江苏
8月的楼市数据里，有个数字挺吓人——暴跌20%。很多人一眼扫过去，心里直犯嘀咕：是不是房价又要撑不住了？
大家先别自己吓自己。这次跌的真不是房价，而是民营房企在土地市场的拿地份额
从去年的32%，一直降到现在的12%，足足下跌了20个点；在全国活跃拿地的开发商中，现在只剩下150多家左右了。
网友纷纷发表言论说：“房企都不玩了，楼市彻底凉凉。”
但很多时候，真实的市场走向往往和大众直觉是反着来的。这一次，不少人恰恰把因果关系给看反了。
01、不是没人拿地，而是“牌桌换了人”
根据中指研究院的数据，今年前8个月百强房企的土地支出总额大约为5000亿元。尽管同比仍然在下降，但是降幅已经连续6个月缩小了，市场开始筑底。
而变化最大的是结构方面：中央和地方国有企业成为主要力量，前十强房企占据大部分市场份额，并且市占率已经超过了七成；剩下的一些民营企业中，只有滨江、大华这样的现金流健康的“本地实力派”还在积极扩张。
那些真正优质的地块，现场抢得比谁都凶：
- 5月上海闵行住宅用地拍卖，经过136轮竞拍后成交，溢价率达到40%以上；
- 8月份在北京海淀区四季青地块上，五家有实力的国有企业进行了130多次竞争，最终以超过百亿元的价格成交，创造了今年的新纪录。
哪里是没有人要的地呢？分明是没有底气的开发商退出了市场，而有实力的投资者则在挑选优质项目。
02、拿地变少＝房价更便宜？这个逻辑大错特错
很多人习惯这么推导：开发商不拿地的话，地价就会下降，成本降低了之后，新房的价格自然也会降低。
这样的逻辑，在现实生活中是无法成立的。
做房地产从来都是“按照成本加上一定的利润来定价”，而不是“先算出房子可以卖多少价格，然后再根据这个价格来决定是否购买土地”。
这就和做烘焙一样，面包卖得好价钱了，面粉才会有价值；如果大家都认为面包会烂掉的话，面粉白送给也没人愿意接。
三四线城市的土地拍卖并不是因为地价高或者低的问题，而是因为人们对该地区的新房售价没有信心。
更深层的影响在于未来的供求关系：今天土地断供，明天就必然面临新房断档。
目前实行的是现房销售，开发周期由原来的几个月延长到了两年左右。
今年拿到的土地，最慢也要等到2027年或者2028年才上市。也就是说，在接下来的两年内，核心城市的住房市场将会出现非常明显的“新房供应缺口”。
再加上各个主要城市在规划当中减少商品房用地、严格控制新开工面积，未来好的新楼盘会越来越少。
同时，现房销售对于房企来说资金占用成本大、质量控制严格，因此每平方米的成本要比期房高出一千多元，这些额外的成本最后都会体现在未来的售价上。
03、寡头时代到来，谁还会傻到打价格战？
当一个主要板块只剩下三五家中央国企在进行开发的时候，你认为它们还会像过去一样进行激烈的降价竞争吗？
绝对不可能。
不管是家电还是水泥等行业，在经历了大规模洗牌之后进入寡头垄断阶段之后，剧本都是一样的：停止恶性内耗、默契控制产量和价格。
每次只推送一条房源信息，并且稍微提高一下房价，这样才是寡头市场的最优生存之道。
这种信号在近期的核心城市已经非常明显：
- 8、9月重点城市的商品房新盘开盘去化率不断上升，创下近几年来的新高；
- 杭州、成都、合肥等城市的核心楼盘已经陆续收回了购房优惠，并且还提高了新一批次房源的备案价格。
加上政策端不断降低首付比例、房贷利率降到历史最低点，并且动辄上万亿元的投资力度的城市更新改造，一线和二线城市的购房需求仍然很强劲。
由于城市更新带来改善型需求与未来供应缺口相撞，在好地段上资产增值的能力十分明显。
说到这里，事情的脉络已经非常清晰了：
未来的楼市，绝不会重演当年的全面普涨，但指望所有房子一起暴跌也纯属幻想。真正的结局只有一个——极度分化
- 主要是一二线城市的优质地段、高性价比的房子，因为稀缺性以及寡头定价的优势，所以未来的修复和增值空间很大；
- 没有人口和产业支持的三线四线城市、郊区楼盘、老破小：失去流动性之后，房价会持续下跌。
民营企业拿地的比例下降了20%，并不是因为房地产行业的整体崩溃，而是整个行业的底层逻辑都发生了改变。
看清楚了这个大势之后，就不会被那些耸人听闻的数据所左右了。
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