辽宁
买房子很容易踩雷，如果不弄清楚这几点，买了也会后悔。
但是很多人去售楼处买房子，听售楼处夸的天花乱坠，结果就心动了。
可是真的买了，入住之后，你会发现根本没有售楼员说的好。
本期内容就打算跟大家聊一聊，买房之前要搞清楚哪几个问题。
只有搞清楚这几个问题，才能买到性价比高、住着舒服的房子。
01、五证是否齐全
五证这个名词大家应该都熟悉了，“齐全”的概念又是什么样的呢？
很多人都不能准确地描述出来。
五证包括：建设用地规划许可证、国有土地使用证（或不动产权证书）、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，缺一不可。
有的楼盘只拿到一部分楼栋的预售许可证，你所购买的房子未必在被允许销售之列。
买到没有获得预售许可的房子，无法进行网签登记，也无法申请房贷，之后就会遇到很多问题。
另外一点就是把钱存放在预售资金监管账户里面，
不能放到其他的银行账户里去，否则就会被要求立刻取回资金。
这个预售资金监管账户的信息可以在售楼处找到并查看。
02、公摊面积和得房率
当销售人员给你介绍房子的时候，他们会说，“该套房屋建筑面积为一百平方米。”
但是建筑面积里包括了公共部分如电梯间、楼梯间、过道和设备用房等部分，并不是所有的空间都可以居住的。
买房子的时候，还要问问：套内建筑面积、得房率。
得房率计算公式为：套内面积/建筑面积×100%，例如建筑面积为100平米、套内面积为78平米，则得房率为78%。
高层住宅的得房率通常在75%-80%之间，小于72%就属于偏低范围。
但是开发商一般不直接把公摊费用告诉购房者，
并且也不会明明白白地说明哪些地方包含在公摊里。
03、物业方面
这个事情，在人们买房子的时候根本不会想到，住了两年之后才开始后悔。
物业费一个月才差几十块钱，一年也就是几百元。
但是你要计算一下七十年的产权的话，这笔费用就很大了。
另外还要看的是——物业管理费里面都包括哪些服务呢？
有的小区物业管理费看起来比较低，
但是公共区域的水电费、电梯运行费还要另外收取，加在一起反而比物业管理费更高。
所以一定要搞清楚，“这个物业管理费是包干制还是酬金制？”
还有公共能耗费和电梯运行费是否包含其中，了解清楚再买。
04、车位问题
买房子的时候，车位也很重要。
先要分清自己所购的是“车位”还是“车库”，虽然听上去都差不多，但是区别很大。
“车库”有房产证，“车位”没有。
没有房产证就表示只拥有使用权，
并且无法进行抵押或者单独交易，在将来卖掉房子时也无法带走车位。
另外一种就是人防车位了，
人防工程地下部分平时也可以用作停车位，但是它的所有权属于国家。
开发商给你的只是一个使用权，并不是真正的产权，在法律层面上讲它并不归你所有。
05、定金问题
在交付定金前，你还能够和销售人员进行谈判。
一旦付出了定金之后，主动权就被转移到了对方手中。
一定要区分一下两个词的不同，“定金”与“订金”。
前者属于法律范畴，在你违约的情况下不予退还，
而后者则没有这样的规定，即使开发商违约也要赔偿两倍。
认购书中还有一些细节需要弄清楚，比如违约条款是怎么样的、退款条件是什么、签订正式合同的时间有多长等。
06、学区承诺
销售人员称该楼盘可以让孩子进入某小学就读，并且花费了几百万元购买了此房。
但是到了孩子入学的时候，却发现教育部门公布的划片名单中并没有该小区。
于是找开发商理论，对方表示销售人员所说的话不具法律效力。
最安全的办法是使销售在合同补充协议中写上“就读XX学校”，并附带对违约行为做出规定。
这样就不用担心后续没有学区的话，影响孩子上学了。
总结：
下次再去售楼部的时候，把这些六个问题都记到手机上，然后一个个地去询问，才能买到划算的房子。
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