我国城市进入“三分建七分治”时期，房地产粗放发展时代结束

文 | 中国金融网CFN 大河

图 | 微摄

1-8月新开工暴跌24.8%，那个“摊大饼”的时代真的结束了

先看一组让所有地产人沉默的数字。

2026年1-8月，全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%；房屋新开工面积同比下降24.8%；新建商品房销售面积同比下降12.1%，销售额下降13.0%。8月单月，新开工面积同比下降30.9%，跌幅较上月扩大3.1个百分点。

这不是短期的市场波动，是一个时代的落幕。

2025年7月，中央城市工作会议做出了一个历史性判断：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”

到了2026年5月，国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》，再次确认：“当前我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。要把城市更新摆在突出位置。”

翻译成大白话：过去四十年，中国城市的主旋律是“建”——圈地、盖楼、扩新区。从2026年开始，主旋律变成了“治”——把已经建好的城市管好、用好、运营好。

“三分建七分治”，不是一句口号，是政策定调。房地产粗放发展的时代，结束了。

二手房交易占比52%，存量市场已经翻过了临界点

判断一个市场是增量时代还是存量时代，有一个关键的标尺：二手房交易占比。

住建部9月18日在国新办发布会上公布的数据显示：二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，2026年前8个月已经达到52%，超过50%。

什么概念？每成交100套房，有52套是二手房，48套是新房。存量为王的格局，已经成型。

住建部总经济师付凌晖说得更直接：“过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多，这是一个重要变化。”1-8月，全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%；而新建商品房销售面积同比下降12.1%。

存量时代的另一个标志，是金融工具的变化。截至2026年6月，常态化发行的基础设施REITs已累计上市82只，总市值超2200亿元。消费基础设施REITs覆盖购物中心、奥特莱斯等，2026年在消费回暖带动下客流和租金表现稳健。

REITs的本质，就是把已经建好的资产打包上市，让投资者分享运营收益。这在增量时代是不可想象的——那时候大家的关注点都在“建”，不在“营”。

城市更新更是把存量逻辑推向了投资端。“十五五”期间，城市更新预计可完成投资15万亿元，其中地下管网就占三分之一，预计拉动投资5万亿元。2026年中央预算内投资城市更新专项安排970亿元，惠及约800万户居民。

存量不意味着不投资。只是投资的方向，从“建新”转向了“改旧”。

从建城到营城：运营能力正在取代开发能力，成为行业的核心竞争力

增量时代，房地产行业的核心能力是拿地、融资、盖楼、卖房。谁的地段好、谁的杠杆用得好，谁就能赚钱。

存量时代，核心能力变成了运营。

华润置地执行董事陈伟在2026年3月的公开发言中说得很精准：“‘十五五’房地产行业发生了非常大的变化，整个城市发展会从增量发展转向存量提质增效，从建城转化成‘营城’的模式。而城市治理重在内涵式发展和精细化运营。”

城市运营的底层逻辑，是数字技术。北京海淀区已率先实现5G网络全域覆盖，建成区级政务光缆专网，全区公共区域视频监控达2万路，联网共享接入资源共计3.1万路，用于交通治理、城市应急、公共安全等典型场景。北京还在2026年服贸会上揭牌了“双智城市世界模型联合实验室”，标志着AI驱动城市治理从“感知智能”向“认知智能”跨越。

专家们的判断也高度一致。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬指出，各地政府和房企要跳出“重开发、轻运营，重增量、轻存量”的传统路径依赖，推动行业发展从投资开发驱动向存量运营驱动。

这意味着什么？意味着未来五年，房地产行业最稀缺的人才不是拿地经理，是城市运营官；最赚钱的公司不是盖楼最多的，是运营效率最高的。

土地财政退潮与国际镜鉴：高房价时代为何一去不复返

2021年，地方土地出让收入达到峰值8.7万亿元。2025年，这个数字变成了41518亿元，四年减少了约4.6万亿元，降幅52.3%。

中指研究院的数据更直观：2026年一季度，300城宅地成交面积、土地出让金同比分别下降24%、42%。

土地卖不动了，地价在回落，新增土地的需求也在减少。高房价赖以生存的“地价传导链条”——地价涨→房价涨→预期涨→地价再涨——已经被打破了。

这不是中国独有的。看看其他国家走过的路。

美国2006年房价见顶后，全国名义房价直到2017-2018年才重新超过2007年的历史高点，修复周期大约10年。日本更漫长：1990年泡沫破灭后，实际房价调整耗时19年才见底，到2022年也仅恢复到峰值水平的71%。

但德国和新加坡提供了另一种可能。德国自1947年以来房价平均增长率仅1.8%，房地产市场保持长期稳定；新加坡通过建屋发展局按居民收入中位数定价的组屋制度，实现了住房价格长期稳定。

中国正在走的路，介于两者之间。既不能让房价硬着陆，也不能再靠房地产拉动增长。高房价一去不复返，不是因为政策打压，是因为供求关系变了——住建部已明确表态：“房地产市场供求关系发生重大变化并进入存量时代。”

对普通人来说，这意味着三个变化。第一，买房不再是稳赚不赔的投资。第二，房子的价值会越来越取决于物业管理、社区服务、周边配套，而不是投机预期。第三，城市之间的分化会加剧——一线城市核心区的房产仍有价值支撑，但人口流出的三四线城市，房价的修复可能需要更长时间。

“三分建七分治”的本质，是把城市发展的重心从“盖了多少楼”转向“住得有多好”。对地产商来说，这是个坏消息。对住在城市里的人来说，这可能是四十年来最好的消息。

文章数据主要来源：国家统计局2026年1-8月全国房地产开发投资与销售数据（2026年9月15日发布）；住房城乡建设部2026年9月18日国新办发布会数据；国务院常务会议关于《城市更新“十五五”规划》的部署（2026年5月15日）；中央城市工作会议公报（2025年7月）；财政部国有土地使用权出让收入数据（2026年2月）；中指研究院2026年一季度土地市场数据；国家发展改革委城市更新专项资金安排（2026年6月8日）；申银万国《地产反转的海外经验》研究报告（2026年6月）；《城市更新“十五五”规划》政策吹风会实录（2026年6月8日）。