山东
原国家房改课题组组长孟晓苏最近谈了对楼市的判断。他认为，只要宏观经济不出现方向性问题，中国房价长期仍有上涨基础，部分一二线城市的交易情况已经出现牛市初期迹象。
这个说法引起很大争议。有人觉得市场拐点快到了，买房窗口重新打开；也有人认为人口减少、库存高，房价很难再普遍上涨。
其实这两种理解都太简单。孟晓苏不是说所有城市、所有房子都会涨，而是说市场会明显分化。以后房地产的关键不是有没有机会，而是哪些城市、哪些区域、哪些房子有机会。过去全国一起涨的逻辑，已经很难继续。
孟晓苏的判断受关注，和他的经历有关。他长期研究住房制度，参与过1998年房改论证，见证从福利分房到商品房，再到现在的调整。他看问题偏长期制度变化，不是短期市场情绪。很多人容易把长期趋势和短期波动混在一起。
过去支撑房价上涨的条件已经变了。人口增长放缓，城市扩张变慢，住房总体不再短缺。所以未来不会出现全国房价一起涨。市场会分化，好资产和普通资产差距会拉大。讨论房价不能只看全国平均数，要看城市之间和城市内部板块之间的差别。
核心一线城市有就业、教育、医疗和生活配套，仍然能吸引人口。即使全国人口下降，高能级城市还可能净流入。杭州、成都、南京这类强二线，产业基础不错，政策也灵活，同样能承接人口迁移。城市内部，核心地段土地少，房子稀缺，价格支撑强。远郊新区如果没有产业和配套，价格再低也可能难卖。建筑品质、社区环境、物业服务这些因素，越来越影响房子的长期价值。老房子如果品质跟不上，竞争力会慢慢下降。
最近部分城市二手房成交量回升，不代表市场马上全面上涨，但说明情绪从过度低迷回到正常。北京、上海、深圳的带看量和成交活跃度有所提高，主要是前期价格调整后，刚需和改善需求开始入市。市场不是突然火起来，而是从没人问到有人挑着买。
人口总量变化不能简单套到房地产上。日本总人口减少，东京核心区域房价仍有韧性，关键是人口流向和经济活动集中。中国也会类似，人口从低能级城市向高能级城市流动还会继续。科技、新能源、先进制造等行业的从业者，正在形成新的购买力，对改善型住房有支撑。
购房者要换思路。过去买房靠趋势，拼勇气和速度。以后要看城市能级、区域规划和产品力。便宜不等于安全，缺人口和产业支撑的地方，价格可能继续承压。核心区域价格坚挺，抗风险能力反而更强。
房地产行业不会消失，但玩法变了。机会还有，只是范围收窄，集中在基本面清楚的资产上。未来赢家不是赌短期波动的人，而是能看清城市发展和人口流动的人。房地产进入下半场，靠的是认知，不是胆量。
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