河北
待售面积连降六个月，库存这块硬骨头终于松动了
9月15日出炉的数据里，有个不起眼但挺关键的指标：8月末全国新建商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%。别看只有百分之一出头，这已经是连续第六个月下降了。
连续六个月是什么概念呢，就是不管中间行情怎么波动，库存这条线一直在往下走，没有反弹。过去两年多，大家听得多的都是库存越积越多、去化周期越来越长，现在方向反过来了。
更值得琢磨的是结构。同期待售三年以下的面积是54819万平方米，下降4.2%，
降幅明显大于总体的1.1%。粗略倒推一下，75349减去54819，剩下那两亿多平方米就是待售三年以上的部分，这部分降得慢，说明新积压的库存在快速消化，老库存依旧难啃。
为什么新库存去得快。一方面是新增供应自己在收缩，前八个月新开工面积下降24.8%，竣工面积下降23.7%，往池子里灌的水少了。另一方面是各地收购存量商品房的动作在推进，保障房、人才房、安置房、宿舍，都在从现有房源里找货。
老库存难去也好理解。放了三年以上还没卖掉的，要么是位置偏远，要么是产品本身有问题，比如户型过时、配套跟不上，还有相当一部分是商办类的物业。这类资产价格再降，接盘的人也要掂量能不能用、好不好转手。
河南前段时间出了个办法，库存去化周期超过18个月的县市区，暂停商品住宅用
地出让。这个思路其实就是从源头上掐住新增供应，让老库存有时间慢慢消化。按这个逻辑推算，库存压力偏大的地方，后面一两年土地供应都会比较克制。
对买房人来说，库存下降意味着什么呢。简单说，就是开发商大幅降价甩货的动力在减弱。待售面积的总体水平还在高位没错，但边际上一直在改善，指望再出现前两年那种整体性深折，可能性已经不大了。当然这不代表折扣没了，尾盘、楼层朝向一般的房源，该让的价还是会让。
当然这话得分城市说。核心城市好地段的库存本来就紧，三四线和远郊新城的压力还在。看库存别盯全国这一个数，去查你自己那个区的新房可售套数和去化月数，那才是有用的信息。
还有一点容易被忽略。库存下降和供应收缩是同一件事的两面，新开工少了，待售自然往下走，这不代表需求突然变强了。真正的回暖得看成交能不能持续放量，光靠缩供应换来的库存下降，成色是要打折扣的。
顺带说个观察办法。判断一个城市库存压力大不大，别只看待售面积的涨跌，去
查它的去化周期，也就是按现在的销售速度，把现有库存卖完需要几个月。业内一般认为超过18个月就算压力偏大，低于12个月算是健康区间。这个数不少城市的住房主管部门会公布，自己也能用月度成交套数大致算出来。
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