预售制退场：重构的不只是楼市｜《财经》社评

文｜《财经》助理主编 杨立赟

2026年8月28日，五部门发布八份文件，终结“卖楼花”作为企业融资工具，同时也是风险转移工具的漫长历史。

“楼花”一词源于1953年的香港。霍英东在九龙买下一块地皮，将楼房分层出售，并在动工前先向买家收取订金，余款分期支付。其灵感来源于华南一带“荔枝开花就能卖”的商业习俗：“开花”付钱，“结果”收货。这种模式被用在房屋预售上，形象地称之为“楼花”。

“卖楼花”的方式被香港开发商纷纷效仿。到了20世纪80年代，“楼花”北上，预售逐步成为内地商品房销售的主流模式。

在住房供给紧张、开发企业自有资金不足、传统金融渠道又难以支撑项目开发的阶段，预售制发挥过积极作用。这种效率优先的制度，让购房者的资金提前进入建设环节，从而提高了住房供应速度。

一种交易方式的合理性，从来不是自明的，关键因素之一是资金与交付之间那段时间由谁承担风险。

在供不应求、房价一路上涨的周期里，开发商用预售款滚动下一个项目，购房者则用未来的收入为尚未成形的房子买单，行业还形成了高杠杆、高负债、高周转的三高模式。上行周期里，房价不断上涨，所有人都能从这场时间差中获益；一旦周期逆转，房子停在半途，月供不减，风险便沿着最脆弱的环节倾泻而下。

内地的预售制度中一直有监管账户，且明确要求购房款直接进入监管账户，而非开发商账户。但在很长一段时间里，这套制度在各地执行不一，开发商违规直接收款或挪用资金的现象相当普遍。直到2022年之后才被逐步收紧，在国家层面首次对预售资金监管作出统一规定。

2018年开始，每年全国两会都有代表委员提议取消预售制。2023年开始，现售制试点速度加快。

根据此次新政，新出让土地的住房项目优先现房销售，继续预售的项目须完成主体结构封顶，购房人的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，个人住房贷款推迟到销售备案或竣工备案之后发放。“能拿房、再还贷”这六个字，是改革最朴素的注脚，风险从购房者一端向银行和开发商一端回移。

过去靠预售款滚动下一个项目、以集团信用捆绑融资，现在项目制经营、主办银行制度、开发贷期限管理，融资锚从集团主体转向具体项目。

它不是给楼市开出的一剂强心针，“利好房价”并非新政的核心目的。政策的真实目的，是重塑房地产市场的游戏规则，从而更好地顺应市场变化，实现构建房地产行业高质量发展新模式的既定目标。

深层动因是房地产市场的基本盘已经变了。城市化进程棋过中盘，人口结构拐点渐近，二手房成交总量在2026年上半年首次超过新房，住房需求已经从“有没有”转向“好不好”。当增量需求不再汹涌，当居民对大额投资性消费趋于审慎，那种依靠预售款不断滚动、靠房价上涨消化一切问题的模式，已经走到了边际效益的尽头。过去是房地产的繁荣带动经济大盘，如今更需要经济大势的改善来托举楼市预期——这才是“重构”最深层的含义。

改革的分量，最终要落到房企身上。靠预售款低成本滚动、以集团信用捆绑融资的时代结束，“有多大本钱、做多大生意”成为硬约束。短期压力是真实的——回款周期拉长、财务成本抬升，一些高杠杆、弱资质的房企将加速出清。

预售制作为传统融资工具退场的同时，相关部门也为开发商安排替代性融资路径，包括主办银行制度、拉长开发贷款年限、放宽信托融资空间等。就融资便捷度和速度而言，新工具显然不如旧工具，但这正是政策设计的目的：降低房企杠杆与负债，让稳健发展取代快速扩张。

房企期盼配套细则尽快落地——土地款缴纳比例与时序、开发贷利率与投放节奏、地方“拿地即开工”“销售即办证”的审批提速。

过去30年，中国房地产的每一次重大转折，几乎都伴随着一场关于信任的修复。此次新政无疑拉长房企的资金回笼周期，抬高行业门槛。这是行业出清的一部分，却也考验着配套措施的成色。制度的善意，最终要靠执行的颗粒度兑现。

责编 |李煜

题图来源｜视觉中国