收购搁浅叠加业绩下滑 宋都服务面临双重考验

中房报记者 梁笑梅 北京报道

一场持续近十个月的资产配置计划落空。

9月14日，宋都服务集团有限公司（09608.HK，以下简称“宋都服务”）董事会宣布，因标的物业暂时不满足购买条件，房地产产权转让手续无法办理，公司与卖方同意于当日交易时段后终止收购物业意向函。

这场自2025年11月启动、历时近十个月的办公楼收购最终止步于意向阶段，各方未订立具有法律约束力的正式协议。

值得注意的是，就在这笔收购终止前半个月，宋都服务交出了一份营收下滑、利润骤降的中期成绩单。一边是收购计划搁浅，一边是业绩承压，这家港股小型物企正面临规模增长与利润修复的双重考验。

关于终止此次交易背后原因以及半年报业绩下降原因，中国房地产报记者联系宋都服务方面，截至发稿，未得到回复。

收购“抄底”未果

事件要回溯到2025年11月19日。当天，宋都服务间接全资附属公司杭州和宏与绿地控股订立意向函，计划以664.83万元收购位于杭州市萧山区杭州世纪中心2幢（西塔）17层1702号的物业，建筑面积约228.83平方米。

杭州世纪中心正是由绿地控股与宋都股份（宋都股份与宋都服务同受俞建午控制，系关联方）各持50%权益联合开发的“杭州之门”地标建筑，项目总建筑面积约53.25万平方米，建筑高度约310米，是杭州钱江世纪城核心板块的甲级写字楼。

宋都服务当时给出的收购逻辑较为清晰：该资产地处黄金地段，配套完善，具备保值增值潜力，且当前房地产市场低迷，以低于高位时的价格购入，未来有望带来资本收益。此外，补充公告曾披露，该物业在收购前两年一直处于挂牌待售状态，既未出租，也未产生租金收入，属于闲置资产。

从2025年11月到2026年1月，宋都服务先后于11月19日、11月25日、12月10日、12月15日及2026年1月6日五次发布相关公告，持续推进产权转让手续。

近十个月后，等来的却是终止的消息。关于终止原因，宋都服务方面的解释颇为简短——“该物业暂时不满足购买条件，导致产权转让手续无法办理”。至于具体是哪些条件未满足，宋都服务在公告中未作进一步说明。

一个不容忽视的背景是，杭州世纪中心由宋都股份联合开发，该交易构成须予披露及关连交易。一位接近宋都服务的人士向记者表示，“宋都服务是一家小型物业公司，关联房企可交付项目少，在管项目体量不大，本次交易构成关联交易。”

该人士认为，“关于终止此次收购，里面的原因也比较蹊跷。”

业绩承压与关联方依赖

这起收购从启动到终止的反复，并非孤立事件。要理解它为何“蹊跷”，以及公司为何在推进近十个月后选择放弃，需要回到宋都服务自身的经营现实中去找答案。

8月31日，宋都服务发布中期业绩公告。数据显示，公司上半年实现收入1.08亿元，同比下降7.0%；公司拥有人应占收益约0.047亿元，同比大幅下降55.9%。基本每股盈利为0.12分，去年同期为0.27分，董事会不建议派发中期股息。

分业务来看，物业管理服务收入0.88亿元，同比下降6.3%，仍是公司的核心收入来源；非业主增值服务收入仅0.0018亿元，同比骤降60.3%；社区增值服务收入0.096亿元，同比上升8.5%；其他业务收入0.009亿元，同比下降2.1%。非业主增值服务的大幅萎缩，直接反映了地产开发板块关联方相关配套需求收缩对物企的传导效应。

值得一提的是，宋都服务利润下降来自应收款项减值。上半年，该公司贸易应收款项减值亏损扩大至2034万元，较上年同期的1103万元增加了近一倍，上下游回款压力显著加大。

规模方面，截至2026年6月30日，宋都服务在管总建筑面积为850万平方米，与上年同期基本持平；总合约建筑面积为940万平方米，规模增长几乎停滞。

业务结构上，宋都服务对关联方的依赖问题仍是市场关注焦点。截至2026年6月30日，集团在管总建筑面积为850万平方米，总合约建筑面积为940万平方米，在管项目共48个，其中包括7个独立第三方物业开发商外拓项目。

在2026年中期业绩公告中，宋都服务未单独披露物业管理服务收入中来自关联方与第三方的具体占比。据此前披露，2025年上半年公司物业管理服务收入中约84%来自宋都股份独立开发或合作开发的项目，来自独立第三方的收入仅占16%；在管面积中关联方项目占比高达80.1%。虽然2026年上半年关联方收入占比数据尚未公开，但从在管项目构成来看，48个在管项目中仅7个为第三方外拓项目，关联方项目仍占据绝对主导地位。关联方依赖程度较高，使得公司在行业调整期面临更大的收入波动风险。

从行业视角看，宋都服务的境遇并非个案。中指研究院数据显示，2025年物业服务行业仅发生收并购18宗，披露交易总金额仅20.33亿元，较行业高峰期大幅缩减；克而瑞统计亦显示，2025年上市物企仅披露并购交易23笔，总交易金额36.9亿元，交易数量与金额均维持低位，行业收并购逻辑已从“规模并购”转向“资源互补”。

同策研究院联席院长宋红卫认为，“宋都服务近年来确实在尝试降低对地产母公司关联业务的依赖，业务重心逐步向社区增值服务等业主端需求倾斜。”

事实上，从2026年上半年数据看，宋都服务社区增值服务收入不足千万元，虽同比有所增长，对整体营业收入的拉动仍然有限；在管面积停滞、第三方外拓项目仅7个，规模增长缺乏支点。

市场分析认为，在关联方交付项目减少、外拓能力尚未成型的现实约束下，一家小型物企的务实选择。从“买楼抄底”到“理性拓展”，是扩张空间收窄后的被动收缩。

对于一家在管面积不足千万平方米、收入高度依赖关联方的小型物企而言，终止一笔关联方物业收购或许只是一次战术层面的调整。最重要的是，在关联方交付项目减少的趋势下，真正建立起第三方外拓能力，并修复盈利能力，才是宋都服务需要长期面对的考题。