老楼焕新｜漫柏首落南京破圈，人才公寓凭全套服务创新升级

行业背景：近日，溧享家・漫柏未来人才社区正式投入运营，该项目为漫柏集团落子南京的首个标杆人才社区作品，定位保障性租赁住房，面向来溧就业的产业青年、高校毕业生、职场新人群体。

URI观察到，项目跳出传统人才公寓“只重硬件、轻服务配套”的固有模式，以大尺度复合公区、标准化精装室内、高附加值全周期免费服务，补齐溧水片区品质长租产品供给短板，进一步完善区域人才安居的租赁住房供给矩阵。

基础详情

▲溧享家・漫柏未来人才社区实拍外观图

产权/原始资产主体（资产持有方）：南京溧水经济开发区下属国企【南京润科集团（南京润科置业有限公司）】物业原为开发区自持存量楼宇，属润科集团资产；

项目名称：溧享家・漫柏未来人才社区

溧享家：是溧水区官方人才安居公用品牌，品牌归属为南京市溧水区住建局 + 溧水经开区

规模：约286套（仅公寓部分）

改造+运营主体：漫柏（南京）生活服务有限公司

项目属性：纳入保障性租赁住房体系，自持运营，无散售属性；采用政府主导 + 市场运作运营模式

项目地址：南京溧水区经济开发区新能源大道186号B栋、C栋

交通配套：距离地铁S7号线直线约3公里；303路、304路、305路、112路多路公交直达社区门口；配套专属社区班车、共享电动车，高效接驳溧水经开区产业园、溧水主城商圈，补足轨交距离短板，城市路网通达性较强。

户型/价格：全屋精装交付，当前主力为46㎡一居室，定价单间月租1000-1400元（周边1300–1600元/月）

租住标准：实体墙+隔音玻璃，雅致精装交付，全套家具家电，拎包入住；民用水电；押一付一；无中介费，租住消费透明；免费停车；支持办理居住证、公积金提取、开具正规发票，可接待外籍租客；小型宠物友好，室内支持做饭。

开业时间：2026年7月1日正式投入运营

周边产业与区位：溧水经济开发区，区域聚焦新能源、智能制造、先进材料产业赛道，集聚大量制造业企业、科创企业，产业导入持续带来大量外来就业人口；临近开发区产业集群，对接溧水主城海乐城、通济街等成熟商业配套，产业技术人员、应届毕业生租住需求旺盛。

目标客群：经开区产业技术人员、应届高校毕业生、单身上班族、来溧求职青年、企业外派驻场人员、品质独居租客

服务配置：漫柏集团标准化人才社区运营管理，封闭式社区管理，落地20项免费增值服务，将人才政务服务、人文关怀服务嵌入长租社区运营场景

项目特色：

本案立足城市更新存量焕新，盘活片区存量载体，告别传统公寓粗放改造模式。

一、迭代户型矩阵，优化人居空间（差异化产品创新）

相较片区同类人才公寓，项目升级空间尺度与私密设计，有效解决集中公寓噪音大、空间局促痛点。梯度化户型布局，适配不同预算青年租住需求，实现舒适居住与高性价比兼顾；

二、精细化人居设计，全系拎包入住（品质居住升级）

采用精细化人居设计，全屋定制家居搭配大面积落地窗，采光通透、居住质感优越。品牌家电全系配齐，无需额外添置，实现真正拎包入住，在存量更新中兼顾颜值、实用与舒适；

三、复合场景公区，重塑青年生活（产城融合赋能）

打破传统公寓单一居住属性，打造复合型活力公区，集成健身运动、社交休闲、学习成长、便民服务多元场景。打通青年独居壁垒，构建集安居、社交、成长于一体的活力社区，深度赋能产城人才安居发展；

四、全链增值服务，构筑安居壁垒（核心服务优势）

摒弃行业重硬件、轻服务的短板，以全链条增值服务构建核心壁垒，涵盖接送站、房屋运维、贴心陪护、人才政务代办、社群活动等一站式服务。以精细化服务弥补区位短板，降低青年安居成本，打造溧水人才安居标杆。

URI 城市租住研判：项目依托漫柏集团全国人才社区成熟运营沉淀、保租房政策定位、全维度公区配置以及全套免费增值服务矩阵，能够精准承接溧水经开区产业导入带来的青年人才租住需求，用服务溢价弥补距离地铁较远的区位短板，具备较强的本地客群吸引力。它既是溧水区完善租购并举住房体系、夯实产业人才安居配套的重要载体，也是南京远郊开发区板块保障性租赁住房市场化运营的典型实践样本。

