深圳楼市，开始分级

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

8.28新政之后，现房销售预期升温，深圳楼市的玩法也变了。

市场的变化，已经实打实砸进了售楼处。

以前开盘，新房大多是统一折扣。

现在不一样了——首付付多少，直接决定能拿到多低的价。

首付越高，折扣越大。

全款，最便宜。

这背后，不是开发商良心发现，而是回款压力，已经摆到了桌面上。

谁能让钱快点回来，谁就能多活一口气。

首付越高，折扣越大

最近，深圳光明区的振业天境云玺加推9栋房源。

动作很快。

9月11日到18日，在I深圳登记并冻资。

诚意金只要5万元。9月19日正式开盘选房。

货量不多，只有72套。

备案均价约4.7万元/㎡，总价区间约599万到692万/套。

但对比一下上一批，价格明显往上走了。

今年4月入市的1-2栋，共246套房源，备案均价约4.09万/㎡。总价区间约318万—501万/套。

这次加推，均价贵了约0.61万/㎡。

（项目实拍）

但更值得看的，不是价格，是折扣。

上一批次，综合折扣约9.02折，算法是94×98×9折，折后总价区间约286.84万元到451.9万元。

这次不一样了，受8.28新政影响，推盘折扣改成了——不同首付，不同折扣。

按揭首付比例≦四成：94折+7天准签99折，约93折。

四成 <首付< pan>≦六成：94折+7天准签99折+99.5折，约92.5折。

六成 <首付< pan>≦八成：94折+7天准签99折+99折，约92折。

八成 <首付< pan>≦九九成：94折+7天准签99折+98.5折，约91.5折。

全款：94折+7天准签99折+98折，约91折。

首付比例≥四成，折后总价区间约558万到664万。

看明白了吗？

首付越多，折扣越大，全款才有约91折。

目的只有一个——尽快回款。

而这不是振业天境云玺刚需盘才有的操作。

去年深圳湾顶豪中信信悦湾，玩得更狠。

去年深圳湾的网红盘中信信悦湾，网传开盘策略也是分级折扣，而且全款折扣比市场的预期更猛。

（项目实拍）

网传的折扣体系显示——

（来源：网络平台）

基础折扣：备案价×冻资98折×诚意登记98折×加入信悦荟98折×今日认购98折×准时签约98折，综合约9.03折。

然后，再按首付比例额外叠加一次（只能选其一叠加）。

按揭首付1到4成，×99折，综合约89.5折。

按揭首付5成，×97折，综合约87.5折。

按揭首付7成，×96折，综合约86.8折。

一年内付清房款，4+3+3，×97折，综合约87.5折。

一次性付款，×95折，综合约85.8折。

要知道，中信信悦湾不是普通盘。

这是深圳顶豪新房代表，备案均价20万+/㎡。

去年12月推156套，开盘卖了超百亿元，今年78套大面积加推，开盘半小时直接售罄。

很明显是不太愁卖的，但也要抢回款。

说明，即使是优质项目，面临回款压力，也会急起来。

这个项目本身也坎坷。

二十多年里，多次易主。

2013年佳兆业接手，后因资金链断裂搁置。

2022年6月，中信集团斥巨资接手，才有了中信信悦湾。

所以，看一个项目卖得好不好，急不急，不用听口号，看营销策略就行。

现房销售预期下，开发商的资金考验，肉眼可见。

存量新房折扣变少，备案价更高，整体新房价格也间接涨了。

毕竟即使全款，振业天境云玺也只有91折。

这说明什么？

接下来在售的新房，如果开发商资金紧张、回款压力大，销售价格可能更贵。

涨价，未必就是小概率事件了。

而有资金压力的开发商，也会把集团压力，传导到项目销售端。

拼回款背后

振业天境云玺分级优惠，不是孤立动作。

之所以把“首付越高越便宜”玩得这么直白，不是不想慢慢卖高价，是集团层面的资金状况，容不得慢。

从2023年起，深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称：振业集团）归母净利润突然转负。

去年全年，营业收入约26.18亿元，归母净利润约-0.42亿元。

（来源：振业集团司2023年度报告、2025年度报告）

2026年上半年，集团营收约7.96亿元，同比下滑57.7%；归属上市股东扣非净利润约-0.989亿元，同比下滑30.73%。

经营活动产生的现金流量净额约4.44亿元，同比减少38.96%。

（来源：振业集团2026半年度报告）

而集团的营收下降，利润下滑，最根本的原因是房地产业务的下滑。

根据深圳市振业（集团）股份有限公司2026年半年度报告，集团房产销售占营业收入的91.02%，但上半年收入仅约7.25亿元，同比大幅下降59.93%。

（来源：振业集团2026半年度报告）

具体到振业集团的在售项目，比如位于深圳市龙岗区宝龙板块的博文雅苑，预计总投资约8.63亿元。

（来源：振业集团2026半年度报告）

2024年两次开盘，共307套房源，备案均价分别约3.72万/㎡、3.53万/㎡。

按备案价计算，总货值约10亿元，扣除预计总投资，毛利大约剩1.37亿元。

但截至2026年9月14日，深圳房地产信息平台显示博文雅苑还剩余135套房源未售罄，去化累计不到六成。

根据振业集团年度报告，博文雅苑去年年度销售金额为10196万元；今年上半年销售金额为8551万元。

（来源：振业集团2025年度报告）

（来源：振业集团2026半年度报告）

去化效率，确实慢。

如果算上时间成本、其他隐性摩擦成本，以及销售过程中的打折促销，这个项目还不一定已经把支出和成本回收了。

另外，2026年上半年，振业集团对存货资产以及应收账款进行梳理，存货跌价准备计提6823.79万元；应收款项坏账准备计提-5271.76万元，也导致公司2026年半年度利润总额减少1552.03万元。。

（来源：振业集团计提资产减值准备公告）

与此同时，集团去年全年累计签订深圳城中村改造服务合同5个。

光是坪山咸水湖项目，搬迁补偿安置资金就很大。

按照项目具体的搬迁补偿安置方案估算，坪山咸水湖项目土地及房屋价值补偿约17875.01万元；

含构筑物、青苗花木、室内装修、搬迁及临时安置等约1003.56万元；

搬迁奖励约943.93万元；

按土地及房屋货币补偿等总和10%计提约1982.25万元；

房票奖励约693.79万元。

总搬迁资金约22498.54万元。

营收锐减，现金流持续流出，旧改要钱，开发要钱，销售回款慢了，压力就更大。

这种情况下，振业天境云玺的销售端，就不得不发力了。

所以，在振业集团全力推进存量去化的背景下，首付比例分级优惠，逻辑就很直接——

首付四成，银行按揭慢慢放；首付六成、八成，回款更快；全款，直接91折。

用折扣换速度，用速度换现金流，用现金流换安全。

对开发商来说，现在的深圳楼市，回款比利润重要，速度比姿态重要。

那么，作为现房销售预期升温之后的缩影，这种“按首付成数打折”的促销，也可能会越来越多。

谁缺钱，谁先低头。

谁现金流稳，谁才扛得住。

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作者观点，不代表格隆汇立场