北京
一、项目基本信息回顾
万科雲曜（别名万科璞园）位于重庆市渝北区中央公园板块，秋成大道旁，紧邻5号线椿萱大道站。项目开发商为重庆柯航置业有限公司（万科地产），物业类型为普通住宅，产权年限50年。规划指标方面，总建面约4万㎡，容积率1.5，绿化率30%，规划户数300套，整体定位为纯板式T2低密住区。产品形态上，主力户型建筑面积为96-143㎡，采用毛坯交付，预计2027年12月交房。项目于2026年5-6月首开129套（数据来源：克而瑞数据库项目信息）。
二、区位配套的短板分析
尽管项目地处中央公园板块，但区位配套层面仍存在一定短板：
噪音干扰：项目紧邻秋成大道等城市主干道，部分楼栋受车流噪音影响明显，对追求静谧居住体验的改善客群构成抗性。
商业成熟度不足：周边虽已有部分交房小区，但仅能保障最基本日常生活需求，距离中央公园商圈约1.9公里，高频消费依赖车行，烟火气形成仍需较长时间。
医疗资源薄弱：周边无三甲医院覆盖，日常就医依靠社区及二级医院。
教育配套存在不确定性：虽有渝北巴蜀小学本部文件支持，但学区划片以教育局当年公布为准，长期确定性仍需观察。
三、产品设计的不足之处
在产品设计维度，项目存在以下不足：
公摊偏高：尽管宣传得房率高（空间拓展率最高约136%），但该数据包含阳台、设备平台等赠送面积，产权登记基准得房率实际偏低，公摊相对较大（引用新浪财经测评：“公摊相对大点”）。
户型局部缺陷：建面96/98㎡户型厨房面积和部分次卧面积偏小；建面108㎡户型次卧进深偏长，厨房尺度不足；建面127㎡户型厨房尺度偏小；建面142㎡户型公摊相对较大，过道面积存在浪费。
精装缺失：项目为毛坯交付。据好房点评网竞品报告提及“精装三大件”为营销口径，但克而瑞数据库显示室内装修为毛坯，购房者需额外承担装修成本和时间成本（数据来源：克而瑞数据库项目信息、克而瑞好房点评网）。
四、市场表现与去化压力
从市场实际成交表现来看，项目面临一定的去化压力。
成交数据：2026年5-8月累计供应129套，成交74套，去化率57.4%，成交均价18293元/㎡，成交金额约1.43亿元（数据来源：克而瑞数据库，去化率由计算得出）。
月度走势下滑：6月成交36套，7月降至19套（环比-47.2%），8月维持19套，成交金额从7196万元降至3474万元（环比-49.4%），显示开盘热度快速衰减（数据来源：克而瑞数据库）。
排名落后：2026年1-9月渝北区成交套数TOP10榜单中，万科雲曜以约74套未入榜，距第10名绿城春溪雲庐（86套）差距12套；板块内中交拾园雅集（246套）、万科璞园（159套）、朗诗熙樾府（151套）均大幅领先（数据来源：克而瑞数据库）。
板块去化压力加剧：中央公园板块12个月去化周期从2026年1月的14.9个月攀升至8月的27.0个月，延长12.1个月，涨幅81.2%；库存面积在6月环比大幅上升41.5%至85.21万㎡，反映新增供应集中释放、去化承压（数据来源：克而瑞数据库，去化周期变化由计算得出）。
2026年6月至8月，万科雲曜成交套数由36套锐减至19套，成交金额同步从7195.81万元下滑至3474.23万元，月度走势呈现明显下滑态势，反映项目开盘首月热度衰减较快，去化压力逐步显现。
在板块内激烈的竞争环境下，项目对比劣势凸显：
价格竞争力弱：万科雲曜成交均价18293元/㎡，显著高于板块内主流竞品——中交拾园雅集8607元/㎡、象屿光海12788元/㎡、中海春华尚城11398元/㎡、万科城市花园11122元/㎡，仅与华润中央公园悦府（18213元/㎡）接近；较渝北区TOP10项目平均成交均价13949元/㎡高出4344元/㎡（数据来源：克而瑞数据库，价差由计算得出）。
溢价幅度大：项目成交均价较中央公园板块整体均价13805元/㎡溢价32.5%，在板块去化周期已超27个月的背景下，高溢价策略面临较大市场阻力（数据来源：克而瑞数据库，溢价率由计算得出）。
同系产品分流：万科在中央公园板块同时布局万科璞园（成交159套、均价17400元/㎡）和万科城市花园（成交122套、均价11122元/㎡），内部产品线价格跨度大，雲曜定位中高端但缺乏差异化护城河，易被同品牌低价项目分流客户（数据来源：克而瑞数据库）。
六、价格与性价比分析
结合产品及价格表现，项目性价比存在一定争议：
总价门槛：项目总价区间约177-320万元，96㎡起步总价约177万元，143㎡总价超280万元。
性价比质疑：以18293元/㎡的成交均价购买毛坯产品，相较板块内精装竞品（如中粮保利天玺壹号备案价21687-24699元/㎡含精装）实际性价比优势不明显；且50年产权属性削弱长期资产保值预期。
持有成本：物业费3.2元/㎡·月（万科物业），叠加毛坯装修投入，实际入住总成本需重新测算（数据来源：克而瑞数据库、吉屋网楼盘信息、新浪财经测评）。
七、潜在风险提示
购房者及行业从业者需重点关注以下潜在风险：
交付周期风险：项目最晚交房时间为2027年12月，交付周期较长，增加不确定性（引用知识库万科翡翠都会测评交付风险相关结论）。
板块库存风险：中央公园板块去化周期已达27个月，远超12个月的健康水平，未来若竞品集中降价促销，万科雲曜的高定价策略将面临更大去化压力（数据来源：克而瑞数据库）。
配套兑现风险：商业、医疗等配套仍处于发展初期，兑现节奏存在不确定性，短期内难以支撑高溢价（引用知识库万科璞园测评报告）。
相关公司：万科sz000002
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