广东
9月15日，国家统计局发布8月70城房价数据：广州新建商品住宅环比上涨0.1%，同比下降1.9%，新房价格自2月止跌以来连续第六个月环比上涨，同比跌幅也从2025年初的-8.4%收窄至-1.9%。
但70城指数企稳的同时，广州8月新房网签均价却跌破3万元/㎡关口，指数与均价出现了背离。
从8月的成交数据来看，我们也许可以看到数据背后更深层的变化：全市新房网签均价跌破3万元/㎡关口，但成交量并未随之走弱。价格下行与成交企稳并存，市场走势让人眼花。
01
均价跌破3万，总价降了46万
但成交量稳住了！
8月，广州一手住宅网签均价29099元/㎡，环比下跌9.1%，同比下跌约8.8%，创下近一年多来的阶段性新低。
此前一年多，全市均价基本在3.2万—3.5万元/㎡区间波动，去年11月曾冲高至4.2万元/㎡以上，随后持续回落。8月29099元/㎡的均价，意味着价格中枢已下探到新的区间。
但与价格走弱形成对比的是，成交量并未同步下滑。
8月全市住宅成交4615套，环比微增3.5%，同比增长4.1%。
这说明什么？
价格让步换来了成交稳定，最直接的体现是套均总价的下移：8月套均总价318万元，较7月的364万元减少46万元，环比下降12.6%，同比下降10.2%。
市场逻辑很清晰：只要价格调整到位，购买力依然存在。
当然，除了以价换量的因素，8月的均价和套均总价变化那么大，其中也有区域分化和成交结构变化有关。
02
区域分化：
核心区领涨，外围普遍承压
从11个区的表现来看，价格分化呈现明显的两极格局：
先看涨价阵营，越秀区涨势领跑，均价74538元/㎡、环比+17.0%排行第一，但这个月越秀只成交了17套，样本太小，这个数参考意义有限。真正有改善盘撑着的是天河70,140元/㎡（+11.1%）和海珠65,993元/㎡（+8.0%）；荔湾48,394元/㎡基本持平，番禺34,214元/㎡（+4.0%）、黄埔28,968元/㎡（+2.1%）小幅上行。
外围区域则普遍承压，北部白云、花都跌幅超10%，从化、增城环比分别下降8.6%、6.9%，外围这几个区都在降价保量。
南沙要单独说一句，均价20,976元/㎡、环比+11.3%在外围里很扎眼。主要受南部片区价格从18704元/㎡升至22295元/㎡带动，其中绿城·蓝湾半岛单月集中补签2.7万㎡，占全区成交量约四成，结构性拉升明显。
03
板块看点：
分化加剧，27涨、37跌！
板块层面，全市83个板块中，其中有10个因上月或本月无成交无法计算环比；剩余73个板块中，上涨27个、持平9个、下跌37个，市场整体仍以分化调整为主。
从涨幅榜来看，领涨的泛珠江新城板块均价91,726元/㎡、环比上涨140.2%，但整月仅网签15套，基数偏小，价格易受个别成交影响而波动；
市桥板块上涨80.1%排行第二，主因是新盘绿城臻园拉升，项目位于番禺黄沙岛，主打品质255-306㎡上下叠墅，318-480㎡联排改善产品，7月开盘后于本月集中网签，成交均价8.4万元/㎡；
金融城板块均价142,751元/㎡、环比增加36.0%，受高端豪宅保利玥玺湾重回成交主力带动；白鹅潭中部板块+31.4%，则主要受7月珠实聚龙湾集中备案形成的低基数影响。
综合来看，涨幅榜多数板块“价涨量缩”，金融城、白鹅潭中部、市桥的成交套数环比分别缩水57.1%、80.2%、23.5%。
跌幅榜同样能说明问题：淘金板块环比下滑80.8%领跌，但整月仅成交1套，属于明显的基数错位；花东镇、太平镇是成交基数小的板块，参考意义有限。真正反映市场逻辑的，是“以价换量”的组合：
汽车城板块均价10,248元/㎡、环比下跌13.0%，单月成交226套、环比大增148.4%；永宁街道均价10,920元/㎡、下跌10.3%，成交126套、环比增长11.5%。
这恰恰说明当前广州楼市的特征：价格调整到位后，外围刚需购买力就会跟进。
以下为广州11区各板块8月房价地图，标注各板块成交均价及环比涨跌幅，供购房参考：
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
