观察丨‌‌‌2300套房源、运营不满两年，宁波城投保租房REIT够得上8亿门槛吗？

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9月17日‌，‌宁波城投置业有限公司‌发布「‌REITs资源整合的股权（资产）转让评估服务项目‌」采购公告，为下属‌三家保租房项目公司‌的股权转让和资产转让选聘评估机构。

该项目为非依法必招项目，设一个标段，不分包，不接受联合体投标，招标代理为宁波国际投资咨询有限公司。报价分两部分，投标人在《浙价服〔2011〕90号》收费标准五折基础上，分别填报股权转让评估和资产转让评估的浮动率，前者最多再下浮15%，资产转让评估最多再下浮35%。两类评估分开作价，对应项目公司股权和不动产权益两个层面。

按公告，报名及采购文件下载‌9月22日23时59分‌截止，投标递交和开标在‌9月28日14时30分‌，地点为宁波市鄞州区和济街68号城投大厦6楼。

三家项目公司，三处已开业社区

三家被评估公司均由城投置业100%持股，名下各有一处已经运营、产生租金的保租房项目。

城兴置业‌注册资本5600万元，对应镇海区ZH10-03-03地块，案名‌城投橙寓·首浦社区‌，位于澥浦镇慈海路东侧。项目总建筑面积约3.16万平方米，含3栋高层住宅和1栋多层商业，房源527套、面积27至60平方米，‌2022年取得宁波市第一张保障性租赁住房项目认定书‌，面向澥浦及周边产业园务工人员。官方租房平台挂牌户型28至48平方米，月租约1419至2577元。2026年7月，城兴置业凭该项目获得中央财政住房租赁试点奖补约231.38万元。

‌城辉置业‌注册资本2.3亿元，对应鄞州区JD08-D1-1地块，即‌城投橙寓·江南社区‌，门牌福明北路130号。宁波产权交易中心招商公告显示，项目产权方为城辉置业，总建筑面积约6.7万平方米，含租赁住房、约3000平方米商业及办公配套，运营体量1073间、户型30至60平方米，2024年11月起试营业，2025年1月通过竣工规划核实，由宁波橙寓商业管理整体运营，商业部分委托宁波市利鑫鼎晟商业管理招商。潮新闻2026年6月报道，江南社区‌试运营半年多出租率接近95%‌，官方平台挂牌月租约1650至3730元。2026年7月，城辉置业的江南地块另获中央财政住房租赁试点奖补约454.16万元。

‌瓴城置业‌注册资本1亿元，项目工程名为宁波高新区瓴城置业保障性租赁住宅开发项目，位于新明街道，东邻杨木碶河、南至丹桂路、西邻世纪大道、北至涨浦景苑，五栋12至18层住宅、地下约134个车位。高新区开工公告、城投集团幕墙招标和宁波晚报报道相互印证，该项目即高新区首个投用的保租房项目‌城投柚米社区‌，2025年1月15日首批房源投入运营，官方渠道挂牌700余间房源、月租1984元起。项目公司与柚米社区的权属对应，仍以不动产登记为准。

三处项目区位、客群和租金差别较大。首浦在产业镇、租金最低，江南在城区、出租率已到九成五附近，高新柚米面向青年人才。按公开口径粗略相加，三家房源约2300套（间），其中柚米采用运营方在租挂牌口径，套与间口径不一，最终规模以官方为准。

代管项目不在其中。北仑的仑寓 | 橙寓霞浦社区、柴桥柚米社区同样使用橙寓品牌，但产权归北仑区城投集团，橙寓只负责合作运营，不能进入以城投置业为原始权益人的资产包。已开业的海曙春华社区（约1609间）、鄞州南岸社区（488套，工程名橙悦南寓）产权在城投体系内，这次没有进入首批评估名单。

财务顾问和管理人，2025年就已选聘

这次评估之前，宁波城投系围绕保租房公募REIT已做过两轮中介选聘，采购人并不相同。

‌2025年1月‌，宁波城建投资集团公示首发财务顾问的中标候选人，‌甬兴证券‌入选，预中标金额为100万元或首发规模的0.08%，两者孰低。两个月后，甬兴证券以财务顾问身份作为招标人，公开选聘公募REIT管理人，最终‌中金公司联合中金基金‌中标，发行阶段费用600万元（含税）、存续期年管理费2.0‰（含税）。

