江苏
01
前几天，有个老友找石榴叔叙旧。
席间聊到公寓。他说手上有一笔闲钱，存银行利息太低，想买几套公寓，做“睡后收入”，随后转来几篇文章：
《一口气买了3套，就是XX最火的房子》
《她在XX，买了10套公寓》
《为什么大家都开始抢公寓了》
标题不同，推荐的却是同一个楼盘，结尾还有销售二维码。
这年头，想要8个点的稳定收益，诈骗都不敢轻易说这么多。
再一打听，这套总价100多万元的公寓，渠道佣金超过10个点。难怪推这么猛。
先说结论。
目前，99%在售新的小公寓都没有投资价值。销售只要强调包租、返租、保底收益，都是巨坑。
至于居住价值，反而简单，所见即所得，喜欢就买。
02
还有一位朋友，前年下半年开始研究公寓投资，9个月买了3套。
用她自己的话说，这是一个坦白局。
第一套在CBD附近，税费贵了。第一年账面收益率接近7%，今年降到5%以内，因为附近的互联网公司集体降X，精英们开始比价了。
第二套位于主城，装修不错，第一年收益率接近8%。今年春节退租后一直空置，周围房东都在降价，一套更比一套低，直到8月份才租给一个学生，今年收益率打了对折。
第三套，位置好，市中心，虽然是法拍，但是没有纠纷，到手之后还装修了一下，准备做民宿，谁知道线上获客太难了，维护的时间成本和精力成本超乎想象，后来改长租，收益率在5%。
有人看到这个收益的时候，觉得她的投资眼光还不错，但她比较坦白，说都是全款，买的足够便宜，但租金大幅度降低是之前没有想到的，房价继续跌，也是没有想到的。
租金为什么会降低？取决于周边就业、收入，如果收入继续下滑，支付意愿降低，租金还会进一步下滑。
房价为什么会继续跌？取决于有多少人愿意接盘。贝壳上，一栋楼几十套在售房源，房东都想跑，踩踏效应就形成了。
03
回头来看，5%的收益率，算不算好投资？
我的结论，低于这个数字，一定是烂投资。
因为公寓真正的净收益率=（全年实收租金－物业费－中介费－维修费－装修折旧）÷（房款＋交易税费＋装修投入）
每年空置1个月，算是很理想的。
一般新公寓到手也就30年出头的剩余年限了，公寓的租金价值一般浓缩在前10年，之后折旧非常厉害。一旦失去流通性，租售比的问题就没那么简单了，因为本金也需要考虑在收益里赚回来。
而且很多人买公寓，忽略一个残酷事实，就是土地年限，从开发商拿地那一刻起开始倒计时，和二手过户无关。
一个多月前，上海商办续期新规落地，直接打碎公寓过去只看租金的收租逻辑，我之前在16号内参里写过一篇。我的判断是，未来会有更多城市跟进。
土地到期就要面临续期补缴，续期地价底线不低于基准地价70%，这笔远期负债，现在就要计入持有成本里。
另外，随着租赁备案和税收征管逐步完善，过去被忽略的租赁税费，也可能要计算到成本。
所以，市场处于化债周期，我不建议普通人把公寓当成能简单复制的收租生意。
有人能赚钱，拼的是精细化的运营能力，比如搞双钥匙，还有超强的获客能力，他们也不会告诉你这些东西。
目前珠三角二三线城市，有些公寓的账面能达到6-7%，短期看，租金和房价还会跌，未来保租房的供给还会增加，对中低租金、小户型市场形成直接竞争。
那投资老破小住宅呢？有人通过各种方法捡漏（包括法拍）。
两者逻辑是完全不一样的，住宅要考虑剩余资产价值，公寓则属于纯现金流投资
聊到最后，老朋友问我，那这笔钱怎么办？
先放着也不是坏事。
银行利息低，最多只是少赚一点，房子瞎买，损失是流动性和本金。
人到中年，别让一笔原本可以让自己安心的钱，最后变成一套每天都要操心的房子。
当然，公寓也不是一无是处。
最近我发现，不少公寓的居住价值被重新挖掘，毕竟跌了不少，比住宅便宜。
有些位置好，物业不错（这点极为重要），入住人群素质高的，买来安顿投奔子女的老人，是个不错的主意，总比买个没电梯的老破小强，水电费贵点可以接受。
因为老人租房，的确太难了。
就安顿老人这个话题，最近一直在研究，我会写一篇。
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