奢华双品牌酒店，会是大体量物业的新选择么？

北京北辰万豪侯爵酒店 图源：小红书

北京即将新增一个奢华酒店双品牌项目。

北京北辰万豪侯爵酒店已经开门迎客，旁边的北京北辰丽思卡尔顿酒店也将在年底启幕。这是位于北京核心区的奢华酒店双品牌项目。

近年来，我国的双品牌酒店项目逐渐增多，但真正做到奢华双品牌项目少之又少。

很多业主为了将周边客源“吃干榨净”，“高低配”“长短租”的双品牌项目更为常见。

而万豪侯爵+丽思卡尔顿的配置，显然是将奢华人群又进行细分。

这个双品牌项目值得行业关注：为何北辰集团会同时启动两个奢华品牌？后续经营情况如何？这种奢华双品牌项目，会是大体量物业的新选择么？

■ 奢华双品牌酒店来了

北辰万豪侯爵酒店日前正式营业。

该项目落子北京奥林匹克板块国家会议中心二期综合体，地处北京城市中轴线北端，毗邻鸟巢、水立方等城市地标，是承接国家级会议、大型展会、高端商务活动的核心载体。

很多人对万豪侯爵可能有点陌生。它是万豪体系内的一个奢华旗舰品牌，最为核心的一个特点就是“大房量”。主打超大宴会会议配套、现代化奢华空间，面向大型会展、企业高管、高规格商务活动客群。

北京北辰万豪侯爵酒店 图源：小红书

比如，北京北辰万豪侯爵拥有671间客房；上海鲁能JW万豪侯爵酒店拥有514间客房。

这只是奢华双品牌酒店的一部分，另一个奢华酒店——北辰丽思卡尔顿即将启幕。

这是丽思卡尔顿在北京第三家酒店，规划282间客房及套房。这是业主北辰集团与同一酒店集团旗下的两个奢华品牌打造的奢华双品牌酒店项目，两大酒店合计客房数量达到953间，共同组成亚奥区域的酒店“双子星”。

这在国内并不多见。

纵观国内酒店市场，高端、奢华酒店供给持续扩容。据行业监测数据，国内一线及新一线城市奢华酒店存量逐年上涨，不少核心商圈已经出现局部供给饱和的局面。

两家酒店入市之后，将为北京该板块一次性新增近千间奢华客房，进一步放大区域酒店供给规模。

不过，两家酒店地处亚奥会展核心区，周边聚集大量央企总部、科创企业、国家级会展资源，高端人群基数并不少，国际会议、大型展会带来的批量团队需求，以及本地高净值消费，为项目提供基础的客源底盘。

《酒管财经》认为，奢华双品牌酒店项目，可复制性相对偏弱。它对周边客源结构、消费能力都有极高的要求。未来更多集中在一线核心区域，且更多存在于大体量物业当中。

同样是奢华定位，丽思卡尔顿偏向于经典私享式奢华，侧重散客、贵宾、定制化体验；万豪侯爵偏向会展型奢华，承接大型会议、团体入住。

上海浦东丽思卡尔顿酒店 图源：小红书

二者同属奢华赛道，但客群、场景、定价形成错位互补，而非直接价格厮杀。但这样的组合，放到二三线城市，大概率会面临客源不足、房价难以支撑高昂投入的现实困境。

即便是一线城市，如果板块缺乏会展、高端商务、高消费本地客群，单纯依靠旅游客流，也很难撑起双奢华品牌的运营。

■双品牌酒店扩容

伴随着市场对于双品牌酒店的认知愈发成熟和理性，我国类似的项目逐渐落地，成为存量时代大体量物业盘活的主流路径之一。

所谓酒店双品牌，即在同一个物业或者同一个综合体内，同时运营两个独立酒店品牌，可以共享后场、机电、人力、集采等资源，但前台、品牌体验、会员体系各自独立运营。

近几年，万豪、洲际、万达酒管、锦江、华住均在国内落地不少代表性双品牌项目。

万达酒店在长春国际影都落地万达文华+万达锦华，实现高端度假与中高端商旅的搭配；华住济南融创文旅城落地施柏阁+宋品，欧式奢华与东方奢华度假并行；锦江在成都落地丽芮+锦江都城，完成国际高端与本土中高端的组合尝试。

济南宋品酒店 图源：小红书

通常情况下，业主选择双品牌酒店项目的核心原因就是，手持的物业体量，开一家酒店有些难以消化。

当物业客房规模突破400间甚至达到六七百间以上，单一品牌很难消化全部体量：如果只做一个高端品牌，市场不一定能够承接这么多同价位客房，会直接拉低平均房价、入住率；

拆分为两家独立物业，两套完整团队、两套后场设备，人力、基建成本直接翻倍。直接签约两个酒店品牌，通过共用设备和人力资源等，做到降本增效，成为现实解法。

在这种模型下，业主最关心的问题是两个酒店的协同发展。因此，在签约双品牌酒店时，“高低配”“长短租”是最为常见的组合。

比如：一个高端酒店搭配一个中档酒店项目；一个酒店项目搭配一个公寓酒店项目；一个国际酒店品牌搭配一个本土酒店品牌。

但是，这种项目组合同样存在问题，行业对高低配双品牌模式的争议一直没有停止。

一方面，很多高端酒店客户会认为，与中端酒店共用部分设备，会拉低相应的体验。

也就是说，该类项目会对双品牌中的“高”品牌的经营、溢价等产生影响。健身中心、泳池、地下车库、后场动线共享，一旦管理边界模糊，高品牌客群容易感知到中端品牌带来的体验落差，进而影响品牌口碑与房价天花板。

