租金下跌，扩募难产：城投宽庭保租房REIT隐忧浮出水面

观点网 曾被视为“优等生”的城投宽庭保租房REIT，今年上半年也显露出承压迹象。

从基金层面看，数据依然亮眼，上半年基金收入9167.45万元，净利润约4204.92万元，EBITDA达6556.5万元，经营性现金流净额约5324万元，账面表现依旧漂亮。

但切换到项目运营视角，中报讲述的却是另一个故事：出租率靠“以价换量”守住了，租金单价却一路走低；江湾社区在回血，光华社区却在失血。

与此同时，被寄予“第二增长曲线”厚望的扩募，也仍停留在一年前公告的尽职调查阶段。

整体来看，城投宽庭保租房REIT上半年账面依旧不错，但运营端的隐忧与扩募的迟缓，才是更值得警惕的信号。

“一热一冷”

从基金层面看，城投宽庭保租房REIT上半年交出的仍是一张漂亮答卷：收入9167.45万元、净利润4204.92万元、EBITDA6556.5万元，同比分别增长1.51%、2.58%、1.64%。

分红也照旧兑现，本期可供分配金额约6496.91万元，单位可供分配金额0.065元，年化分派率3.45%；若按30.5亿元募集规模计算，上半年已实现可分配金额的年化分配率约4.30%。

但6496.91万元可供分配金额，几乎全是“旧钱”。其中，折旧摊销加回2420.64万元，再靠“以前期间预留支出”调增1268.87万元，才勉强凑齐。

换句话说，当期净利润4204.92万元、EBITDA6556.5万元，说明经营造血尚可，但可供分配金额中过半来自前期预留释放，带有明显的“吃老本”味道。

事实上，保租房REITs固定资产重、折旧摊销大，净利润天然低于EBITDA和可供分配，这本身不是问题。真正的问题是，当期经营造血在扣掉还本、资本支出和预留之后，是否还足以覆盖分配？如果不够，就要靠释放前期预留来补，这才是需要警惕的信号。

更关键的是，表明真实经营水平的EBITDA为6556.5万元，在资产规模毫无扩张的前提下增速仅1.64%，显然已逼近天花板。

落到项目公司层面，上半年两个项目合计营收9112.88万元，同比微增1.45%；EBITDA约7081.34万元，同比增1.04%，两项指标“齐步慢走”。

放在保租房REITs赛道里横向比，1%出头的增速亦已掉队，“优等生”光环更多靠昔日低估值红利撑着，而非当下经营跑赢同业。

分拆看，持有江湾社区的上海城驰是唯一增量担当，期内实现租赁收入5911.31万元，同比增2.43%，毛利率从59.88%抬升至60.58%。

持有光华社区的上海城业则成为了“拖油瓶”，同期租赁收入3201.56万元，同比微降0.31%，营收已现负增长；毛利率62.03%持平，出租率从97.45%下滑到94.13%，实际出租面积同比缩水3.41%。在保租房最讲究“满租”的行当里，这等于资产端亮起了黄灯。

更隐蔽的侵蚀来自费用刚性，运营成本中，上海城驰的运营管理费同比增2.25%至906.45万元，比2.43%的营收增速还快，管理费“跑赢”收入。

此外，两家项目公司投资性房地产账面价值分别微降0.82%、0.81%，尚属正常折旧。

租金“失守”

城投宽庭保租房REIT的底层资产是杨浦新江湾城板块的两个保租房项目，租赁住房可租面积约12.2万平方米。

整体看，上半年，两项目实现整体出租率94.16%，同比提升0.9个百分点；租金收缴率99.96%，同比微降0.03%；剩余租期334.41天，同比拉长10.28%，年内重签压力暂缓。

但租金单价130.96元/平方米/月，同比降0.93%，这不是市场景气，而是主动让利保出租率的“以价换量”。

拉长周期看，趋势更清楚，该基金底层资产的租金单价从2024年末的132.54元下滑至2025年末的131.86元，如今再度滑至130.96元。把时间轴拉长，更像一场缓慢的失血。

分社区对比，江湾社区靠降价换量，期内租金单价同比减少1.72%至129.33元，换来出租率提升3.12个百分点至94.18%、剩余租期拉长15.99%，客户粘性回血。

光华社区期内租金单价134.01元，同比上涨0.57%，代价却是出租率下跌3.32个百分点、出租面积缩水3.41%。

真正的杀招在供给端，报告期内周边新增两个竞品，包括保租房“晟光里公寓”供给658套、市场化租赁“安住·新江湾城家”供给747套，合计1405套，均已稳定运营。

更何况，新江湾城板块同区域已有6个竞品，在上海保租房供给持续放量的大势下，1405套只是开胃菜，两大社区剩余租期虽较去年延长，仍将在年内迎来集中重签，叠加租金增长乏力，90%出租率“生命线”能否守住，要打个大问号。

当竞品批量入场、存量租金还在下探，“区位优势”的护城河正在被供给洪流一点点填平。

租户结构还是有好消息，财报显示，底层资产主要覆盖项目周边及地铁沿线的互联网、金融、教育等行业，包括字节跳动、哔哩哔哩、叠纸科技等互联网企业，以及复旦大学、同济大学等高校，无单一客户现金流占比超10%，分散度尚可。

扩募层面，是公募REITs唯一的破局想象，却也是最磨人的悬念。基金早在2025年8月7日就公告拟购入闵行区浦江社区（约2362套）、九星社区（约1230套），如今一年过去，仍在尽职调查。

扩募迟迟不落地，基金“温吞”的帽子就摘不掉；即便落地，也还得过“估值贵不贵”这一关。

城投宽庭保租房REIT这份中报，守住了分红、守住了现金流、守住了出租率，却没守住租金。江湾的回升靠降价，光华的下滑靠硬撑，扩募的剧本还停在开篇。

对只要稳定分派的投资者，这只基金的确定性尚在，闭眼拿分红即可；对期待成长的投资者来说，资产端的精细化运营与扩募节奏，才是下半场唯一的胜负手。

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