视点 | 土地“立”起来，规则如何跟上

导读

北京市丰台区推进三维地籍改革，若仅看作不动产登记“提速增效”的便民举措，则未能触及这项改革的深层意义。其真正价值在于，土地管理正从传统的平面确权向立体空间确权转变，标志着我国自然资源产权制度建设迈出实质性一步。

本文字数：1793字

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核心不是看得更清楚，而是权属更分明

长期以来，土地按单一用途、单一产权人登记，这并非测绘精度不足，而是基于土地平面利用的制度设计。在这一框架下，地下空间长期处于产权不清、权责不明的状态。重庆市巴南区地下综合管廊完成确权后，预计可推动相关资产价值显化10.45亿元。这并非单纯的技术突破，而是制度层面打开了资产合法化的通道。过去多年，大量地下空间资产因“无名分”而被隔离在资产负债表之外，无法抵押、转让或作价入股，造成资源闲置与资本沉淀。

三维地籍的核心，不是“看得更清楚”，而是“权属更分明”。它要回答的不仅是“这块地空间形态如何”，更是“每一层空间归谁所有、能否交易、如何抵押”。这已从测绘技术跃升为产权制度的重构，是自然资源资产产权改革的重要实践。

城市资产价值重估，关键在于“确权”

对这项改革的认识，不能止步于基础设施建设便利化，更应看到其对城市存量资产的盘活效应。

三维地籍确权，相当于为这些“沉睡”的资产补办了法律“身份证”。一旦权属清晰，便可依法进行质押融资、纳入基础设施REITs、吸引社会资本参与。对于长期依赖财政投入、负债压力较大的城市基础设施领域，这无疑打开了新的资金通道。重庆市10.45亿元的资产显化案例，不是“办证提速”的简单注脚，而是确权之后资产价值从隐性走向显性的生动样本。目前，全国已有13个试点省市开展立体空间不动产登记探索，杭州、深圳、重庆、广州等地已陆续发放三维不动产权证书，改革正从点向面拓展。

难点不在技术，而在利益分配机制

三维地籍改革的技术瓶颈并非不可逾越，真正的深水区在于如何建立立体空间中的利益分配规则。

分层出让后，地下各层的地价如何确定？自然资源相关部门已明确地下空间地价实行向下递减的优惠政策，地下三层及以下可减免土地价款，但具体操作细则仍需完善。开发商与地铁运营单位之间，各自的权利义务如何界定？公共通道与私有空间的边界如何划分？这些问题涉及多方利益，无法长期依赖“一事一议”解决，亟需形成制度性规范。

跨区域确权则更为复杂。一条地铁线往往跨越多个行政区，地下管网密集，涉及燃气、电力、通信等多类设施。在单一行政区内进行分层确权尚可推进，但跨区域统一登记、建立共享的三维地籍数据库，则涉及各级政府、多个部门间的协调配合，需要打破行政壁垒和部门分割。

改革方向值得肯定，但也要清醒看到，若只在登记效率上做文章，而未在权属划分、利益平衡上建章立制，三维地籍改革就可能停留在局部亮点，难以全面推广、形成气候。

最终落脚点，仍是保障普通人的合法权益

这项改革最容易被忽视的，是它与千家万户不动产权益的紧密关联。

购买地铁上盖住宅的业主，其房屋与地下车站、轨道的法律关系如何界定？小区地下车库被整体抵押，业主权益如何保障？未来空中连廊、地下商业与住宅区互联互通，空间归属将直接影响物业价值、维修责任乃至拆迁补偿标准。

产权制度是最基础、最持久的制度安排之一。它不直接创造财富，但一切财富的流转、增值、保护都依托于它。三维地籍确权让每一层空间都有清晰的权属和明确的责任，普通群众在进行房屋交易、抵押融资、主张权益时，才能拥有实实在在的确定感和安全感。

城市空间正在从平面走向立体，管理规则必须同步跟进。三维地籍改革还处在探索阶段，制度建设仍需持续完善。而这场变革，最终将惠及每一位城市居民。

本文来源：中国改革报

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