补偿方案曝光！三亚海润悦府，即将登场！

距离预公告挂网，只过了29天。

9月18日，三亚市天涯区人民政府官网发布《关于三亚市SY2026-047号用地征地补偿安置方案公告》——海润悦府首宗地块的征收补偿方案，正式挂出。

方案一出，很多人第一反应是："拆迁补偿定了？"

先看清楚：这份方案补的是地，不是房。

一、两条线：地走征地程序，房走房屋征收

海润悦府的征收走的是两条线：

集体土地：这份公告管的就是它——104.3亩金鸡岭路社区集体建设用地，现状厂房、苗圃，走"土地补偿费＋安置补助费"；

国有土地上房屋：业主最关心的货币补偿、1:1产权调换、过渡费、搬迁补助、签约奖励，在另一份文件里——《海润悦府城市更新项目房屋征收补偿安置方案》，今年1月16日、6月12日两轮征求意见，还在等正式印发。

公告写的标准是145,600元/亩，拆开是土地补偿费56,000元/亩＋安置补助费89,600元/亩。

这个数字的出处是《海南省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价的通知》（琼府〔2024〕9号）——2024年3月公布的，距今两年半。三亚全市（吉阳、海棠、天涯、崖州）统一执行这一个价，是全省最高的区片。

翻一遍天涯区近两年的征地公告：梅村产业园WL05-04地块、体育产业园岭前路道路工程、育才片区YC0-3-1地块……写的都是同一个145,600元/亩。

这不是海润悦府谈出来的价，是三亚征地的"批发价"。

还要注意，这个价只对应两项：土地补偿费＋安置补助费。青苗、地上附着物、被征地农民社保，都另外算。

按这个标准算一笔账：104.292亩 × 145,600元/亩 ≈1518.5万元。其中土地补偿费约584万元、安置补助费约934.5万元。

但这1518万不是这块地的全部补偿。公告里另外两笔没给数：青苗补偿（地块现状有苗圃）、地上附着物补偿（按三府规〔2025〕23号，厂房、仓储这类"村民住宅以外的建构筑物"都归在这一项里）。也就是说，厂房那部分的钱在里面，公告没披露，实际总额只会比1518万高。

二、房子的答案，在另一份文件里

地块现状是厂房和苗圃，这份公告里没有户数、没有人口、没有住宅栋数——这104.3亩不涉及村民住宅拆迁。

海润悦府业主真正盯的那份文件，叫《海润悦府城市更新项目房屋征收补偿安置方案》，今年已经公开征求意见两轮：

第一轮：2026年1月16日—2月15日

第二轮：2026年6月12日—7月11日

条款还是那四件套（征求意见稿口径）：货币补偿或1:1产权调换、两种可组合；过渡安置费每户每月4000—10000元，一次性发足18个月；搬迁补助3600元/户；配合奖励最高8万元/户。

项目效果图

而且房子的"价"到现在还没定。方案写的是：货币补偿按"征收决定公告之日的市场评估价"，由摇号选定的第三方评估机构定价——不是政府定价，也得等正式征收决定公告那天才落数。

所以，真正该等的是那份正式印发的《征收补偿安置方案》和征收决定公告，不是这份征地补偿公告。

三、那这份公告的分量在哪？——程序走完了

绕回来，这份公告本身的价值，在"进度"两个字上。

8月20日预公告，9月18日补偿安置方案——中间还隔着现状调查和社会稳定风险评估两道程序，走完只用了29天。

按集体土地征收流程，这份公告发布之后的路是：

补偿登记（截至10月14日）→ 签订补偿安置协议 → 报市自然资源和规划部门审核 → 申请征地批复 → 具备出让条件。

补偿登记一收口，这块地就进"待出让"通道了。

四、真正的看点：三亚主城，要放地了

104.3亩在哪儿？工业园路南侧、海润路以东，南边就是三亚市第一中学，往北是三亚站站前片区，紧邻凤凰路。

规划用途写得很明白：商品住宅＋小学。

放回海润悦府大盘里看：项目全域约1557亩，两条腿走路——综合更新324亩（拆除重建，真正要拆的核心区）＋微更新1233亩（修缮整治，不搞大拆大建）。本次104.3亩，是综合更新区切下的第一块，占核心区三分之一还多。全项目可开发商品住宅约259亩，配建约8万㎡安置房，总投资41.45亿元，山西建投操盘。

征收范围红线图（图源：天涯区政府官网）

但放到三亚主城楼市看，这才是重点：三亚可供成片开发的主城土地越来越少，海润悦府综合更新板块，未来会释放出约259亩商品房用地。

过去几年，三亚主城的开发逻辑是"向外扩新城"；现在转向"向内挖存量"。海润悦府、香港城（临春片区）这些城更项目陆续提速，主城住宅用地的供应，正从新城区转回老城区。

五、谁来操盘？

海润悦府的实施主体，大概率还是千亿级巨头山西建投。

今年3月，它通过公开程序拿下项目实施主体，正式官宣签约。按城市更新的通行玩法，实施主体先负责征收、整理土地，等地块具备出让条件，再摘牌开发——后面这约 259 亩商品房用地挂牌，摘牌的大概率还是它。

六、下一步

104.3亩是第一块，但不是最大的一块。今年三亚单宗最大的城更征收，是临春片区城改三期——642.1亩，20幅地块，对着总投资约100亿元的新华香港城。海润悦府这104亩，体量约为其六分之一。

但节奏上，海润悦府跑得很稳：3月中标实施主体，6月二轮方案，8月预公告，9月补偿方案。

补偿登记到期，征地批复落章，接下来就该挂牌出让了。

海润悦府的正式登场，从这块地开始。