上海鲁能JW万豪侯爵酒店 图源：小红书

更加懂行的用户就提到，一个酒店物业做成“高低配”的双酒店项目，说明该物业只适合做“低”品牌酒店。

因为，酒店客房的软硬件可以通过增配来实现。但是物业的整体结构、建筑层高、电梯配比、消防负荷、后场面积、隔音条件，都是物业先天属性，后期装修只能优化客房内饰，无法改变底层硬件。而这些才是决定匹配哪类酒店产品的核心。

如果建筑本身硬件只满足中端酒店标准，即便强行拆分高端+中端双品牌，高端部分也很难跑出真正奢华酒店的房价与口碑。不少投资人踩坑，就是高估装修改造的力量，忽略物业本体的硬性约束。

另一方面，行业进入存量时代，每新建一个客房就意味着供给在增加。

双品牌项目意味着更多客房同时进入市场，对于周边酒店的供需平衡也会有影响。像北京北辰这一项目一次性释放近千间奢华客房，会直接改变亚奥板块奢华酒店供给格局，周边同档位酒店的竞争压力随之加剧。

同时，双品牌不等于天然降本增效。

行业调研显示，双品牌模式可以实现后场人力、物资采购的成本摊薄，但会提升管理复杂度，需要总经理同时兼顾两套品牌标准、两套会员体系，运营管理难度显著高于单一酒店。

如果管理体系没有理顺，人力节约的成本，会被更高的管理损耗吃掉，很难实现1+1>2的效果。

■大体量物业的归宿是什么？

北京的奢华双品牌酒店项目，为很多大体量物业的业主提供了一个新思路：如果周边配套能够匹配，未来的双品牌项目是不是可以更具想象力？

其实，这需要具体情况具体分析，大体量物业做酒店，不能盲目跟风双品牌模式。

首先，如果你们的城市是超一线至准一线城市的核心商圈，物业客房可控制在300间以内，选择强势的品牌做单一项目可能是一个不错的选择。

如果体量更大一些，便可以选择双品牌项目。

我们认为，选择同一酒店集团的不同产品会更好。并且，这两个品牌的特点越鲜明越好。这在后续的管理体系、物资集采、会员互通、人才调度等方面都会有好处。

同一集团双品牌，可以共用集团供应链、培训体系，会员体系可以互相导流，会议团满房时可以在两个品牌之间做客群疏导。

上海东方美谷JW万豪酒店 图源：小红书

如果选择两个不同集团品牌，两套管理团队、两套管理费体系，协同难度大幅上升，双品牌的降本优势会被极大削弱。

因为，并不是双品牌项目就一定是省钱的，这涉及成本摊薄、流量集中以及管理层面的问题。

300间及以内的规模，单一品牌可以把品牌势能、房价天花板做到最大化，不用承担双品牌带来的管理内耗，品牌故事、客群定位更加纯粹，更适合追求高溢价的核心城市核心地段项目。

其次，如果物业所处城市在二三线城市、甚至在县域市场，建议优先选择“高低配”的双品牌项目。

比如，选择国际酒店集团的精选服务品牌，匹配本土酒店集团的中端品牌；县域市场，可以选择中端品牌匹配一个经济型酒店品牌。

二三线城市高端消费基数有限，高低配组合可以兼顾高预算商务客群和大众商旅，拓宽客源池。

但也需关注物业硬件红线，建筑本体硬件不能只满足低档位品牌，却强行硬做高端档位，否则高端板块房价很难兑现。

对于大体量物业投资酒店，最核心的在于确定性，而非投资时单纯的算投入账。自持物业的业主需要考虑资产增值，而租赁物业的投资人需要关注未来十年的行业发展趋势。

上海东方美谷JW万豪酒店 图源：小红书

自持物业和租赁物业，对待双品牌模式的底层诉求完全不同。

自持物业业主，没有租金压力，更多看重资产估值提升、综合体配套完善、长期资产保值增值，即便短期经营利润率一般，只要能够带动周边写字楼、商业整体价值，项目就具备价值；

而租赁物业，租金是刚性成本，酒店营收首先要覆盖房租，再去摊销人力能耗，对RevPAR、GOP率的要求更为苛刻，双品牌带来更多客房供给，也意味着需要更高的入住率才能够打平盈亏，风险远高于自持物业。

双品牌不是目的，找到适配物业的产品，拿到经营确定性，才是投资的终极答案。