买保利上海豪宅的人，下跪了

上周六（9月12日），在上海长宁来福士办公楼T1栋一楼入口处的由心咖啡附近，立了一块一米多高的告示牌。最上面几个字格外醒目：

“此处无接待点”。

再往下看，告示牌还直接点出了两个楼盘的名字：

保利海玥外滩序BUND98、保利外滩序BUND88。

两个均价接近13万元/平，即将要迎来交付的千万级总价楼盘。

告示牌在提醒，两项目业主如果有事情，请去指定地点，不要在这里等。

其实这栋楼里有保利的人。在来福士的高层，还有保利即将入市的保利苏河珺展厅。

一上一下，两个世界。楼下，拒绝接待过去的业主，楼上，热情迎接未来的业主。

周六那天，楼下还有黑压压一片的安保人员和身穿白衣的工作人员。现场曾一度发生拉扯，一些业主，被拉上了特意准备的巴士。

到了晚上，一批业主又出现在杨浦有关部门门口，甚至跪了下来。

路数挺好奇的，一块“此处无接待点”的牌子，和一群跪在政府门口的业主之间，到底隔着什么？

F1.

说起来，外滩序BUND98和外滩序BUND88，曾经都是保利在上海单价比较高的热销盘。

BUND98位于杨浦东外滩，由保利与上海建工合作开发。在2025年拿地，首批、二批均价接近13万元/平方米，两次认购率均超过200%；

外滩序88也在杨浦东外滩。保利在2024年拿地，销售均价约12.7万元/平方米，首开认购率约150%，实现了快速去化。

路数简单算了下，这两个项目的房地差并不低。换句话说，保利的利润不低。

这些业主并不是因为价格“便宜”而买了保利。

他们为上海核心区位、滨江资源、高端产品，以及保利这个全国性央企品牌支付了溢价。

F2.

但从今年6月开始，围绕着外滩序BUND98和外滩序BUND88的品质争议持续发酵。

外滩序BUND98最受关注的，是外立面玻璃发绿。

有媒体报道过，业主认为项目实景呈现的颜色、观感，与销售阶段的展示存在明显差异。后来，保利干脆把窗户内置的百叶帘拉了下来。

8月底，路数在现场看到，拉下来后，似乎没那么“绿”了。

只是，百叶帘挡不住业主对13万元/平均价房子品质的期待。

7月，项目发了封致全体业主家书，一次性公布将要采取的六大专项优化措施，涉及地库通行、公区装修、顶楼阳台、外立面、飘窗及全域样板等被业主反复诟病的问题。目前相关整改仍在推进。

类似的品质争议，在保利上海也并非第一次。

更早些时候，保利与越秀在杨浦合作开发的和樾天汇，也曾因品质问题引发关注。业主曾一度聚集到保利位于浦东世纪汇商场的楼盘巡展点，“退房”声一度让巡展提前撤场。

再往前看，保利与金茂合作开发的静安天悦，同样陷入品质争议。

这些项目有个共通点：

均价10万元/平以上，都不算便宜。

房子卖得越贵，客户对“应该是什么样”的想象，也就越具体。而这份想象，很多时候是房企自己卖出去的。

F3.

项目口碑出现争议，并没有让保利在上海放慢脚步。

这些年，保利持续向杨浦东外滩、徐汇滨江、静安、北外滩、中山公园、漕河泾等核心板块靠拢。2026年上半年，保利在上海的拿地数量、金额及权益额同样处于市场前列。

保利在上海的产品线从“天字系”到“云上系”“悦系”“和系”，合作开发项目也越来越多。

2025年保利上海的管理层还经历了一轮调整：吴劲松、付军等先后到岗，产品、工程、营销等条线陆续有新人补位。

这些都在说明一件事：

保利不是一家准备离开上海的房企。

这也让单个项目的口碑，变得不再只是项目自己的事情。

合作开发、项目公司、工程体系，在消费者眼中最后都会压缩成同一个名字：保利。

一个项目卖得好，是在给品牌攒信用；一个项目交付出现分歧，则可能是在消耗信用。

尤其是在上海，当类似的品质争议在不同项目之间反复出现，市场最终评估的，就可能不再是某个楼盘，而是这个品牌的兑现能力。

F4.

营销制造了预期，设计制造了想象，样板间制造了第一印象。最后真正要兑现的，还是交付。

换个角度看，房企其实都有一张看不见的“品牌资产负债表”。

房子卖得越贵，品牌需要兑现的预期，也就越重。

“此处无接待点。”

接待点可以指定，客户可以被引导到另一个地方。

但对于一家还要继续在上海卖千万级、甚至更高总价住宅的房企来说，有一样东西恐怕没有那么容易指定地点：

品牌预期。

它哪怕没有接待点，也会一直跟着房企走。

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