三个服务护航买房确定性 贝壳变革165天

买房，往往是中国人一生中少数重大决策之一，甚至可能是头等大事。很多人一生可能只买一次房，很多人交易房产像是拆盲盒。当下，面对海量的信息过载与极高的试错成本，买房者往往会陷入更深度的决策困境，卖房者在存量竞争中也充满焦灼。

许是看到了这种房产交易的困扰，今年3月底，贝壳正式宣布启动近年来最大规模的一次战略变革，既是对内，也是对外。核心是通过提升自身的服务能力来帮助消费者减少决策链条和决策失误。

战略的起点清晰了，落地的针脚便有了方向。

在北京链家这块试验田里，贝壳在165天里陆续落地了三个产品服务创新：面向买房客户的“线上服务助手”（OSA）、面向业主和买房客户的“小区开放日”、面向卖房业主的“诚意卖”。

这三个产品，串起了贝壳变革165天的一条主线：从“撮合交易”走向“辅助决策”。核心思路很简单：既然信息不对称已经不是问题了，那普通人买房，能不能少一点猜测，多一点依据？

企业供图

购房者的需求是“聊”出来的

近期准备在北京首次置业的董先生，就曾深陷这种猜测的泥沼。

起初，他并没有选定具体的意向区域，“我想在看房前先把疑问弄清楚。每次咨询都需要把自己的需求重说一遍，很多想法其实还没梳理明白”。

这也是很多购房者都会经历的困扰：刷遍房源、收藏几十套，却始终筛不出最符合核心需求的那一个，分不清哪些条件是必须坚守的底线，哪些又是可以妥协的让步。

为了帮董先生们从漫无目的中寻找真实的需求，贝壳找房App在今年3月上线“线上服务助手”。它依托“AI+人工”的服务模式，帮助购房者在选房前梳理需求。购房者在贝壳找房App浏览房源时，点击页面底部弹窗即可一键接入服务。

“我把线上服务助手当作‘零负担的咨询入口’，不用顾虑咨询多了会打扰到经纪人。”购房者李女士这样形容她的感受。还有不少购房者在对话后，明晰了自己原本的认知偏差——原本对电梯房没有硬性要求，经过详细梳理后，考虑到未来生育、父母同住的需求，最终明确了电梯房的刚需属性。

自在北京链家3月上线以来，该线上服务助手已累计服务近10万人次。它像一个不知疲倦、毫无偏见的倾听者，围绕购房预算、月供承受范围、通勤时长、家庭人口结构、未来居住规划等维度逐一帮买房者在一团乱麻中抽出线头。

“小区开放日”，提高的不只是效率

需求厘清了，接下来就是去哪里看、怎么看。但很多购房者发现，分散看房的效率实在太低了，时间在一次次的跨区奔波中燃尽，燃尽的同时还有耐心。

看房的时间成本和距离成本，是一个被长期忽视的痛点。很多刚需客户工作日要上班，只能周末看房，了解一个小区需要来回好几次，身心俱疲。

为了打破这种低效，北京链家推出了“小区开放日”，把“一对一”的分散带看变成“多对多”的集中看房：同一个小区的在售房源在同一天全部打开，客户一次性看完。但做着做着，链家的人发现，购房者的需求远不止“多看几套”：装修成本、社区生活、房屋质量……这些信息同样重要。于是开放日从单一看房演变为综合居住服务场景。

自3月底启动试点以来，北京链家小区开放日已在60多个小区落地，覆盖团结湖、望京北、五道口等主要片区。开放日当天看房量平均提升2.6倍。参与活动的购房者7日内签约成交率约为未参与者的1.5倍。

在回龙观和谐家园的开放日现场，看房者多为首次置业的刚需家庭，装修是高频关注点。北京链家开放了多套与在售房源同户型的施工工地。“以前客户问‘这墙能不能打’，现在问的是‘做成那样要多少钱’。”

北京链家京西北事业部客户总经理朱建南介绍，开放日已从大区试点下沉至门店，每家门店可自主举办。它并非替代传统一对一带看，而是整合看房、装修、租赁、社区服务等居住全链条资源。

集中看房让客户一次看全了选择，但“喜欢”不等于“成交”。真正卡住决策的，往往是价格。

让价格回归理性的共识

二手房交易最难熬的是谈价。业主不敢亮底牌，买家不愿出实价，经纪人两头传话，短则数小时长则数周。置换家庭最受伤——旧房一天卖不掉，看中的新房就不敢签，心被悬在空中。

家住上地的王女士就曾经历过这样的时刻。她在其他中介签约后买家临时反悔，新房首付款出现缺口，面临巨大的违约风险。

为了终结这种人为的撮合谈价拉锯，北京链家上线了“诚意卖”。它的核心机制是：买卖双方各缴纳5万元保证金，业主线上设定挂牌价、提醒价、心理底价，买家最多出价两次。达到心理底价系统自动成交；超过提醒价可协商。

王女士在经纪人的推荐下尝试了“诚意卖”。房源上线3天就收到三组真实买家出价。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出，“诚意卖”的核心是从人为的撮合谈价拉锯，转向买卖双方依托线上诚意出价，达成价格共识的“一拍即合”。

“诚意卖”在北京42个片区试点，累计上线房源268套，成交突破100单，整体成交率59.8%。已成交房源中，超过一半此前挂牌超过90天，平均挂牌周期119天；上线“诚意卖”后，半数房源平均仅需8天。目前“诚意卖”已拓展至北京全市。

经纪人的专业价值被重新定义

产品在迭代，服务链条上另一个重要的变量是“经纪人”。当价格磋商被规则接管，经纪人的专业价值也随之被重新定义。

贝壳董事长彭永东说：“未来服务者的专业性，不只体现在成交能力上，更体现在他能否长期获得一个社区的信任。”一位杭州德佑店东的经历很有代表性。他的门店曾一度困难，后来他开始做内容，不追求情绪化流量，而是持续讲自己真正熟悉的小区、楼盘和户型：一套房好在哪里、不足在哪里，两个楼盘怎么比较，新房和二手房怎么取舍。

后来他又做了面向业主的账号，用报告和数据帮助业主理解真实价格。客户先跟他聊，因为相信他对这个区域足够了解；之后他再组织经纪人带看、跟进，关键谈判节点自己介入。

客户在接触经纪人之前，就会更早进入“内容驱动的预决策阶段”。贝壳的做法是把更懂市场、更懂消费者的一线管理者推到内容前端，让他们专业的内容被看到。

至此，这套变革组合拳正在组成“以消费者为中心”的服务闭环。线上服务助手解决了“不知道自己要什么”，小区开放日解决“不知道怎么比”，“诚意卖”解决“不知道怎么谈”。加上内容矩阵的布局，贝壳正在把经纪人的专业判断前置到客户的决策起点。

这种前置的服务变革，又一次踩中了时代的脚步。8月28日，个人住房贷款最长期限由此前的30年延长至不超过40年。当更多人有机会入场，需求的多样性也随之增加。首次置业者如何理清模糊需求，置换家庭如何在时间压力下做对判断、业主如何给房子合理定价，这些都需要专业化服务来承接。

贝壳的这场变革，改变的不只是一笔交易的操作方式，而是整个服务链条上“谁在帮谁做决策”的底层逻辑。当政策端降低购房门槛、市场端进入存量时代、服务端从“信息中介”走向“决策支持”。

贝壳正在用一个个具体的人、一个个落地的产品，回答最初的那个问题：买房不该是拆盲盒。

北京商报记者 王寅浩