西安现房变多，买房不用再赌了？

828新政之后，全国楼市的玩儿法都开始变了。以前买房看沙盘看图纸看规划，大家拼眼光赌交付，但接下来市场开始向现房看齐。

虽然最近销售公示平台上，不少新项目已经亮相，但发现一个问题没？几乎没新盘敢轻举妄动。房企在算账，购房者在观望，双方都在等地方细则落地，不过网传新政细则会在9月底或10月公布，届时一切将见分晓。

对一部分购房者来说，等待还不是最难受的，慌张才是。担心的其实是同一件事：细则出来之后，市面上能挑的房子会不会变少？

80多个项目

已是准现房/现房状态

通过对现阶段西安住宅市场200多个主流项目的信息统计，保留在售房源项目数据后，我们发现其实没有必要焦虑，当下西安市场，有80多盘全部封顶，处于准现房或现房在售状态。（想要了解80+楼盘信息，可以关注四海为家并留言“现房”获取）

先提前说明：本次统计只收录了今年有销售公示以及仍有在售余量的项目。那些早已交付、没什么房源可卖的小区，已经剔除在外，数据完全贴合当下真实买房现状，参考性极强。

看最直观的区域数据差异，港务区目前在售封顶准现/现房项目数量断层领先，10个已经封顶，部分甚至是现房准现房的项目中，7盘都在今年有新楼栋推售，高新三期、经开紧随其后，准现房库存也非常可观。

反观主城、曲江核心、城北、城西这些板块，在售项目全部封顶甚至是准现房销售的很少，因此如果着急住，在这些区域买房，可能要等等。

看到这里或许有人又开始疑惑了，港务、高新三期现房多，是不是不好卖？主城现房少，是不是更抢手？说实话，这个看法太片面了，完全没看透底层逻辑。

首先纠正一个绝大多数人的误区：现在各板块的准现房、现房，不是今年集中新开的楼盘。

这批房源，几乎都是前几年集中拿地、集中开工的老项目。像港务区、高新都是过去几年西安重点供地、集中开发的板块。新盘入市后随着市场影响，销售速度变慢，到今年就变成了已封顶、准现房甚至是现房在售状态了。

这也解释了，为什么港务区的准现房最多、余量最大。不是板块不行，也不是房子卖不掉，而是当年开发体量太大、同类竞品扎堆，购房者可选太多，去化周期被硬生生拉长。

这里必须分清两件事：新区现房多，是开发节奏和市场周期叠加的结果；主城现房少，是土地稀缺、供需稳定的常态。

用现房多少来判断一个板块的好坏，方向从一开始就是偏的。

准现房/现房扎堆的真相

看懂才能更好选房

再深扒一层，目前西安已经封顶的在售盘和现房、准现房意料之外的多，其实也是2个核心原因共同作用的结果。

其一，市场信任度重塑后，眼见为实更能吸引购房者。

这几年市场给购房者上的最重要一课，就是图纸上的东西不算数。园林、大堂、立面、用材，交付那天才见真章。

于是现房和准现房的价值被重新定价：你能走进去，能看见楼间距，能站在客厅里判断采光，能摸到外墙的材料。这份确定性，在今天就是稀缺品。

其二，新旧政策切换下，准现/现房是阶段性的专属红利。

预售门槛抬到"主体结构封顶"，意味着未来一段时间，新增供应的释放节奏会慢下来；与此同时，个人住房贷款的发放时点从"主体结构封顶"调整为"竣工备案"，房贷期限上限由30年延长至40年。

供给端在收，需求端的资金条件在松，这中间的时间差，正好落在已经在售的存量准现房身上。这个窗口不是常态，它是规则过渡期的产物。

在这里需要注意一点，虽然同样都是现房，但对于购房者来讲别一听“现房”或者“准现房”就开始冲动，要认清到底这个现房是咋形成的，要不最后只会踩坑。

举个例子，港务、高新很多在售楼盘，房企资金稳健，都是按照正常节点施工，先封顶再去化，只是因为竞品太多才存留了，这部分楼盘无论品质还是安全性都是很高的，可以入手。

但有部分楼盘是已经买了好多年，因为资金等问题一直滞销，虽然楼栋勉强封顶但工区配套还没结束，这种项目交付还是个未知数，所以还是要谨慎。

整体来讲，推进现房销售对很多购房者来讲都是利好，未来将告别赌交付，而是全部实景可查，买房的安全性直接拉满。

不过这里还要注意，现房解决的只有交付风险，解决不了板块价值和流通性的问题，所以买房逻辑千万不要因为现房销售的政策而仓促变化，依旧要注意这些买房问题。

首先，高兑现力板块的现房，是确定性红利，反之则是资产陷阱。房子交付的再快改的再好，没人没配套和规划支撑，毫无流通性，未来换房是个麻烦事儿。

其次，现在很多存量现房、准现房，为了快速清库存，都会放出大幅优惠、折扣让利，这波优惠窗口是短期福利，不会是常态，你从最近不少楼盘收回优惠或涨价中就能看出来，所以看上好的别犹豫，犹豫的后果要么是买贵了要么是没得选了。

整体来看，其实能发现当下西安大量住宅楼栋封顶，成为准现房或现房开始销售，其实是楼市新旧规则的过渡现象，不要因为出个政策就恐慌。虽然市场规则正在变化，但买房的专业门槛依旧在，看得见的房子是基础，而真正决定居住舒适度和住宅价值的，还是地段、配套、品牌和产品品质。

接下来的西安楼市，准现房或现房会成为常态，但优质、高性价比住宅的红利窗口，只会越来越短。

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