湖北
以后都是现房，房价要涨了吗？新政后这几天，好多城市的新房开始发涨价通知，一套涨几十万的都有。难道真的是新房不够卖了，以后买房要变贵了吗？真相可能跟你想的相反。
先澄清一个误区：这次新政并没有取消预售，以后还是有期房，只是预售得封顶后才能卖，而且新出让的土地鼓励建现房。其实早在828之前，已经有城市在推现房了。那房价涨了吗？海南是全国第一个全省试点的，2023年3月开始推广现房，6年过去了，房价反而跌了，要知道当中还有三亚豪宅拉高了均价。
除了全面现房的，还有局部试点的，比如湖南、湖北、河南都有城市片区去年就开始推了。最常见的还是单宗地块，北上广都有过。深圳最早的是2016年的龙华金茂府，2019年开盘均价10.3万一平，现在二手房9.2万一平，你说涨没涨？最新数据显示，全国有超过三成的商品房都是现房，今年可能还会达到四成。但你可能不信，现房居然比期房还要便宜两到三成。
为什么？因为这些年的现房大部分都是期房卖不动拖成现房的，只能靠降价去库存，所以被动现房基本得打个七八折。但新政后的现房是纯纯的主动现房，会不一样吗？不会，但差距也不会太大。就拿这些年各城市试点的地块来说，比如北京和深圳，基本同一个项目，现房和期房的差价是两到三千块一平，算下来涨幅还不到4%。
预售制和现房主导的回报率确实差了三到四倍。房企成本明显增加，但不代表全部都会嫁接到房价上。毕竟买方市场定价还得看需求。所以大概率会出现两种变化：
第一，短期内供应减少对稳房价有用。现房因为确定性比期房贵，一些地段品质好的二手次新房会止跌回调，但老破小还是很难。长期看，供需平衡之后，房价波动也会减少。
第二，房企算账会更精准，好地段、好项目会更抢手，但边缘城市板块的项目大概率会被放弃。房价不由现房定，而是要看供需、地段、人口和大环境。核心地段哪怕是期房，价格也依然能打；边缘板块的现房，很可能还是得靠打折走量。你还会买期房吗？
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