电梯两年坏了436次！物业撤场小区失管，如何破局？

9月14日，是广州白云沙亭岗新社区物业原定撤场的日子。按原计划，保利物业将结束为期两年半的服务，带着超千万元欠费，撤出这个近4000户的大型回迁社区。然而，新物业短时间难以接手，交接一拖再拖。有业主语气平静：“我们一直在等他们走。”

这并非孤例。记者梳理发现，去年至今，广州市白云、南沙、增城、天河、番禺等区至少有8个小区出现物业撤场，从近4000户的回迁社区到190户的小产权楼，物业费从1元/平方米到6元/平方米。安置房、回迁社区、老旧小区是物业优先剥离的“棘手标的”。

怎会如此？

又该如何？

记者走访发现，上述种种指向同一个指标——走低的物业费收缴率。

01

双方各倒苦水，或因监督缺位

9月14日，沙亭岗新社区（丰裕花园、丰雅花园）大门敞开、杂草冒头，物业最新撤场时间已延至10月13日。一名保安坦言：“保洁已经很久不打扫楼层了，准备走了。”物业公开的账单显示，项目长期收不抵支，截至今年6月，欠费金额高达1130余万元，月均收缴率仅26%。

丰裕花园出入自由、杂草冒头。

中指研究院数据显示，2025年年初至2026年3月，全国住宅撤场项目案例达212个，超六成是主动撤离。物业费收缴率85%是行业公认的运营警戒线。但克而瑞物管研究中心数据显示，全国500强物企平均收缴率已从2020年的93%跌至2025年的71%，大量中小物企则普遍低于65%，部分跌破50%。

“七成业主不交物业费，肯定是有问题的。”丰裕花园一业主坦言，收楼之初，她出于信任预缴了两三个月物业费，换来的却是化粪池长期外溢；电梯两年坏了436次，缆绳生锈掉渣；电梯广告、充电桩等公共收益长期未公示、未返还……类似积怨在多个撤场小区发生。

有业内人士直言，开发商常常直接将小区交给自己的物业公司管理，导致监督主体缺位。近年来，物业屡屡被曝出公共收益不透明、人员配置缩水、品牌转包等问题。例如，增城奥园中新城市天地的物业就曾因公共区域的租金收益未进入公共资金账户，被立案查处。

02

刚性成本上涨，费用原地不动

物业也有自己的账。北京林业大学物业管理系主任、教授程鹏课题组采访了广东省的714名物业项目经理，发现物业公司人工成本占总成本的60%至70%，加上设施维保、清洁绿化等费用，刚性支出占总支出的90%以上。

多年来，成本持续上涨，收入端却几乎不动，大量小区的物业费自交房起从未调整。南沙逸涛半岛的物业试过提价，方案被业主投票否决，最后主动撤场。程鹏课题组接受记者采访时表示，大量小区没有业委会，调价动议无人发起；业主不信成本核算，调价谈判往往一谈就崩。

一位从业20年的物业人士直言，市场化物企常常只有两条路：要么降低服务标准，要么亏本退场，而降低服务标准又会引发业主不满、收缴率下降，导致进一步压缩收入、降低服务标准，陷入恶性循环。

03

失管现“真空期”，多方出手兜底

物业“说走就走”，但并不是所有小区都有人及时接手。在广州，有小区在物业离场后陷入失管“真空期”，垃圾堆积、电梯停摆。受访专家指出，根据法律，物业不能“说走就走”、通常需要有约定的解除事由或符合法定的解除条件，街道理应应急兜底，现实却力不从心。

“连锻炼设施都散发着浓烈的尿臭味。”凤秀家园有居民回忆，今年4月旧物业撤场后，生活垃圾无人定时清运，电梯、门禁部分失效；白云金湖华庭仅约200户，属于小产权，前期物业服务十余年后于今年7月底撤场，保洁、巡逻短时间内全部停摆。

比起生活不便，更为深远的影响在于房屋资产价值缩水。中指研究院的数据显示，长期失管的小区，二手房单价普遍比周边小区低15%到25%。

在法律层面，“真空期”本可以避免。北京金诉律师事务所主任王玉臣介绍，根据《中华人民共和国民法典》的规定，物业如无任何依据单方解除或终止合同，业主可以追责；街道、居委会在真空期则需要承担应急处置责任。但程鹏课题组认为，街道和社区的经费人力有限，不可能为所有弃管小区买单。

部分失管小区因其特殊性，等来了兜底。凤秀家园的答案是国企。7月下旬，区属国企广州增投物业通过公开招投标接管，物业费维持1元不变。制度层面的兜底安排也已落地，对于逾期未缴纳物业费的业主，以扣除户内相关分红的方式支付；丰裕花园由村委介入过渡期兜底管理，重新选聘新物业。有村民说，村里配有多名安保、保洁，“完全不担心”。

无人兜底的小区，干脆自己管。天河区的云嘉翡翠公寓经历物业公司撤场，100多位业主建群自救，每户预缴50元保洁费，费用明细定期公示；海珠区祈乐苑的业主投票“炒掉”物业，自行组建物业中心、全面自管，年营收可达600万元；裕兴苑小区成立了业委会，通过盘活公共停车位、严控成本实现盈余，分别在2023年、2025年给居民进行了分红……

04

“分手”亦是契机，走向专业透明

更具推广价值的探索发生在番禺，从传统包干制到引入信托制物业。2025年年底，平康苑小区试点“财务公开透明、全体业主监督”的信托制方案：依托银行共管账户和线上平台，收支“扫码可查、全程留痕”。富余资金用于购置公众责任险，居民和物业服务企业均能清晰了解小区财务公示、缴费信息等情况。居民还能根据服务质量对物业服务企业打分，得分低于约定标准时，按比例扣减企业酬金。

目前，华南新城、平康苑、东骏苑3个老旧小区已完成信托制物业转型，居民缴费率从60%左右提升至95%以上。今年7月，珠江御景湾在了解经验后，签下海珠区首份物业管理权信托合同。广州物业管理协会有关专家介绍，简单来说，信托制是业主“花钱请人管钱和服务”、物业则拿固定酬金，这是物业管理行业走向“透明化、专业化”的一次重要探索。

市民

担心换物业故事重演

业主、开发商、物业公司、业主委员会、辖区街道办事处，这是个涉及多方面的问题。很多新问题需要认真思考和商议怎么可持续解决。一家物业撤离了，下一家进来，会不会重蹈覆辙？

——《茶楼》周刊读者 @海豚穿越

行业

业委会可以比价选聘

真空期不必过度恐慌。小区可由业委会出面，邀请多家物业提交方案、公开比价选聘，具备条件的业委会也可以直接聘请保洁、维修、安保人员，自行承担小区管理职能，这恰恰是推动物业行业变革的契机。

——房产专家韩世同

律师

应立法规避撤场真空

应在立法层面明确物业撤场后的应急接管制度，避免真空期风险。此外，应当建立业主自治组织缺位时的替代机制，探索统一物业管理委员会等组织的产生、职责、表决与诉讼代表规则，并明确街道办、居委会等主体在特殊情况下的职责范围；对于物业公司擅自撤场、侵占公共收益等行为可进一步细化惩戒规则。

——北京金诉律师事务所主任王玉臣

来源：羊城晚报

◎ 编审：左国兰

◎ 美编：杨榆洁