD等更成熟的商圈。通勤动线给了项目一个入口，却没有给它一个必然的停留理由。

区域缺口能解释项目为何应该出现，却回答不了这块缺口是否还留着。而同一组团里，已经有玩家先一步把消费习惯拿走了。

商业的缺口不在铺位数量，而在需求与供给的时空咬合。

03

山姆的威胁是保利跨不过去的坎

截至2026年8月，昌平山姆开业不到一年，累计客流已超过358万人次，销售额16.9亿元，会员人数8.5万人。[10][12]这组经营口径尚无审计报告支撑，仍应视为政企发布数据，但它比“区域消费潜力巨大”更接近真实交易。

山姆就在未来科学城能源谷区域，与保利时光里仅一站之隔。它证明京北家庭愿意为品质零售跨出更远距离，也在保利时光里开业前，先拿走了一批会员，并锁定了周边家庭的月度囤货和周末出行习惯，而这恰恰是保利时光里最需要争夺的时段。

项目方希望把山姆当作可联动的区域 IP，这种协同并非没有可能。但成熟目的地既带来外溢，也带来截流。[3]曾经等待一个好商场的人，并不会一直把需求保存在原地。保利需要解决的不仅是把人引过来，更是要在周末消费的决策时刻，给出一个让消费者换掉山姆老习惯的理由。

零售的护城河不是商品，是习惯；先入者定义场景，后入者只能争夺改变。

04

迟到不是罪，按旧地图算客群才是

走到这里，80万仍没有消失。它只是从一句完整的宣传语，变成了一支需要穿过现实的队伍。

先要跨过兑现：规划中的居民、岗位，有多少已经入住和到岗。再跨过密度：170.6平方公里的人口，有多少落在项目三至五公里的日常生活圈。随后是动机：可达的人为什么放弃底商、山姆或其他成熟商圈，专程来到这里。最后是复购：开业活动结束后，工作日午间、晚间和周末还能留下多少稳定消费。

这四道门不会对所有人都敞开。办公客、居民和家庭的出发时间不同，交通方式不同，花钱的业态也不同。项目目前公开的信息，还不足以判断有多少人能走完全程。80万因此更适合作为保利希望覆盖的市场愿景，而非10.3万平方米已经拥有的客群底盘。

迟到本身不是罪。真正的风险，是一座2026年开门的商场，仍按一块无人占领的2024年市场计算客群。

80万客群的四道门

商业选址最大的风险，是用规划期的地图，导航开业后的战场。

05

结语

据公开报道，9月26日可能成为保利时光里的开业日。那一天若人潮汹涌，最多说明一场开业活动成功制造了到访。客群账要等灯光暗下来之后再算：这些人从哪里来，为什么来，30天、90天后还剩多少。

80万最终也许能够成立，但它必须先交出半径、兑现率、到岗率和复购。这一问暂时没有判定项目输赢，只确认了一件事：曾经属于未来科学城的商业空白，如今已经变成一场有对手的争夺。

| 参考资料：

[1]: 北京市人民政府（转引北京日报）：《地铁 17 号线上打造 “ 天空之城 ” 未来科学城综合体项目南区竣工》， 2023-04-04 。

https://www.beijing.gov.cn/ywdt/gzdt/202304/t20230404_2966413.html

[2]: 未来科学城科创服务平台：《保利未来大都汇》。

https://www.kechuangfuwu.com/vue/parkService/project?id=34&menu=%E9%A6%96%E9%A1%B5

[3]: 保利发展控股：《新地标！解锁北京保利时光里》，2025-10-21。

https://polycn.com/news_d35940.html

[4]: 美通社（稿源：北京保利时光里）：《北京保利时光里即将亮相》，2026-05-14。该文属于项目方传播材料，只用于证明项目方主张。

https://www.prnasia.com/story/532971-1.shtml

[5]: 未来科学城官方页面：未来科学城规划范围与人口规模。

https://www.ncsti.gov.cn/kjdt/scyq/wlkxc/index.html

[6]: 北京市科学技术委员会、中关村科技园区管理委员会：《从京北四村到未来科学城》，2021-05-17。

https://kw.beijing.gov.cn/xwdt/kcyx/xwdtscyqld/202105/t20210517_3805171.html

[7]: 北京市人民政府：《关于对〈未来科学城重点园区配套提升计划（征求意见稿）〉公开征集意见的公告》，2026-06-22。

https://www.beijing.gov.cn/hudong/gfxwjzj/qjzjxx/202606/t20260622_4709783.html

[8]: 北京未来科学城管理委员会：《未来科学城重点园区配套提升计划（征求意见稿）》，2026年6月。

https://www.beijing.gov.cn/hudong/gfxwjzj/qjzjxx/202606/P020260622539717102950.pdf

[9]: 北京市发展和改革委员会：《17号线全线贯通，南北向再添大动脉》，2025-12-30。

https://fgw.beijing.gov.cn/gzdt/fgzs/gzdt/202512/t20251230_4379127.htm

[10]: 未来科学城科创服务平台：《沃尔玛在京零售商业布局再落一子》，2026-08。

https://kechuangfuwu.com/vue/news?id=9029&menu=%E8%B5%B0%E8%BF%9B%E5%9B%AD%E5%8C%BA

[11]: 赢商网：《北京昌平保利时光里将于9月26日开业》。该日期为媒体报道口径，需向项目方回证。

https://m.winshang.com/news741884.html

[12]: 央广网：《北京昌平区与沃尔玛中国签约 推动京北区域品质零售供给提档升级》，2026-08-14。

https://www.cnr.cn/bj/sijh/20260814/t20260814_527761965.shtml