一周综述：多贵的房子，才能避开捡垃圾的邻居？

自称东李某高端改善盘业主的网友在社媒上抱怨，花高价买了小区的楼王大平层，结果幻想中的圈层不存在，迎来的是不停捡拾囤积纸壳的邻居。

好奇搜了一下，青岛千万豪宅业主也有囤积纸盒子的，区别是豪宅业主在自己家囤积，改善及以下的小区，囤积范围就会蔓延到各种公共区域。

咋说呢，房价能筛掉低收入人群，但筛不掉囤积癖和节俭到老的习惯。

重要的是看物业吧，好的小区配上好的物业，至少公共区域不会出现一堆一堆的纸壳子。

来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事。

1

9月20日青岛出台公积金新政！

本轮新政主要是新增装修提取、调整贷款套数认定、上调新市民青年贷款倍数三条措施。

最大看点是自住住房装修可提取公积金，最高 20 万，1500 元 /㎡，无需装修发票合同。但限定一套房只能提取一次，只能用于自有产权住房。多数家庭装修资金缺口远高于额度上限，只能算是小额补贴，聊胜于无吧。

整体而言，新政更多是丰富公积金使用场景，释放维稳信号，以及把那种“兄弟我尽力了”的感觉演给市场看。

2

8年改4版规划！

城阳白沙湾青特悦海府 2 号 A 临海地块又改规划了，按照最新的调整公示，将申请把商业用地变更为 70 年二类住宅用地。调整后容积率 1.01，建筑限高 18 米，计划建设 126 套低层住宅。

拿地8年，这是改的第4版规划。

2018 拿地之初是 40 年商业办公用地，拿地附带硬性条件，要引入医药产业，打造滨海风情商业街区，当时给市场画了滨海商业的蓝图。 没过几年方案就开始调整，2021 年，规划调整为 3 栋 1-8 层商业楼宇；到 2023 年，再次修改，做成街巷式小型商业，容积率同步下调。

8年4轮改动，效果图一张接一张，地块却一直没动工，最后干脆申请不做商业、改盖低层住宅，给出的理由是片区商业已经够了。

白沙湾片区的商业已经够了？

3

高端要有高端的样！

有网友在社媒上抱怨说，去滨海国际中心某改善盘看房，想上个厕所都被婉拒了。有人说看房的客户太较真，不就是找个洗手间的小事？

但道理很简单：高端要有高端的样。

该盘定位欢乐滨海城改善海景盘，卖的就是品质感。样板间敞开迎客，本质就是项目对外展示的第一张名片。 客户上门，现场没人主动接待；想找个卫生间，被告知内部不对外开放，要去三楼咖啡厅消费才能用。 产品图纸、户型露台做得再漂亮，这种细碎的服务短板，一下子就把高端感打碎了。

改善客户买的不只是房子，还有背后的服务预期。售楼处的接待态度，就是未来物业的缩影。 还没成交，对待意向客户就这般冷淡，很难让人相信交房之后，能兑现宣传里的高端服务。 小事见格局，高端盘不能只把 “高端” 放在户型和外立面，基础体验跟不上，再好的产品也会大打折扣。

服务和圈层，才是高端盘最难补齐的部分。

4

中巍双子星城债权转让！

近日，青岛农商银行在阿里资产平台公开竞价转让青岛融新钰置业有限公司债权，就是李沧重庆路旁的双子星城剩余地块及在建工程。这笔债权账面本息合计 5.01 亿元，本次起拍价 4.03 亿元，相当于折价近 1 亿元对外出让，是银行无奈之下打折处置不良资产，不是法拍。

简单说，买家竞买成功后拿到的是债权追偿权，不等于直接获得土地、在建工程产权。新债权人想要处置抵押物，还需要另行走诉讼、强制执行等漫长司法流程，不确定性很高。

这块地的历史很长，故事更长，开发商的脾气亦长。

债权转让需要的时间应该也很长。

5

甩！甩！甩！

曾经喊出 3.8 万 /㎡开盘价的团岛山某楼盘，如今甩卖压箱底的底层尾货，促销单价稀里哗啦的直接跌破 2 万元关口。

市南新房向来稀缺，这些尾盘的低价是开发商清盘回笼资金的应急操作，肯定不代表整个市南房价普降。但是位置这么好的一个楼盘，硬是4年没卖完，至少说明整个定位是失误的。而定位失误的代价就是这么惨重，所谓开局一步错，后续步步难。

青铁以后可长点心吧，选合作伙伴要把眼睛擦亮，别再这么任性。

6

山姆的邻居改规划！

青岛欢乐滨海城山姆北侧，城投那宗闲置 15 年的大地块控规调整公示一出，不少人感慨，还是城投沉得住气。

2011 年拿下的这块地，原规划是纯商业用地，占地近 7 公顷。早年欢乐滨海城人气不足，大商业根本没法落地，地块就这么一直闲置，风吹日晒十几年。如今山姆首店落地，片区热度上来，地块顺势调整规划，由纯商业改成商住混合用地，还划出一小块公园绿地。

调整后商住比例 3:7，七成用来盖住宅，规划 14-17 层小高层，配建农贸市场、养老和社区服务站。原本体量巨大的集中商业压缩成社区配套商业，开发难度大幅降低。对开发商而言，住宅回款快，项目盘活的风险小很多。

欢乐滨海城这几年变化肉眼可见，山姆落地，人流逐步聚集，环湾这片曾经的 “空城” 慢慢有了烟火气。但另一面也要看清，片区二手房存量本就不少，新项目入市，会进一步增加住宅供给，二手市场的竞争压力随之加大。

公示尚在征求意见阶段，不是最终定案。但这个操作很典型：闲置多年的存量商业用地，等到板块配套成熟，及时调整规划转向住宅开发。土地躺平等待风口，配套落地之后顺势转性，算是青岛存量用地盘活一个很有代表性的样本。

还得是城投啊。

编辑：周道