官方定调：市场交易总量趋于稳定，短期库存去化效果显著

9月15日，国家统计局公布的全国房地产市场基本情况显示，1-8月份全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%；新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；新建商品房销售额47470亿元，下降13.0%。

国家统计局表示，今年以来各地区各部门坚持因城施策，调整优化房地产政策，持续控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房、化解库存，扎实推进城市更新，积极推动住房制度调整和优化，加快构建房地产发展新模式，效果正在逐步显现。

开发投资增速继续下行

具体来看，房地产开发投资方面，1-8月份全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%；其中，住宅投资37017亿元，下降19.7%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，开发投资额指标跌幅较大，一个很重要的原因是拿地企业数量明显偏少。但从积极角度看，城市更新背后带来存量盘活的新机会，理解房地产开发投资需要从增量和存量的关系角度进行。近期投资端面临一定压力，但整个土地供应还是以支持、优惠为导向，房企不用过多担心。

房屋新开工面积和竣工面积两项指标继续调整。1-8月份房地产开发企业房屋新开工面积29894万平方米，下降24.8%。其中，住宅新开工面积21840万平方米，下降25.4%。房屋竣工面积21097万平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面积14798万平方米，下降25.4%。

严跃进认为，新开工面积指标跌幅相对较大。在实际过程中，包括最近推进的房地产三项制度，很多企业提出了一些建议，各地开发环境也在进一步优化和支持中。而竣工指标出现负增长也不必过度担忧，随着现房制度，包括主办银行制和项目公司制推进，资金后续分批管理将更加到位，对房屋竣工方面也会提出更高要求，也体现了对购房者权益的更好保护。

到位资金方面，跌幅略有扩大。1-8月份，房地产开发企业到位资金50893亿元，同比下降21.0%。其中，国内贷款6880亿元，下降33.3%；自筹资金18432亿元，下降20.0%；定金及预收款16037亿元，下降14.8%；个人按揭贷款6846亿元，下降22.4%。

严跃进指出，当前企业在资金方面也有一些积极变化。随着房地产三项制度落地，后续资金使用将更加规范，开发贷支持政策力度有望进一步加大。企业也应注意到，当前正经历增量市场向存量市场的转变，这就要求积极调整相关策略。另外，今年部分企业在债务问题化解方面呈现出积极表现，这与资产处置等也有一定关系。但资金的改善最终仍要跟新房销售挂钩，需要进一步促进“金九银十”新房销售市场的活跃。

市场交易总量趋于稳定

从房地产交易情况来看，交易总量有所改善，市场趋于稳定。

根据国家统计局数据，1-8月份新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；其中住宅销售面积下降13.0%。新建商品房销售额47470亿元，下降13.0%；其中住宅销售额下降13.1%。

按国家统计局数据分拆测算，8月份新建商品房销售面积4859万平方米，环比下降0.45%，同比下降15.41%；新建商品房销售额4752亿元，环比下降0.44%，同比下降12.79%。

尽管新建商品房交易量减少，但二手房交易量有所增加。根据住房城乡建设部数据，1-8月份二手房交易网签面积54923万平方米，连续多个月高于新房销售面积。从增速看，1-8月份二手房交易网签面积同比增长10.6%。

对此，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖认为，房地产市场交易总量趋于稳定。随着我国房地产市场发展阶段的变化，市场交易格局正在发生深刻调整，过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多，这是一个重要变化。

严跃进也持同样的观点，他认为新房销售疲软也与部分需求分流到二手房交易有关。当前部分二手房和新房都有选择空间，尤其是在购房信贷政策比较宽松的情况下，有些购房者也会从买二手房转向买新房。但新房销售很重要的逻辑就是总价要适中，目前一些总价比较合适的项目表现还是不错。

库存方面，连续六个月同比下降，且近几个月下降幅度还在扩大，短期库存去化效果更为显著。付凌晖表示，各地区积极采取措施通过购房补贴、卖旧买新等支持政策，以及将库存房源转为保障房等多种方式，推动商品房去库存，取得积极成效。

截至8月末，新建商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%。其中，待售3年以下面积54819万平方米，下降4.2%；住宅待售面积40083万平方米，同比下降0.5%。

加快推动房地产发展模式转变

整体来看，当前房地产相关指标仍处于深度调整过程中，但仍有几个积极因素。供给端方面，库存出清加速，供求关系进一步改善；从需求端来看，随着房价逐步企稳，商品房销售额指标明显在持续改善；二手房交易数据保持正增长态势，进一步说明当前在存量市场下，房地产交易结构发生了重大变化。

易居研究院认为，“金九银十”阶段重点城市的优质项目销售不错，进一步带动了购房者的市场信心。但房地产三项制度出台，部分企业对后续土地购置和投资产生畏惧心理，客观上要求各地科学解读政策和落实配套制度，在引导市场预期的过程中，按照稳妥有序、先立后破的原则推进房地产开发融资和销售工作的改革。

国家统计局指出，更好满足群众居住需求成为房地产市场发展新趋势。当前，群众居住需求呈现出向“好不好、适不适合”多元化发展转变的态势，智能、绿色、适老化等住房需求在增加。但原有的房地产市场运行模式越来越难以适应房地产市场新变化，需要加快推动房地产发展模式转变。

今年以来，相关部门进一步深化住房公积金制度改革、完善商品房销售及其配套制度等，推动构建房地产发展新模式。从未来发展看，随着这些政策措施落实落地，将有助于推进我国房地产市场转型发展，更好满足群众美好生活需要。

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