8.28新政后，成都首批预售项目已入市：有购房者可晚近8个月还款

“8.28新政”出台至今半个月，成都市场累计取证房源超2600套，短短半个月的供应体量就已经与8月基本持平，9月下半月还有新增供应入市。

目前全市已有超30个住宅项目拿到预售许可，涉及多个取证批次，产品覆盖主城、近郊，横跨刚改到高端改善全品类。从区域结构看，5+2区域供应1452套，近郊约1154套。

从开发端口看，大多数开发商选择了按照原定的节奏推盘，存量报批项目持续取证上市；但买房思考逻辑却发生较大转变，购房者纠结的核心是：新政之后房贷何时开始还？现在是选当下存量期房还是等待未来新政现房？

9月成都楼市供应平稳，多个新项目入市

新政后，成都有两个项目集中开盘，这两个项目也清晰呈现出新政下两套差异化执行标准：

9月6日，青羊金茂锦棠开盘，93套123-139㎡房源，开盘后两天又拿下新批次房源预售。该项目属于新政前已取得工程规划许可证、8.28 新政之后才拿到预售证的存量项目：购房者正常缴纳首付，但按揭贷款需要等到项目竣备完成后，才开始还款。

青羊金茂锦棠开盘现场

据业内人士透露，青羊金茂锦棠预计可以在明年3-4 月实现项目竣备。对比新政前的旧规则，该项目的回款时间要延后约 7 个月；落实到购房者身上，也将在明年 3、4 月才正式启动月供还款。

另一个项目，麓湖C23鸿屿长洲，8.28日当天取证，不在新政约束范围内。9月12日开盘，112套208㎡大平层房源，销售现场统计周末两天去化91%。

麓湖C23鸿屿长洲开盘现场

麓湖这批次房源完全沿用传统购房规则：购房者正常缴纳首付，按揭贷款按原有流程审批放款，放款后即刻开始正常还贷，无需等待项目竣备。和青羊金茂锦棠“延后至竣备后才放款、晚还月供”的模式形成明显差异。

这两个项目代表了当下成都已取得工规证的存量项目的两套执行规则，即8.28之前取得预售的，按揭贷款按原规则进行，8.28之后取得预售的，按揭贷款按新规则进行。

如果8.28之后才拿到工规许可证的，则优先按照现房销售的规定来进行，即建筑主体封顶后才能开始销售，而购房者则在项目竣备以后才开始还款，中间可能有约6个月时间。

目前成都市面上取证的项目，均属于新政划断口径下、可按旧规则办理预售的存量项目，这些房源也成为新政落地初期市场新增供给的主要构成。

在此背景下，成都楼市迎来一波集中上新行情：越秀天悦云起、中海锦三号院、建发招商源启金沙、保利天奕等曾经的网红项目，在最近都加快了推盘节奏；国贸天樾锦城、绿城悦海棠、新希望D10望江、正黄郫都项目、金周路TOD二期等全新项目，也计划在近期入市和亮相。

这批首推新盘，大多源于去年四季度以及今年一季度出让的地块，5+2范围仍然是供应主力。

可能是市场上最后一批“老政策”产品

虽然从供应端数据来看，新政对新房供货规模影响有限，但行业情绪依旧处于高敏感状态。即便是新政前就完成报批的存量项目，在新规框架下取得预售，回款环节依然会受到新政资金监管政策的波及。

此前的项目都以预售制

有业内人士介绍，过去行业长期遵循一套开发惯例：一宗地块对应一张工程规划许可证、一张施工许可证，整盘同步建设、同步竣备、统一交付。在此模式下，资金监管同样以整盘作为核算口径，房企要等到整个项目全部完工，才能解锁对应监管资金。

“新政逻辑下，资金支取节点大幅后置，从原先项目达到正负零即可启动预售，资金等待周期仅数月；而现在新规要求主体封顶才能预售，资金回笼周期拉长接近两年。”

市面上部分项目已具备现房销售的条件

该人士认为，现阶段这批存量报批项目，可以说是最后一批沿用旧的标准设计的产品。待到未来完全按照现房政策开发的项目陆续入市，产品的规划设计或将迎来较大改变。

而随着存量项目逐步去化消化，市场将迎来明显的供应空窗期。受新政策拉长开发、回款周期影响，新拿地、新报批的项目入市节奏大幅延后，未来一年半到两年时间，成都新房几乎没有全新新增供应入市，市场供货将完全依靠当前的旧规存量项目支撑，彼时，整个市场的供应结构，也将迎来一轮切换。

买期房或者买新房，购房者要做新选择

虽然出现了青羊金茂锦棠、麓湖C23鸿屿长洲这类选择集中开盘的项目，但市场上更多楼盘，选择以顺销方式低调推货。在这样的市场环境下，购房者买或者不买的决策逻辑，已经发生明显变化。

站在购房者角度，新政带来的感受是一体两面。

利好层面，封顶预售+资金监管强化，买房资金安全性更高，楼盘烂尾、交付踩坑的风险下降，置业的安全边际明显提升。 但潜在变化同样值得关注：新房入市周期拉长，未来1-2年新房增量供应或将收缩，核心地段好盘会阶段性变少。

当下仍属于存量项目的窗口期，这批新政前报批的项目还在正常取证供货；等存量项目消化完毕，新盘上市节奏会变慢，购房者可选的优质房源窗口正在收窄。

购房者不再单纯参考价格与板块概念，而是优先评估项目交付确定性、产品硬实力，谨慎权衡置业风险。购房筛选标准也变得更为严苛，市场不存在普涨行情，买房早已不能闭眼入手。购房者会优先锁定地段、产品、价格三者均具备确定性的楼盘，缺乏优势的普通项目去化承压，买房的筛选难度持续加大。

你会选择在现阶段出手买房，还是等现房？欢迎在评论区聊聊你的看法。

主编：余鸽

编辑：陈齐美

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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