房企破产，谁能优先拿到钱？

买了房却迟迟不能交付，开发商又进入破产程序：购房合同还算不算数？房贷是否还要继续偿还？购房人、施工单位和银行之间，谁能优先获得清偿？

最高人民法院印发的《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》，对房企破产案件中的管辖、购房人保护、以房抵债、项目续建、融资以及债权清偿顺序等问题，进一步统一了审判思路。

策划与解读｜北京秦嘉泽律师团队

本文围绕《纪要》的核心裁判规则，梳理购房人保护、项目续建与债权清偿三条主线。

房企可以破产，但购房人的居住权益、项目续建和公平清偿不能失序。

01｜《纪要》是什么？

《纪要》不是全国人大制定的法律，也不是司法解释。按照最高人民法院此前对同类会议纪要的说明，会议纪要不能作为独立裁判依据直接援引，但可以统一裁判思路，并在裁判文书的说理部分体现其精神。

它的现实价值，是针对各地处理房企破产案件时可能存在的认识差异，形成更明确、更可预期的处理尺度。

02｜房企破产，购房合同不会当然解除

房地产企业进入破产程序后，管理人原则上有权决定继续履行或者解除双方均未履行完毕的合同。但是，《纪要》对购房合同设置了更严格的保护规则。

第一，购房人在破产受理前已经支付全部购房款的，管理人不得解除购房合同。

第二，为满足刚性或者改善型居住需求而购房的消费者，其合法有效的购房合同原则上应当继续履行。

第三，购房合同已经办理预告登记的，即使购房人尚未支付全部价款，管理人也不能仅以“房款未付清”为由解除合同。

第四，即使不是消费性购房人，如果商品房、小商铺已经依法交付并由购房人实际占有，管理人原则上也不能解除合同并收回房屋。

北京秦嘉泽律师团队提示：判断购房人能否获得优先保护，需要综合审查——

是否属于刚需或改善型住房；是否支付全部房款；是否办理预告登记；是否交付钥匙、办理入住手续；是否已经实际管理和控制房屋。

03｜“保交楼”协议原则上受到保护

为了推动风险项目复工交付，地方政府有关部门可能协调其他企业与原开发商签订代建、代管或者代持协议。《纪要》明确，因“保交楼、保交房”需要而形成的此类安排，管理人一般不能任意解除，其他债权人要求撤销或者确认无效的，法院原则上也不予支持。

其背后的逻辑是：如果简单解除已经形成的续建安排，项目可能再次停工，最终损害购房人和全体债权人的利益。

04｜破产处置首先考虑“怎么继续建”

《纪要》没有把破产简单理解为停止经营、拍卖资产、按比例分钱，而是将项目续建和房屋交付放在重要位置。

对于已经停工的项目，管理人应当勘查已完成工程量、封存施工资料并制定续建方案。法院认为方案可行的，可以许可管理人尽快实施。

原施工单位愿意继续施工的，续建产生的工程价款可以作为共益债务清偿。项目需要引入新资金时，续建融资原则上也可以按照共益债务处理，为“保交房资金”建立更明确的退出通道。

05｜项目整体出售，购房合同不能“一卖了之”

房地产项目一般可以优先采取整体出售方式处置。但是，对破产程序中应当继续履行的购房合同，项目受让人接手后，应继续承担交房、协助办理产权登记和缴纳相关公共费用等义务。

投资人接手的不只是土地、在建工程和销售收益，也包括项目已经形成的交付义务。

06｜无法交房时，谁排在前面？

如果项目确实无法续建，房屋已经没有实际交付可能，购房合同最终被解除或者终止，《纪要》明确了相应清偿顺序。

①商品房消费购房人已支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款

②享有优先权的建设工程价款债权

③对特定财产享有担保权的债权

④破产费用、共益债务及其他债权

需要注意，享受这一优先保护的主要是为满足刚性或者改善型住房需求的商品房消费者。以投资、经营为目的购买住宅、商铺、公寓或者大量房产，并不当然具有相同顺位。

07｜房子不能交付，按揭贷款怎么办？

房屋买卖合同被确认无效、撤销或者解除，导致商品房担保贷款合同目的无法实现的，当事人可以依法请求解除贷款合同。符合特殊保护条件的商品房消费者，银行就破产程序中未获清偿的贷款债权，原则上不能继续要求其承担清偿责任。

房企破产不等于购房人可以自行停贷。合同是否解除、是否属于消费性购房、项目是否还有交付可能，都需要依法认定。擅自停贷仍可能产生违约责任并影响个人征信。

这份《纪要》确立了三条清晰主线：能够续建的，尽可能通过重整、融资和整体出售推动交房；确实不能交付的，优先保护消费性购房人的购房款；在保护购房人的同时，兼顾施工单位、银行、职工及其他债权人的公平受偿。

对购房人而言，最重要的是妥善保存购房合同、付款凭证、贷款合同、预告登记、交付占有以及实际居住目的等证据，并在破产程序规定的期限内准确申报债权。

在房地产破产案件中，证据不同、购房目的不同、合同履行程度不同，最终的权利顺位也可能完全不同。

北京秦嘉泽律师团队持续关注房地产开发企业破产、建设工程与购房人权益保护问题。

如涉及项目停工、开发商破产、债权申报或按揭贷款争议，宜结合同同、付款、登记、交付占有与贷款材料进行个案评估，及时确定申报债权、继续履行或解除合同等处理路径。

资料依据：最高人民法院《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》

本文含团队业务介绍，仅作法律资讯分享，不构成针对具体案件的法律意见或结果承诺。