北京
来源：市场资讯
（来源：华泰证券研究所）
8月香港住宅成交量延续同比调整，但房价环比反弹。我们依然认为短期需要观察房价走势，倾向于认为7-8月市场表现（尤其房价）为短期波动，后续若美联储加息预期缓和、港股表现改善，或推动房价重回2-3年周期的温和上涨通道。此外，香港北部都会区“片区开发”取得新进展，写字楼租金已接近同比回正。我们维持对于香港市场占比高的港资房企的看法，阶段性更关注受住宅量价波动影响较小、租金表现逐步迎来拐点、股息率更具吸引力的持有类房企。
住宅量价：成交量跌价涨，租金再创新高
8月香港住宅成交量延续同比调整，但房价环比反弹。成交量方面，根据香港土地注册处的数据，8月香港新房私人住宅成交合约数量为927份，在新房推盘修复的推动下环比+21%，但同比-48%；二手房成交2715份，环比-19%，同比-17%。房价方面，8月末中原地产领先指数月环比+1.4%（7月-0.6%），止住下跌趋势并一度创出年内新高。我们延续此前判断，短期仍需观察房价走势；基于持续优化的库存数据，我们倾向于认为7-8月市场表现（尤其房价）仅为短期波动，后续若美联储加息预期缓和、港股表现改善，或推动房价重回2-3年周期的温和上涨通道。此外，根据香港差饷物业估价署的数据，7月香港私人住宅租金指数环比+0.8%，继续刷新历史新高，70平以下私人住宅平均租金收益率为3.20%，与房贷利率3.25%几乎持平。
北部都会区：首个“片区开发”项目落地，发展迎来里程碑
8月24日，中海地产、招商局置地、华润置地、中旅投资、京东、信和置业联手获取香港北部都会区洪水桥/厦村新发展区首个“片区开发”试点项目，总价10.3亿港币。项目并未采取价高者得的传统招标模式，地价不高（楼面价1932港币/平方呎），体现产业优先的政策导向。根据中海地产公众号，该项目总投资168亿港币，计划建设一个集现代物流、住宅及社区商业配套的片区项目，预计提供6000个就业职位。今年以来，香港政府持续推进北都收地（6月新田科技城收地117万平）和立法（7月《北部都会区发展条例草案》刊宪，目前处于立法会审议阶段），相关条例落地后或进一步加速北都发展，有望为房企带来增量业务机会。
商业地产：宏观经济和前端指标延续改善，写字楼租金接近同比回正
根据香港政府统计处和Wind的数据，2Q26香港GDP同比+4.3%，1H26累计同比+5.1%，推动香港政府将26年GDP增长目标从5月公布的2.5%-3.5%上修至3.5%-4.5%；7月香港零售业销货价值同比+4.5%，其中奢侈品零售同比+19.8%，高端零售复苏程度继续强于必选消费；1-7月香港IPO融资规模同比+155%，IPO保持火热态势。宏观经济和前端指标的复苏继续推动商业地产租金筑底，根据香港差饷物业估价署的数据，7月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比持平/+0.05%/+0.1%，同比-3.2%/-0.1%/-1.0%，写字楼租金已连续4个月环比上涨，同比亦接近回正。
风险提示：美联储转向加息导致香港流动性收紧，香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期。
图表
风险提示
美联储转向加息导致香港流动性收紧。市场对于美联储加息预期的分歧较大，若美联储受通胀、中东局势波动、经济数据等因素影响重启加息，将会导致香港流动性跟随收紧，从而对房地产市场造成不利影响。
香港住宅市场复苏不及预期。若人民币升值、美联储降息、港股市场表现、香港人口回流、香港房地产政策等市场复苏的驱动因素出现反复，以及中国内地收紧资金出境监管，可能影响香港住宅市场复苏的节奏和程度，进而导致港资房企业绩和估值修复的节奏和程度不及预期。
香港商业景气度复苏不及预期。香港商业景气度复苏仍停留在初期阶段，尚未明显传导至不动产租金端（写字楼、零售业），后续复苏的情况仍待观察。
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