两轮候选人公示之后，这只产品没了下文。此后沪深交易所公开名单里没出现宁波城投保租房REIT，浙江的保租房REIT只有9月注册的杭州中金安居宁巢。这次评估与2025年筹划的首发产品是不是同一单，公开信息还看不出来。

2023年，宁波城投置业已成立保租房REITs专题调研小组，考察深圳、厦门、北京、上海的早期产品。内部材料记载，彼时城投置业已取得镇海澥浦、江南明二、望春、高新区、鄞州首南5宗地块，保租房建筑面积17.13万平方米、可建约4551套、总投资约26.96亿元，并列出三个待解问题：‌短期内无法申报、估值倒挂、估值规模偏小‌。2024年，上交所、中金公司和甬兴证券先后到宁波城投对接。

橙寓公司2026年工作会议将「‌攻坚REITs退出能力‌」列入年度重点。宁波市国资委2026年4月披露，宁波城投集团已落地7个保租房项目、约6100套房源，当时4个项目开业、运营3978间，其中春华社区1609间、2026年初出租率约85%。9月16日南岸社区开业后，自有项目已开业约4466间。在建的还有高新乐寓、澥浦镇政府北两个项目，分别可提供保租房800余套、500余套，计划2026年11月、2027年6月竣工。

橙寓品牌口径更大。据甬派报道，南岸社区开业后，城投橙寓已开业运营房源约5200套、累计服务新市民和青年约1.7万人，比自有已开业的4466间多出约734套，差额对应北仑霞浦、柴桥柚米等合作代管项目，这部分产权在北仑区城投集团，不进入以城投置业为原始权益人的资产池。

8亿首发门槛，加两倍储备要求

2023年内部材料提到的「无法申报」，首先涉及运营时间。现行规则对基础设施项目原则上要求‌持续运营3年以上‌、投资回报良好，同时规定能够实现长期稳定收益的项目可适当降低运营年限要求。首批评估的三个项目都比较年轻，江南2024年11月试营业、柚米2025年1月投运，首浦投运时间更晚，稳定运营时间最长的也不到两年。

规模和估值另有要求。保障性租赁住房租金受管控，评估值与企业希望回收的资金之间存在落差，即内部材料所说的「估值倒挂」。按现行的发改委1014号文，‌首发基础设施REIT当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，租赁住房项目不低于8亿元‌；原始权益人控股、基本具备发行条件的可扩募资产合计规模，原则上不低于首发的两倍，因行业共性原因缺乏可扩募资产、或首发规模超过50亿元的可适当放宽，已发行REIT新购入项目不作规模要求。

这一8亿元口径自2023年常态化通知沿用至今。首批仅评估三家，自有但未入选的春华、南岸，以及在建的高新乐寓、澥浦镇政府北两个项目，可作为后续扩募储备。江南社区约3000平方米商业及办公配套如何与租赁住房业态切分，也要在评估和重组中处理。

作为招标人的宁波城投置业，母公司单体报表上的债务规模不低。上市公司宁波富达披露的关联方数据显示，2025年末宁波城投置业资产总额约46.23亿元、负债约42.96亿元，‌资产负债率约93%‌；2025年度营业收入约1522万元，净利润约负2.47亿元。该数据为母公司单体口径，城投置业是开发控股平台，收入和资产多沉淀在项目子公司，不直接反映保租房业务盈亏。

浙江省内的保租房公募REITs样本，9月刚出现。‌中金杭州安居宁巢REIT是浙江首单‌，9月4日注册、随后发售，3亿份按3.05元定价、发售规模约9.15亿元，发售文件预测2026年4至12月净现金流分派率3.67%（年化）、2027年3.75%，并注明测算基于假设、不构成收益承诺。

公募之外还有私募通道。2024年7月建信住房租赁基金项目落地，此后新黄浦筑梦城保租房、博邻长租公寓等机构间REIT相继发行；2026年7月上交所修订挂牌指引，将具备权益属性的持有型不动产ABS统一命名为机构间REIT。宁波本地已有杭州湾跨海大桥、宁波杉井奥特莱斯相关资产通过公募REIT上市，公募保租房REIT还没有落地。城投这单走公募还是私募，评估公告没有写明。