北京
2026.09.18
作者 | 马光远
住建部最近公开表示，中国房地产市场出现了两个重大变化：一个是房地产的供求关系发生重大变化，第二个是中国房地产进入存量房时代。
实这两个判断都不是一个新的判断。比如说关于房地产供求关系发生重大变化，早在2023年，高层会议上就已经做出了这么一个判断：房地产市场的供求关系发生重大变化，适时调整房地产政策。
房地产进入存量房时代，也是今年上半年中国房地产市场的一个变化。进入存量房时代什么意思？就是二手房占整个房地产市场的比重超过了新房。2020年的时候，二手房交易占房地产市场的比重只有27%。到了2025年年底，这个比例上升到46%。今年上半年，超过了50%，到了今年前8个月，这个比例已经上升到52%。
对于这两个变化，我看到很多解读，发现很多人对这两个变化的解读错得离谱。
比如第一个，房地产市场供求关系发生重大变化，很多人把这个“重大变化”解读成什么？解读成房地产市场过剩了，解读成以后不需要建新的房子了。
这就是一个骗流量的，迎合网民的一个解读。
房地产市场供求关系发生重大变化，绝不是意味着真的不缺房子了，房子严重过剩了，意味着以后不盖房子了。
按照官方的解释，房地产市场供求关系发生重大变化，指的是什么？是总量的矛盾在下降，但是结构性矛盾越来越突出。总量矛盾下降意味着住房绝对短缺的历史结束，而不是短缺结束，城镇居民人均真实居住面积还不到35平，也就是刚刚解决了住房的温饱问题。仅此而已。
结构性矛盾越来越突出指的什么？就是城市之间住房供求差距很大，有些城市、人口流入的城市，住房总体仍然是短缺的。同时，现在很多人只是有了一个住房而已，距离住得好，住好房子差距仍然很大。
在一些非常不专业的自媒体这里，就变成了：“哎呀，你看，官方都宣布了房地产供求关系发生重大变化，中国住房过剩了，以后也不需要盖房子了。”
供求关系的重大变化只是意味着全国所有城市大规模盖房子的历史结束了。有些城市盖的确实多了，但有些依然不够。住房总体水平仍然不高。供求关系的矛盾从过去的“没有房子”，转向住房水平不高，“好房子不多、好地段的房子不多”。
关于房地产市场进入存量房时代，很多人根本就不知道这意味着什么，只是为了蹭流量就假装懂瞎咧咧。
首先，存量时代，只是意味着二手房交易的比例超过了新房，而不是不建新房了。不要说我们城镇化还没完成。就说美国、欧洲这些早已经完成城镇化的国家，每年还在盖新房子呢。美国每年仍然新建140多万套房子。
那么进入存量房时代，究竟意味着什么？
我认为最重要的是两点：一是房地产政策的逻辑会发生巨大变化，从过去以新房市场为主到二手房市场，从调控为主到制度建设；第二，房地产价值创造的方式发生了巨大变化。
过去因为是新房，新房意味着什么？开发商拿到地，卖房子赚了钱。那么谁拿地能力强，谁建造能力强，谁卖房能力强，谁就赚得钱。在存量房时代，大量的存量房的价值体现在怎么样维护二手房，比如说品质提升、物业的管理水平，周边的配套等等。以前房子是根据城市和地段来定价的，以后，即使同一个地段的房子，会由于物业、品质、运营和维护的差距而价格差距很大。
同时，房地产政策的重心会发生重大变化，过去的政策80%到90%的政策都是围绕新房市场，以后将转向存量房市场，比如说融资，过去主要是开发融资，那么以后会更多转向城市更新、维护、运营。
也就是未来房地产的定价逻辑是一套全新的逻辑和体系。包括未来的房价，不会再有全国统一的走势，即使城市内部，因为房子品质的差距价格会差别越来越大。稀缺地段，高品质和维护能力强的房子，都会有很好的溢价。
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