从金融平台到写字楼资管 力宝广场背后首金资管的转型样本

观点网 一笔迟到近两年才正式官宣的核心资产交易，将首金资管推到了聚光灯下。

近日，世邦魏理仕官微披露，上海黄浦区新天地商圈的地标性物业--力宝广场，已完成整栋交易。买方为北京首创城发集团旗下的资管平台首金资管，卖方则是新加坡上市房地产投资信托基金华联房地产信托（OUE REIT）。

事实上，这笔交易早已落槌。观点新媒体查阅工商信息发现，早在2024年末，项目运营主体便已由首金资管旗下项目载体首金新创100%控股。换言之，从完成实际交割到对外官宣，中间隔了将近两年。

对首金资管而言，拿下力宝广场，不只是多了一栋上海核心商办资产，更是其从房地产开发向“资产管理与资本运作”转型的关键落子。

但问题也随之而来：近两年时间过去，力宝广场的运营成效究竟如何？首金资管又是以怎样的模式在运作？

交易解码

在梧桐掩映的淮海中路，力宝广场是最具国际化气质的地标之一。这座落址上海黄浦区核心商圈的建筑，早已成为百年商业街天际线中不可忽略的一笔。

资料显示，项目由印尼华商李文正家族控制的力宝集团主导，联合日本伊藤忠商事、上海复兴建设发展总公司共同投建，1996年开工，1999年落成交付。

建成后的力宝广场总建筑面积约5.85万平方米，由一栋39层甲级办公楼与4层零售裙楼组成，集高端商业与甲级办公于一体。

此后近三十年，力宝广场经历了多轮业权腾挪与翻新升级。2004年，项目向劳力士出售第12、13、15、16层共4个整层办公楼层，成交单价超过3000美元/平方米。

2007年，伊藤忠商事将30%股权出售予力宝华润，力宝集团持股升至95%；四年后，少数股东永业再出售5%权益，力宝集团由此实现统一业权，并持续对商业部分、办公楼大堂等空间进行翻新改造，推动项目于2019年获得LEED金级认证。

2014年1月，力宝集团将力宝广场注入OUE REIT，项目正式成为新加坡上市房托资产组合的一份子。

然而运营十年后，OUE REIT在2024年12月20日决定放弃这处位于上海核心地段的投资物业。

彼时公告显示，剥离资产的总对价约为人民币19.17亿元，折合3.574亿新元，其中物业本身的商定价值为人民币16.8亿元，折合3.132亿新元，交易预计在2024年内最终落地。

而后，观点新媒体查阅企查查等第三方平台发现，项目运营主体力宝置业（上海）有限公司于同年12月30日发生工商信息变更，首金力创（上海）实业发展有限公司成为其100%持股股东。

换言之，从公告宣布到股权落定，前后不过十天。

经过股权穿透，首金力创正是首金资管项目载体首金新创的全资子公司。

换言之，项目早于2024年末便已完成交割--许是保密期结束，或是其他因素，世邦魏理仕于近期才选择公开上述交易。

从首金资管官网消息来看，收购完成后，公司对力宝广场展开了一轮系统性调整。

据透露，其核心思路是“精益运营”。一方面对楼宇进行改造升级与产品力提升，另一方面有效推进招商运营、优化租赁表现，使项目始终保持市场热度与竞争力。

具体而言，首金资管对楼宇进行差异化定位与改造焕新，通过推出精装租赁产品、工程改造升级、服务品质改善等举措，为项目提质增效；同时打造楼宇特色IP形象，挖掘地段优势及历史人文底蕴进行营销包装推广，塑造兼具国际潮流风尚、精英商务气质与区域文化调性的淮海路商业办公新地标。

在资产运营之外，首金资管还同步在资本端发力，创新融资模式，提高融资规模并降低融资成本，通过强化资本运作，动态持续优化投资回报。首金资管称，该资产目前处于稳定运营期。

那么，运营成效究竟如何？

根据此前的交易公告，按项目总建筑面积5.85万平方米粗略测算，物业单价约2.87万元/平方米。

而今年年初，曾有市场消息透露，力宝广场整层出售，出售面积为5673.5平方米，交易报价为2.27亿元，计算下来，物业单价为4万元/平方米。同期，另有1308.17平方米的写字楼在售，挂牌单价也达3万+。

