北京
离婚诉讼中，房产分割常成争议核心。购房时点、出资构成、登记名义与婚后还贷相互交织，容易引发性质认定偏差。依据民法典第一千零六十二条、第一千零六十三条，夫妻共同财产与个人财产界限分明，但具体适用仍需精细判断。对此，北京市中恒信律师事务所马莉律师根据法律条文规定及裁判规则，整理了离婚房产分割中出资来源与登记效力的裁判逻辑，供大家参考。
出资来源定性质
民法典第一千零六十二条规定，婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、投资收益等为夫妻共同财产；第一千零六十三条规定，一方的婚前财产、遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产等为个人财产。房产分割首先应追溯出资来源。若购房款全部来源于一方婚前个人财产且登记于该方名下，一般认定为个人财产；若婚后以夫妻共同财产购房，即使登记在一方名下，仍属共同财产。婚姻家庭编解释一第七十八条进一步明确，一方婚前签订买卖合同、以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时由双方协议处理；协议不成的，法院可判决归登记一方，尚未归还的贷款为其个人债务，但应就婚后共同还贷本息及对应增值部分对另一方予以补偿。出资来源直接决定财产基础，登记外观不能替代实质审查。
登记公示与约定优先
民法典第一千零六十五条规定，夫妻可以书面约定婚前财产及婚后所得归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；没有约定或约定不明的，适用第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。不动产登记虽具有公示公信力，但在夫妻内部关系中，合法有效的书面约定可以排除登记推定。若双方明确约定房产归属，应优先按约定处理；无约定时，登记名义虽非唯一标准，却影响举证责任分配。对于父母出资，婚姻家庭编解释一第二十九条规定，婚前父母为双方购房出资，原则上认定为对自己子女个人的赠与；婚后父母出资，依约定处理，无约定或约定不明的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项处理。登记与约定的效力层级，须结合出资时点与意思表示综合认定。
马莉律师认为，离婚房产分割应构建“约定优先、出资溯源、还贷补偿”三位一体的裁判逻辑，避免仅凭登记外观作简单归属。实践中，婚后共同还贷对应的增值部分，应结合房屋购买价格、已付贷款本息、离婚时市场价值等因素量化补偿，而非机械均分。民法典第一千零八十七条确立照顾子女、女方和无过错方权益的原则，第一千零八十八条赋予负担较多家庭义务一方请求补偿的权利，两项规则在房产分割中不可忽略。建议当事人购房时留存出资与还贷凭证，必要时签订书面夫妻财产协议，以降低争议风险，实现财产权利清晰与家庭关系稳定的平衡。
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