信号｜上海严查商办 “类住宅”，违规公寓启动集中排查立案

事件背景：上海于2026年7月8日印发文件全称：《关于开展静安区城管执法系统 2026 年 “非改居” 专项执法行动的工作方案》（静城管政〔2026〕11 号），7月16日在静安政府官网公开上海静安区启动“非改居”专项执法行动，7月整月启动执法排查。

URI城市租住观察发现，御华山、静安紫苑、丽都新贵等一批本地耳熟能详的核心地段商住公寓项目被纳入排查清单，部分楼宇已进入立案整改流程。这批物业多以核心区位、低入手门槛、不限购作为营销卖点，本质却是规划属性为商业、办公的楼宇未经法定程序私自改造，按住宅模式对外销售、出租。

不同于过往仅针对新建项目管控的思路，本次静安区探索推出交易环节双向备案核查机制，将监管触角延伸至存量房源流转环节，给国内存量“类住宅”市场投下重磅信号。

01

何为“非改居”？

存量时代遗留的灰色房产

“非改居”指土地规划用途为商业、办公的物业，未履行合法的用途变更审批流程，通过内部装修改造，具备居住功能后，当作住宅进行出租、售卖。

这类物业大多占据城市核心板块，挂牌售价往往低于周边商品住宅，叠加不限购的属性，精准击中一部分购房者想要落脚中心城区的诉求。对开发主体而言，在商品住宅供给受限阶段，商办物业通过改造包装成公寓产品，开辟出新的变现路径。

但真实的情况是，房屋的土地属性、规划指标不会因内部加装厨卫、分割卧室发生改变。不少项目早已完成销售，产权分散至众多个体业主手中，开发商早已离场，由此形成长期治理难点。物业产权归属属于个人，行政层面无法直接没收房源、强制住户搬离，造成大量楼宇产权登记为商办，实际却完全按照住宅模式使用，合规隐患长期悬而未决。

本次静安区覆盖静安寺、南京西路、大宁路等多个重点街道，分两批合计39处楼宇纳入排查范围，其中石油天然气大厦完成立案，其余楼宇排查出程度不一的违法风险。最大的变化，是监管跳出单纯现场整改的传统模式，试点双向备案核查。

▲排查清单第一批（23处）

▲排查清单第二批（16处）

URI梳理该事件简单表述，就是商办楼宇产权人可以继续持有房产，可一旦发起转让过户，系统会先行核验是否存在非改居违规情形，存在违法问题的房源将直接阻滞产权变更流程。监管逻辑从管控物业当下的使用状态，升级为管控房产市场流通权限，交易过户成为重要监管抓手。

02

过往管控手段失灵

倒逼监管思路迭代

上海并非首次针对“类住宅”出台管控举措，早前政策从产品源头设限，规定公寓式办公单套建筑面积下限，意图通过提高单元面积，杜绝小户型被改造为住宅。

但市场快速演化出新的应对方式：开发商转而打造大面积商办大平层，部分产品装修标准对标豪宅，配齐全套居家功能。即便户型做到180㎡甚至更大，物业本体依旧属于商办属性，依旧私下按照住宅开展租售，非改居问题并未得到根治。仅依靠限制单元面积，无法堵住全部漏洞。

静安区本次改革，绕开户型大小这一指标。无论商办物业面积规模，只要规划用途属于商办，现实使用中存在非改居违规事实，就不会凭借大户型获得合规豁免。

现阶段该机制仅在静安区落地，不过上海中心城区沉淀规模庞大的存量商办物业，历史遗留类住宅项目数量众多。一旦双向备案核查模式落地跑通，极有可能向其他城区复制推广。对于已经散售给个人的存量物业，产权交易，是现实可行性最高的监管切入点。

03

并非全盘封杀改造

存量商办只有合规转型1条出路

不少市场参与者产生误读，认为整治非改居=彻底禁止商办物业转向居住功能，事实并非如此，政策清晰区分非法“商改居”与合法“商改保”。

未经审批私自改成住宅对外售卖出租属于前者，是本次专项行动重点打击的擦边操作；后者指符合硬件条件的存量商务楼宇，走完官方联合会审审批流程，转型保障性租赁住房、人才公寓。上海2025年出台商务楼宇更新提升政策，明确支持合规存量楼宇兼容租赁居住功能，为存量商办资产预留转型出口。

配套前置文件：

• 2024.06：《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》
• 2025.03：《上海市商务楼宇综合评价指南（试行）》
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URI总结核心一句话就是：这份文件允许存量商务楼宇在维持产证性质不变前提下，阶段性兼容人才公寓、保障性租赁住房；但不等于可以私自分割、违规 “非改居”，本次静安专项执法打击的就是未经审批的私自改造行为。

本次的专项整治相当于给存量商办资产抛出选择题：依靠违规伪装成住宅获利的旧路径空间持续压缩，想要继续留在市场，就必须找寻合法运营路径，保租房是部分项目的可行方向。成本收益算得通就推进改造，不具备转型条件的，则要逐步退出居住化运营赛道。

回看过去商住公寓火热的底层逻辑，本质是利用市场供需缺口钻规则空子，用商办的底子兜售住宅的居住期待，把规划制度的漏洞包装成购房者的“上车捷径”。静安区把监管关口挪到交易环节，不剥夺业主持有房产的权利，但直接打碎违规物业自由流转的幻想。

存量商办市场已告别靠擦边套利的时代，未来不再比拼户型做的多豪华、包装的多像豪宅，而是比拼项目能不能走完合规流程、算清保租房运营的经济账。

这套监管模式的更大意义在于提醒市场：房产价值不能建立在规划违规的灰色地带，曾经吃到的规则红利，终会在资产流转变现的时候，迎来反噬和清算。

内容来源:公开报道URI复核

数据来源:URl调研及URI Data Bank

撰文:URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