01

区位与产业基底：

承接产业导入租住需求

项目落地溧水经济开发区，片区是溧水产业发展核心载体，集聚新能源、智能制造、先进材料等多条核心产业赛道，持续导入大量产业工人、技术研发人员、应届高校毕业生，催生规模庞大的品质租住需求溧水发布。

从片区租住供给现状来看，当前溧水人才安居产品，以老旧民房、基础产业园宿舍、少量点状人才公寓为主。大量存量房源存在隔音差、公区缺失、服务缺位的痛点；具备大体量公共空间、标准化运维、全链条人才配套服务的规模化集中保租房供给相对稀缺。

本项目交通体系高度适配经开区本地通勤逻辑：公交+社区班车的组合，补足地铁物理距离的短板，可高效通达周边各大产业园区，直接承接企业员工、外来求职青年的租住需求，同时辐射溧水主城就业人群。

02

产品户型与室内设计：

聚焦青年独居居住痛点

约 46㎡超大一居主力户型：项目当前对外主推户型，面向单身上班族、应届毕业生、产业技术青年，适配城市青年单人独立居住需求。户型空间尺度开阔，区别市场同价位紧凑单间产品；采用实体墙搭配加厚隔音玻璃，针对性解决集中公寓普遍存在的邻里噪音干扰问题。全屋配置定制成套家具，搭配大面积落地窗，室内采光条件优异。

▲46㎡超大一居主力户型

室内硬件全套配齐，真正实现拎包入住：标配智能门锁保障入户安全、高速宽带网络、洗烘一体洗衣机，家电家具一步到位，租客无需额外采购大件家居。空间划分兼顾睡眠区、简易办公区、储物收纳，满足青年日常居家、居家办公、收纳储物多重使用场景，适配短期落脚、中长期定居两种租住周期。

整体室内设计遵循漫柏标准化产品体系，硬装、家电统一选型，规避二房东房源装修参差不齐的问题；实体墙隔音体系，是本项目室内产品层面的核心差异化亮点。

03

社区公区配套：

构建居住-社交-成长一体化社区

区别传统公寓仅聚焦房间内部，本项目打造大面积复合功能公区，把运动健身、社交娱乐、学习提升、生活服务全部纳入社区内部，把租住的边界从单套房间延伸至整个社区，消解远郊租住的孤独感，打造青年社群氛围。

运动健康板块：健身房、瑜伽房、篮球场，覆盖日常有氧、力量训练、球类运动，满足租户多元化健身需求，足不出社区即可完成运动锻炼。

休闲社交板块：影音室、K 歌房、电竞室、宠物乐园，适配好友聚会、休闲解压；专门设置宠物乐园，匹配社区宠物友好定位，为养宠租客提供专属活动空间。

学习成长板块：图书馆、自习室、党建服务中心，适配备考学习、加班办公、行业交流，给青年提供独立安静的自我提升场景。

生活便利板块：公共厨房、共享洗衣房、超大型综合休闲区，解决租客聚餐做饭、大件衣物洗护等租住高频痛点。

▲社区公区配套实景图

04

运营服务体系：

打造全周期租住服务闭环

该项目将服务能力作为核心壁垒，落地20项免费服务，覆盖租客从入住前、居住中，到政务落地、人文关怀的完整周期。

入住前置服务：免费接机、接站服务，入住免费保洁，协助行李搬运，降低外来青年初到溧水的落地门槛，缓解异地求职的生活压力。

居家运维服务：房屋非人为损坏免费维修、空调滤网免费清洗、宽带免费使用；20 页以内免费打印；小推车、雨伞雨具、便民百宝箱免费借用；非机动车免费充打气，解决租住过程细碎繁琐的生活琐事。

特色人文关怀服务：宠物友好配套，可提供免费上门喂养服务，解决租户出差、外出时宠物照料难题；配置应急医药箱，提供生病免费送医、陪检服务，关照独居青年的健康安全。

人才政务配套：协助租户开展人才认定资料申报、对接职业技能培训资源，不止解决居住，同步助力青年人才在溧水落地扎根。

社群运营服务：可免费参与社区各类主题社群活动；生日、小型求婚等场景，可申请场地简单布置，强化租户社群粘性，构建社区归属感。

▲租客20项免费权益

区县开发区的人才公寓赛道，租金不再是唯一竞争砝码。当大量保租房项目在硬件层面趋于同质化，服务颗粒度、社群营造、人才配套能力，正在拉开项目之间的差距。

溧享家・漫柏未来人才社区，用“居住+公区+全周期服务”的组合打法，回应产业青年的真实居住诉求，也为南京区县一级保租房如何做差异化运营提供可参考的实践方向。

内容来源：公开报道URI复核、

数据来源：URI调研及URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核：繁花

内容复核：韩晓

运营编辑：树懒