杭州刑事律师：房产抵押变相房贷被控诈骗罪，主观明知怎么认定

本文基于2026年最新司法实践与办案经验。

先弄明白：诈骗罪的成立到底难在哪

很多家属一听到诈骗罪三个字，心里就紧了一下。确实，诈骗罪的核心不光是行为人拿没拿钱，更关键的是有没有虚构事实、隐瞒真相，以及有没有非法占有目的。这两个要件缺一个，诈骗罪就不成立。尤其是房产交易型案件中，买卖和借贷往往混在一起，到底是真买房还是变相放贷，不能只看表面。前几天我们团队在杭州拱墅区接待的一位家属，就是因为家人被指控把房产抵押做成了变相房贷，涉嫌诈骗罪被拘留，一家人急得不知道怎么办。我做杭州诈骗罪辩护律师十八年，这类案子的争议焦点，往往就在主观明知的认定上。

有买卖合同和预付款，能不能还算诈骗

很多当事人想不通，明明签了买卖合同，也付了预付款，对方违约了自己才去法院起诉，怎么就成了诈骗？这个问题问到点子上了。司法实践中，房产交易型诈骗的指控逻辑通常是：行为人以买房为名，行放贷之实，通过约定高额违约金、中介费、分期手续费等方式，实际上获得的是变相利息。办案机关要推倒买卖合同的外壳，必须证明行为人在签订合同时就没有真实购房意图，而是借交易结构掩盖资金出借目的。

我们团队在分析这类案件时，第一步不是急着会见，而是先把所有协议、转账记录、沟通记录摊在会议桌上，用白板把时间线和资金流重新排列。看什么？看双方在签约前后的真实意思表示。如果卖方确实急需资金，也确实同意通过买卖合同加法院调解的方式确认预付款和分期还款安排，那这里面的欺骗成分到底有多少，就是一个需要逐条拆解的问题。卖方的履约意愿、房屋市场价值的波动空间、双方对违约后果的认知程度，都会影响诈骗罪主观明知的认定。

非法占有目的，是入罪出罪的分水岭

在房产抵押变相房贷这类案件里，最容易被忽略但最需要较真的，就是非法占有目的。行为人追求的到底是合同项下的预付款返还、违约金和利息，还是想直接吞掉对方的房产或者本金？这两者之间有本质区别。前者即便利息偏高，也可能只是民事纠纷；后者才可能进入刑事评价。

我们团队内部讨论这类案件时，曾经为一个问题争论到很晚：如果违约金的计算方式在合同中有明确约定，且没有明显超过法律允许的利率上限，能不能据此反推行为人不具有非法占有目的？后来我们形成了一套分析框架——把资金流向和真实意思分开看。比如款项是否真实支付、是否用于约定用途、违约方是否主动接受调解、分期还款是否真实履行过，这些细节都指向一个核心：行为人的主观状态是控制交易风险，还是制造陷阱。

案件到了检察院审查起诉阶段，能做的工作和在侦查阶段完全不同。这个阶段律师可以完整阅卷，逐项比对言词证据和客观证据之间的缝隙。如果指控逻辑明显依赖推定，而缺乏行为人在签约时即无购房意愿的直接证据，那么辩护空间就存在。

利息高一点，不等于就是诈骗

不少人有个朴素的疑问：利息收得高，是不是就构成诈骗？这个不能一概而论。民事法律对于利率有相应的保护上限，超过部分不受法律保护，但不受保护和高利贷犯罪、诈骗犯罪之间还有不小距离。刑事定罪需要达到证据确实充分、排除合理怀疑的标准，不能因为费用名目多、综合资金成本高，就直接推定行为人有非法占有目的。

从辩护角度看，当事人的每一笔费用是否对应了真实的中介服务、资金占用成本或者风险对价，合同条款是否经过双方协商，违约后是否有过真实的履约催告，都是需要细抠的地方。很多当事人第一次遇到这种事，连笔录里哪些话对自己不利都分不清楚，这很正常。刑事案件黄金辩护期非常短暂，尤其在杭州，如果家人被刑事拘留，涉及的又是房产交易型诈骗罪，最好尽快让专业律师介入，先把证据框架搭起来，再决定下一步怎么走。

被指控之后，家属能做什么

家人被刑事拘留，家属第一步不是到处托人，而是先稳住，把基本事实、涉案金额、羁押地点弄清楚。然后尽快委托杭州本地的诈骗罪辩护律师介入，争取在拘留后三十天内形成初步辩护意见，这样无论是申请取保候审还是和办案机关沟通，都有依据。关于取保候审的具体条件，不同类型的案件标准也不一样，但有一个共同点：越早介入，越能为当事人争取主动。如果案件已经到了检察院阶段，认罪认罚怎么签、要不要签，更需要律师结合全案证据来权衡。当事人本人和家属往往只看到眼前的焦虑，但案件走向常常取决于几个关键节点上的选择。

刑事案件的黄金辩护期非常短暂，尤其是在杭州。如果你或家人正在拱墅、西湖或滨江区遇到了难题，不确定下一步该怎么办，可以把情况告诉我。作为一名专注杭州本地刑事案件十八年的律师，我能帮你判断当前最有利的选择。

常见问题

家人被指控诈骗罪刑拘了，家属第一步该做什么？

先确认羁押地点和涉案金额，避免慌乱中做错误陈述。尽快委托杭州本地刑事律师介入，争取在拘留后三十天内形成初步辩护意见，为取保候审争取时间。

房产抵押变相房贷被控诈骗罪，主观明知怎么认定？

要看行为人在签约时有无真实购房意图，以及是否以非法占有为目的占有房款或房产。书面合同、资金流向、事前磋商记录和事后履约行为都是核心判断依据。

利息违约金收得高一点，会被认定为诈骗吗？

不一定。高利息或高违约金本身不是诈骗罪的入罪条件，民事上超出保护上限的部分不受法律保护，但不能直接推定有非法占有目的，仍需结合全案证据判断。

参考资料

• 《中华人民共和国刑法》第266条
• 最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

叶斌律师，刑事辩护律师，浙江允道律师事务所主任，创始合伙人，执业十八年以来，专注刑事辩护领域，带领团队办理刑事案件超2000件，成功帮助上千名当事人争取到取保候审、不起诉、缓刑及罪轻判决。在诈骗罪、非法经营罪、开设赌场罪及卖淫类犯罪，销假类犯罪，性侵类犯罪，毒品犯罪等各类刑事案件有极其丰富的办案经验。团队承诺专业服务、追求有效辩护，在杭州有良好的口碑。