北京
9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。
住房城乡建设部新闻发言人、副部长陈绍旺介绍，“十五五”时期，住房城乡建设部努力实现5个方面的目标。
一是现代化人民城市建设取得重要进展，二是人民群众居住水平实现新的提升，三是建筑业提质升级取得显著成效，四是人居领域全球影响力明显增强，五是高质量发展基础支撑全面夯实。
住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛在发布会上表示，当前，房地产市场出现了“两个转变”。
一个是房地产市场供求关系发生重大变化；一个是房地产进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。
在商品房销售上，主要是推进现房销售制，解决项目销售“一手交钱，一手交房”的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。
现在来看，现房销售已经是大势所趋。
根据国家统计局的数据，近年来采用现房销售的商品房的销售面积一直保持着正增长，占整个新房销售面积的比重逐年提高。新项目要优先选择现房销售，同时统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持性政策，实行预售的要完善预售资金监管，切实保障购房人的合法权益。
上述新闻发布会释放了怎样的信号？
上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受中国城市报记者采访时认为，核心是“两个转向、两个转变、三化转型”。这应成为房地产发展需要重点关注的大背景。
从城市端看，是“两个转向”：一是城镇化从快速增长期转向稳定发展期；二是城市发展从增量扩张转向存量提质增效。这是对中央城市工作会议精神的进一步落实，也是房地产发展必须关注的城市外部环境变化。
从市场端看，是“两个转变”：一是房地产从“有没有”转向“好不好”；二是二手房交易占比上升，二手房交易比重超过新房市场，市场结构已发生深刻变化。
从行业端看，是“三化转型”：建筑业加快智能化、绿色化、融合化转型，符合新发展模式和高质量发展要求，也与近期全国制造业相关会议精神相吻合。
总体看，城市“两个转向”、市场“两个转变”、建筑行业“三化转型”，是当前房地产需要重点关注的大背景。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国城市报记者，结合1-8月份全国新建商品住宅销售数据和二手房市场数据来看，新房销售下降是“存量时代”、住房回归大宗消费品的必然结果。
1-8月份，全国新建商品住宅销售面积下滑13.0%，维持近年来下跌趋势。与新房交易下跌形成反差的是，二手房市场一派欣欣向荣的景象。1-8月份，全国二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。
8月份，重点20城二手住房成交规模是新房住宅成交规模的的1.59倍，1-8月累计成交是新房住宅的1.33倍。可见，二手房市场的活跃度明显大于新房市场，日渐占据主导地位。
为什么二手房市场活跃度明显高于新房市场？
李宇嘉认为，首先，二手房和新房都可以解决住房的需求。热点城市刚性购房需求、基于结婚生娃的刚性改善需求占主导，这种需求的人群更青睐于选择二手房。
其次，二手住房分布的片区更多更广、总价和单价总体较低、马上能入住、片区生活便利度高且成本低、交通通勤更便利，这是存量时代的大趋势，也是二手房交易保持增长和占据主导的主要原因。与此同时，新房供给越来越转向改善型需求，特别是大面积、低密度的纯改善需求，这类需求总体规模小，交易同比下降有一定的必然性。
再次，进入存量时代、品质主导时代，广大购房者对房子的需求更加具象化、个性化、追求细节。采光通风、隔音效果、公共空间等需求，这些在二手房市场更容易感知。
今年以来，全国总的住房购买需求保持稳定的态势。
在现房销售调节供求关系方面，李宇嘉表示，目前住房市场结构性供大于求，期房制度令市场竞争日趋激烈；同时现房销售门槛提高，将无法满足居民高品质人居需求的开发商淘汰出市场。
现房销售模式下，开发商会更加注重产品打磨，使供给匹配需求，为新房市场创造新空间，缓解当前因供给效率不高、库存高企带来的市场稳定压力。
■来源：中国城市报记者 张阿嫱、越玥，刘梓涵对此文亦有贡献
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