蓝绿双城曹舟南：新政之下“大家都懵了”，行业需要回答谁来组织项目

如果不是新政，行业可能依然听不到曹舟南一次集中性的深度思考。

2018年离开绿城创立蓝绿双城后，他减少了公开露面，市场鲜少他的观点传出。他说一方面是和大家见面机会少了，另一方面“自己年纪慢慢大了，变得不太喜欢说话”。

虽然输出减少，但他始终深耕在房地产行业一线，保持着高度投入与思考。

曹舟南的时间被紧张地做了切割划分，甚至涵盖晚上和周末，他接待调研，也辗转多地，看项目做尽调，和地方政府会谈。

8月28日，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会五大部委集中发布3份纲领文件及5份配套细则，市场将这套覆盖销售、信贷、资本市场的全链条制度改革统称为828新政。

新政以项目公司制、主办银行制、现房销售改革为三大支柱，融资逻辑由过去依赖房企集团主体信用，转向评估单个项目现金流；一个项目确定一家主办银行，单独或牵头组建银团发放开发贷款；同时预售门槛抬高、新出让土地优先现房销售，预售项目按揭放款延后至竣工备案，项目资金全封闭管理，实现项目风险与母公司债务隔离。

这是国内地产史上第一次，覆盖土地、销售、信贷、资本市场全链条、同步落地的基础性制度改革，它标志着运行多年的高杠杆、预售高周转旧开发模式走向终结。

“大家都懵了”，曹舟南直言行业对于新政的反应，他希望把自己过往的实践、思考和《国际金融报》在内的几家媒体做个交流。

没有多余寒暄铺垫，他直接抛出观点“房地产开发的底层逻辑被改写。”

风格如昨。

财务出身的他严谨认真，但表达直接，不喜官样话术，总是开门见山，敢说真言。

在绿城担任总裁时，他的发言更多围绕上市公司资产优化和经营战略。创办蓝绿双城后，曹舟南开始跳出单一企业视角，更加系统、大胆地剖析行业底层问题和制度变革。他也被视为 “地产圈为数不多愿意直白讲底层问题的人”。

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Part 01

显性阵痛和隐性阵痛

旧时代房地产的运转逻辑，建立在企业主体信用之上。房企凭自身资产规模拿地融资，依靠预售回款滚动周转，土地是一切商业决策的原点。在曹舟南看来，828新政是把这套运行二十余年的底层框架推倒重建。

显性的阵痛已经摆在桌面。现房导向下，预售按揭放款后置，项目回款周期被大幅拉长，从拿地到交付，资金沉淀时间进一步拉长。建安、财务成本同步抬升，IRR大幅下降，“特别是三四线城市，IRR承压更甚”。过去依靠预售快速回血、多项目资金互相腾挪的打法难以为继。即便是资金实力雄厚的国央企，也不得不重新掂量每一块土地、每一个项目的投入产出。

比成本上涨更要命的，是一整套游戏规则全部反转，这也是曹舟南不断向外界强调的隐性变化。

信用评价从“看房企集团报表” 转向“看单个项目现金流”；开发逻辑从围着“土地转”向围着“房子与客户”转；项目资金实行独立核算、封闭监管，集团跨项目调度资金的空间被大幅压缩。

营销的终点不再是卖房去化，客户运维被前置到项目定位的源头，他甚至建议公司从总部到项目取消营销中心，变成客户运维中心。“整个项目容错空间被压到极低，任何一个环节短板，都有可能传导为项目整体风险。”

“很多同行看到文件第一反应是懵。大家习惯了旧周期的打法，却还没有想明白，以后项目到底由谁来组织。”曹舟南坦言。过去，土地、资金、产品、销售、交付，全部由一家开发商一肩扛起。新政之后，这套“单打独斗”的路径已经走到边界。

市场需求并没有消亡，只是彻底换了模样。投资投机性购房需求持续退潮，但新市民安居、家庭改善、老旧小区更新的真实自住需求依旧客观存在。区别在于，客户不再为土地增值的预期买单，只为房子本身的品质、居住体验、配套服务付费。

这也意味着，过去是拿地之后再找客户；而未来要先读懂一座城市人口结构、家庭变迁、住房存量，再反向推导土地投放、产品定位、开发节奏。

这恰恰是传统开发模式难以胜任的命题。单一房企很难同时搞定土地资源、多元资金、精准客户研判、全链条产品兑现以及后期持续运营。地方政府手握土地，金融机构掌握资金，产业链拥有建造能力，手握真金白银的购房者决定产品市场表现，多方要素客观存在，却缺少一套机制把它们有序串联起来。

