聚焦丨‌‌‌保租房REITs最大单：上海地产租赁住房REIT拟扩募37.37亿获发改委推荐

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9月17日，全国投资项目在线审批监管平台基础设施REITs项目信息系统多了一行记录：上海地产租赁住房新购入项目，拟发售基金总额‌37.37亿元‌，国家发展改革委于9月10日向中国证监会推荐。项目名称中的"新购入"，对应一次基金扩募。

这是汇添富上海地产租赁住房REIT（508055）上市一年多后的第一次扩募，也是这份17单清单里拟发售额最大的一单。

17单，上海占了一半多

截至9月17日，这份清单上的保障性租赁住房REITs一共17单，拟发售基金总额合计约232.72亿元。公示系统本身并不区分首发与扩募，从项目名称看，名称中带"新购入"的扩募项目有4单：除上海地产这一单外，另外三单是华润有巢马桥新购入9.89亿元、北京保障房中心朗悦嘉园等新购入8.34亿元、厦门安居林边公寓等新购入6.85亿元，合计62.45亿元；其余13单首发合计170.27亿元。

17单里，主申报地在上海的有7单，拟发售额合计129.04亿元，‌占全部规模的55%‌，数量和规模都排第一。排在第二的北京只有3单、合计28.42亿元，深圳、厦门各2单。上海的7单里，既有2023年获推荐、31.22亿元的城投宽庭首发，也有上海地产体系的首发和这次扩募，华润有巢的两单同样落地上海。

2026年还没过完，清单上已新增4单，合计71.08亿元。单数与2024年、2025年全年持平，单个体量却大了不少，平均一单约17.77亿元；2024年、2025年的单均规模分别约12.53亿、8.42亿元。这次上海地产新购入项目37.37亿元，是清单17单里的最高值。

申报主体以地方保障房和国企平台为主，也混着市场化房企和金融机构。华润有巢有两单，中国建筑、招商蛇口各有一单；主申报方为中国建设银行的建信保障性租赁住房项目也在列，拟发售9.86亿元，该单2024年3月获证监会和上交所受理后，已于2026年1月终止申报审核。单个项目规模分化不小，最小的厦门安居林边新购入项目6.85亿元，最大的上海地产新购入项目37.37亿元，后者约为前者的5.5倍；若只看首发项目，最小为杭州安居8.52亿元，最大为城投宽庭31.22亿元。

装进浦东两个项目，原始权益人要跟投两成

这次扩募要装入的，是上海浦东的两个保障性租赁住房项目。

璟耀项目位于浦东新区济明路533弄，为上钢社区Z000101单元11-3地块租赁住房，由上海尚淙实业持有，建筑面积合计147,637.72平方米；璟博项目位于东三里桥路，为南码头街道滨江单元06-05地块租赁住房，由上海尚泊实业持有，建筑面积合计60,093.94平方米。

按建筑面积计，两个新项目合计约20.77万平方米，‌比首发的闵行江月路、虹桥两个项目大一倍有余‌。若扩募完成，基金持有的项目将从2个增至4个，总建筑面积升至约29.6万平方米，资产布局从闵行延伸到浦东。9月9日的中期业绩说明会上，原始权益人方面称，两个新项目均位于上海内中环之间，建筑体量都大于现有项目。

原始权益人为上海地产房屋租赁有限公司，由上海地产住房发展有限公司全资持有，向上穿透至上海地产（集团）有限公司，实际控制人为上海市国资委。新项目日常运营仍委托上海城方租赁住房运营管理有限公司，扩募资金在扣除预留费用后认购汇添富资本设立的2号资产支持专项计划，用于受让项目公司股权并置换存量债务。

公告中的声明与承诺写得明确：‌原始权益人或其同一控制下的关联方，参与本次扩募战略配售的比例合计不低于扩募份额发售数量的20%‌。其中相当于发售总量20%的份额，自扩募份额上市之日起锁定不少于60个月，超出20%的部分锁定不少于36个月。

新购入项目、继续聘请城方运营均构成关联交易，将与扩募议案一并提交基金份额持有人大会审议并披露。发售方式目前也未确定，可向不特定对象或特定对象发售；若采用定向扩募，发售价格不低于定价基准日前20个交易日基金交易均价的90%，定向发售对象不超过35名。

这单扩募1月15日经管理人内部决策通过并公告，中报披露仍在对拟购入项目开展全面尽职调查，9月10日取得发改委推荐，后面还有中国证监会准予变更注册、上交所审核、基金份额持有人大会表决等环节。37.37亿元来自发改委项目信息系统列示的拟发售基金总额，中报里扩募发售金额栏仍是空白，新项目交易价格要以评估结果和招募说明书为准，不能直接当作最终募资额。

虹桥项目掉队了

扩募在推进，手里两个存量项目上半年的经营数据却不算亮眼。

2026年上半年，基金实现本期收入3602.32万元、净利润590.62万元、经营活动现金流量净额2392.97万元，年化现金流分派率3.27%，可供分配金额2677.20万元。期末整体出租率96.43%，绝对水平不低，但出租率、租金单价、租金收缴率三项同比均小幅回落，出租率和收缴率分别下降0.32、0.35个百分点，租金单价同比下降0.36%。

两个项目分化明显。作为压舱石的江月路项目期末出租率97.69%，计入5间青年驿站后为98.06%，租金收缴率99.83%；体量较小、位于虹桥商务区的虹桥项目出租率‌93.16%‌，同比下降0.97个百分点，收缴率从上年同期的100%降至98.02%，加权剩余租期只有200天。

业绩说明会上，运营方透露一季度受季节因素影响，综合出租率一度只有90.32%，二季度靠毕业生集中租房回升到96.43%；虹桥商务区客群流动性高、淡旺季落差大，下半年主要靠绘制客户地图、向周边企业定向推介来稳住续租。

供给还在放量，租金继续往上走的空间有限。中报列示，截至2026年7月，随申办平台登记入市的上海保租房项目已有607个，其中闵行区36个；江月路周边有城投宽庭浦江社区2396套、旭辉瓨寓江桦路店1869套等大体量项目，虹桥周边的虹桥乐贤居一期、二期合计超过3200套。报告对竞争的判断是"尚处于可控范围内"。

估值端，本期基金未聘请外部评估机构，两家项目公司投资性房地产期末账面价值合计约11.82亿元，较上年末约12.01亿元小幅下降。招募说明书的可供分配测算只覆盖2024年四季度和2025年度，并未对2026年可供分配金额或分派率设定预测目标，3.27%是年化实际值，谈不上达标与否。

首发募集资金的净回收部分，中报披露已使用完毕，合计6.35亿元，投向补充流动资金以及宝山区顾村项目、宝山区高新技术产业园区项目、浦东新区合庆项目。今年6月，上海地产集团旗下商业不动产REIT（508600）已在上交所上市，底层为黄浦世博滨江的鼎保、鼎博两栋大厦，‌集团由此成为全国首个同时拥有租赁住房和商业不动产两类REIT平台的地方国企‌。对上海地产而言，REIT更像一个持续装填资产的平台，首发回笼的钱可以再投、再装入新项目。

新项目的评估值、房源套数和扩募份额，要等招募说明书和持有人大会文件披露；装入之后整体出租率、分派率能不能稳住，要等交割后的定期报告。