在写字楼空置率居高不下、租金持续承压的当下，力宝广场被收购近两年，非但没有随行就市地下调租金，反而守住了原有水平，甚至较收购之初有所溢价，这也在一定程度上，成为其运营成效的直观注脚。

首金资管模式详解

首金资管是首创城市发展集团旗下的全资写字楼资管平台。依托首创城发核心主业，公司立足“资产管理+资本运作”价值链，致力于打造具有行业影响力的商办写字楼资管平台。

这家平台并非横空出世。观点新媒体查阅发现，首金资管的前身为首金资本，2018年成立，2019年年初正式对外推出，曾是首创体系内的金融平台。

在彼时的品牌发布会上，首创置业助理总裁兼首金资本总经理廖洋曾提到，首金资本主要投向地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募股权、海外地产等五大基金方向。

观点新媒体查阅发现，成立之初，首金资本的动作可谓迅猛。仅2020年一年，其便发起设立商办资产投资基金，收购上海天阅滨江商办项目；与首创证券成功设立双子基金，完成首单PE股权投资；聚焦核心都市圈布局高科技产业地产，实现首创数科中心投资项目顺利落地；落子北京“首创·天阅山河”高端住宅项目，布局北京TOD开发……

一连串动作之下，规模迅速铺开。数据显示，截至2020年末，首金资本已投资住宅综合开发项目逾20个，开发面积超700万平方米，资管及文创地产项目10余个，布局覆盖全国16个省市地区，累计投资管理规模逾300亿元。

不过，昔日以金融平台面目示人的首金资本，如今已更名为首金资管，从公司官网及官微综合披露的消息来看，其业务重心明显收拢，主要聚焦写字楼资管、资本运作两大方向。

其中，写字楼资管方面，这家企业主要聚焦办公写字楼、综合体、产业园等赛道，以核心增值为目标，通过资源整合导入、项目重新定位、优化改造赋能、精细化运营管理等方式提升资产价值，盘活并最大化资产效益，实现增值收益。

业务模式上，首金资管主要通过持有项目运营、轻资产合作、服务输出、代建代管等路径展开，代表项目包括前述提到的上海力宝广场，以及北京中关村集成电路设计园、长安兴融中心、创伴空间（方圆大厦）。

这其中，北京中关村集成电路设计园（ICPARK）便是“投融管建退”全周期运作的样本。项目位于海淀区中关村核心区，2015年2月9日取得土地，2015年9月开工建设，2018年6月竣工交付，2018年11月开园并持续稳定运营。

首金资管在投资阶段便以产业基金及资产管理平台介入，锁定集成电路设计专业园区这一主题资产，而后通过基金结构及相关融资安排完成资金募集，并实施全周期资产管理，覆盖建设管理、招商运营与产业生态集聚。

从投到退，一体化专业运作贯穿始终，最终成功打造出全国经济效益最好的IC设计专业园区，有效实现资产价值优化，为股东创造长期稳健回报。官网透露，目前该资产已完成退出。

相较写字楼资管聚焦“持有运营”，资本运作方面，首金资管则更侧重“发掘标的、盘活退出”。

据了解，资本运作层面，首金资管主要聚焦一线城市及重点城市发掘潜在标的，利用多样策略及投融工具组合，开展商办写字楼、综合体、长租公寓等存量资产的金融盘活、股权资本运作、退出以及产业并购、资产并购业务。

官网透露，过往首创资管的资本运作涵盖写字楼、商办综合体、高科技产业地产、长租公寓、文创地产、股权投资、住宅综合开发等多业态项目30余个，开发面积800万平方米，累计投资管理规模超过400亿元，代表项目包括北京首创·繁星、李泽首创中心F05、首创·天阅西山商办等。

从金融平台到资管平台，从住宅开发到商办运营，首金资管的转型路径已然清晰。而力宝广场，正是这条路径上最新、也最具标志性的一块拼图，它既检验着首金资管“资产管理+资本运作”双轮驱动的成色，也为其后续在核心城市存量资产盘活中的角色，提供了一个可供观察的样本。

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