Part 02

“共建”不是“升级版代建”

基于这样的判断，曹舟南把实践多年的“共建模式”摆到台前。他特意纠正外界一个普遍误解：“共建不是拉几方过来合伙凑个项目，更不是升级版代建。”

在他的定义里，共建的核心，是在项目公司这一层，把权责全部重新写清楚：谁来出地、谁出钱、谁操盘开发、谁后续运营、风险谁承担、收益怎么分，全都提前约定明白。

地方城投输出土地资源，金融机构输出资金，专业平台负责客户研究、产品定位、工程、营销交付和后期运营，产业链做好建造配套，各方把优势拿出来，风险锁在项目内，与母公司债务实现隔离。

现房销售大背景下，曹舟南认为，不管什么类型的企业，都必须补好现金安全、产品经营、客户运维、产品兑现和协同能力这五项基本功，“不是选择题，是生存题。”

现金安全，不再只是账上有钱，而是每一笔投入都要匹配工程进度、偿债节奏，摒弃过去大规模前置砸钱做示范区的粗放打法；产品经营，意味着房子不是一次性完工的静态产物，要能够根据客户反馈持续迭代优化；客户运维，则要把传统营销中心升级为客户运维中心，客户从销售末端，前置成为项目决策的起点；产品兑现，要求设计、宣传、服务、生活场景全部落地，不能再依靠样板示范区制造预期；而低容错协同，则考验多方主体在工期、成本、市场波动出现变数时，权责清晰、快速处置。

“共建模式要解决的，不只是把房子建出来，更是治理结构的重构。” 曹舟南反复提醒，参与主体变多，风险并不会自动消失。如果只签一份商业合作协议，缺少完整的项目公司章程、股东决议机制、全景开发计划、风险处置条款，共建很容易沦为临时拼凑，遇到矛盾便难以为继。尤其是涉及城投、国资参与的项目，如何兼顾国有资产监管与项目效率；遇到纾困项目，如何阻断旧主体债务向新项目传导，都是绕不开的现实考题。

Part 03

现实的拦路虎

目前共建已经在浙江温州、湖州、衢州等多个城市落地，也向外省复制。但曹舟南十分冷静，没有给这一模式戴上“万能解药”的帽子。“能不能算真正跑通，要看三件事：产品能不能匹配市场，能不能产生持续的现金流，所有参与方风险收益是否真正匹配。”他说做不到这些，概念再好听也没有意义。

对于行业未来格局，曹舟南给出自己的判断：市场不会崩盘，但也绝回不到高周转时代。少数核心城市优质地块，国央企凭借资金优势还能主导，但这部分只占全国15%左右的市场份额；大量普通住宅、存量盘活项目，单打独斗的模式会越来越吃力，多方协同的共建类模式会拥有更大空间。

他并不回避新模式落地路上一堆现实的拦路虎。

首当其冲就是资金组织压力，现房抬高前期投入，开发贷能不能覆盖建安成本，资金成本怎么平衡，行业还在持续测算。其次是土地定价矛盾，尤其三四线，不少地块托底价格和市场真实售价脱节，他呼吁地方政府一定要懂地价，要贴牢市场价，“如果地价不跟着终端房价倒推调整，新项目先天就很难盈利”，他建议三四线城市的实际楼面价应适度下调8%-10%，例如原地块楼面价为5000元/平方米现调至4500元/平方米。

再者，整个产业链的利益要重新分配，过去开发商、总包、供应商的利润格局要改写。最后，城市更新、持有类项目，股权、REITs这些退出路径，还需要继续打通。

“政策已经把制度框架搭好了，但政策不会自动造出好房子。” 曹舟南直言。 土地在政府手里，钱在金融机构手里，建造能力在产业链，最终买单的是购房者。旧时代单一开发商大包大揽的路走到头了，怎么把这些要素重新揉合在一起，是留给整个行业的考题。

他给出最终判断，“自住的需求实实在在摆在那里。以后比拼的，不是谁杠杆玩得溜、谁拿地多，而是谁真正读懂普通人的居住诉求，在这套低容错的新规则下面，做出适配时代的产品。”

记者 孙婉秋

编辑 张俊才