房价上涨前夜：各路资本疯狂围猎中国房地产

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9 月 21 日，地产板块又炸了。

万科连续第二个交易日封在涨停板上，绿地、金地、世联行等十几只个股集体走强，板块涨幅接近 4%。

更有意思的是资金结构。前几次反弹冲在前面的都是短线资金，外资在看热闹甚至悄悄卖出。这一次，内资、外资、长线资金头一回站到同一边。

资本鼻子比谁都灵，敢集体围猎，一定是闻到了什么味道。

这和正在看房、买房的刚需，以及琢磨置换改善的家庭，都有关系。

不管你盯的是二手房还是现房，下面几个变化值得看完。

先说一件被很多人忽略的大事。

金科股份司法重整落地后，账面确认约 724 亿元重整收益，1470 亿元债务基本清零，净资产从负的 286.83 亿元转正，7 月 2 日摘掉风险警示。

融创、碧桂园、龙光、花样年等房企 2026 年密集完成债务重组。五大资产管理公司去年累计盘活资产 5847 亿元，推动 7.83 万套住房交付。

这和买房人有什么关系？关系大了。

前几年房价承压，一个重要原因是部分房企为回笼资金，不得不持续低价调整房源。越缺钱越降价，越降价越观望，形成死循环。

如今债务的雷一颗颗拆掉，企业不用再为活命降价走量，价格自然慢慢回归理性。

选房人最直观的感受：新盘乱降价的少了，二手房业主心态稳了。

比化债更根本的，是游戏规则变了。

8 月 28 日，多部门联合甩出一揽子新政，核心就一件事：让买房人不再拆盲盒。

新出让土地优先推现房销售，继续预售的必须盖到主体封顶才能卖，按揭贷款等竣工备案后才发放。

翻译成人话：以后买房所见即所得，交钱和拿房之间的风险被制度性压缩了。

刚需最担心的交付问题，正在从根子上解决。

钱袋子的利好同样实在。首套房首付降到 15%，8 月新发放个人住房贷款加权平均利率约 3.1%，公积金首套利率仅 2.6%。

算笔账：贷款 100 万元、30 年等额本息，利率从 2021 年高点的 5.6% 降到 3.0%，月供从 5741 元降到 4216 元，每月少还 1525 元，30 年总利息省下超过 54 万元。

这笔钱够做完全屋定制、配齐全套家电。

置换家庭也受益。住房增值税征收率从 5% 降到 3%，卖旧买新退税延续到 2027 年底，全国超过 200 城取消限购限售。

交易成本降到近二十年最低，改善置换的链条正在打通。

政策给了底气，市场也没闲着。

国家统计局数据显示，2026 年 1-8 月，全国二手房网签面积 5.49 亿平方米，同比增长 10.6%；新房销售面积 4.99 亿平方米，同比下降 12.1%。

二手房成交量连续多月超过新房，这在国内房地产历史上还是头一回。

住建部 9 月 18 日正式定调：我国房地产进入存量时代，二手房交易占比达 52%。

买房主战场正在转移。二手房即买即住，地段、学区、地铁、物业、小区环境全都看得见摸得着，对刚需反而更踏实。

核心城市金九成色也很足。上海 9 月 19 日单日网签 1495 套创下半年新高，月度累计同比上涨 28%；北京 9 月第三周成交 4257 套，周环比上涨 19.55%；深圳 7 月网签 4795 套，创近六年同期新高。

楼市有句老话叫量在价先。成交量连续回暖，价格企稳就是早晚的事。

价格端的变化，其实已经开始了。

国家统计局 8 月数据显示，一线城市新建商品住宅价格环比由 7 月持平转为上涨 0.1%，上海涨 0.4%、深圳涨 0.2%、广州涨 0.1%。

一线城市二手房环比同样上涨 0.1%，已连续 6 个月正增长。深圳二手房平均议价空间从 11.17% 收窄到 9.01%，连续 7 个月压缩。

说人话就是：业主让利越来越少，买家砍价越来越难。

二三线虽还在调整，但 38 个城市新房同比降幅收窄，48 个城市二手房同比降幅收窄，无锡、徐州、杭州、合肥等长三角城市已率先回到环比上涨通道。

开发商动作也很诚实。全国超过 10 个城市、50 多个优质楼盘陆续收回折扣，杭州部分新盘备案价每平方米上调近 1000 元，成都 20 多个楼盘收回 2% 优惠。

看房的人应该能感受到：地段好、户型方正、采光不错的房源，议价空间明显不如上半年。好房子先企稳，选筹远比纠结几个点价差重要。

比数据更微妙的，是人心的转向。

9 月 17 日，长江商学院三季度调查显示，受访者对未来 12 个月房价的看涨比例，从 2025 年底的 37% 跳到 56%，9 个月回升 19 个百分点，创 2023 年以来最高。

国家统计局对 70 城从业人员的调查也显示，预期未来半年房价稳定或上涨的占比达 63.1%，连续 4 个月在 60% 以上。

一线从业者对市场温度的感知，通常比普通人早半年。

有意思的是，虽然 56% 的人看涨，但真正打算入手房产的人并不多。这反而是底部该有的样子 —— 没人疯狂，只有人悄悄行动。

看涨预期最大的意义，是把刚需从今天买、明天跌的恐惧里拉出来。被推迟的婚房、学区房、改善房，重新进入家庭议事日程。

观望者入市带动成交，成交回暖促使让利收窄、价格企稳，又吸引更多人入场 —— 这个正循环，2009 年和 2016 年都演过一遍。

回头看历史，每一轮底部都有相似信号。

政策转向、利率见底、成交量回升、核心城市价格止跌、情绪从悲观转向分歧 ——2008 年四万亿后市场熬了 5 个月启动，2014 年 930 新政后深圳 2 个月就动了。

这些信号正在 2026 年集体出现。

但这一轮有本质不同。现房销售、主办银行制这些制度基建前两轮都没有；高杠杆房企大规模出清后，行业不会再回到无序扩张老路；购房者也更理性，刚需和改善成为绝对主力。

所以别期待全面普涨，未来是典型的分化行情：一线和强二线核心板块率先修复，人口流出的三四线还需更长时间消化。

高盛判断沪深核心区域 2026 到 2028 年累计修复空间约 15%，不夸张，反而更可信。

对普通人来说，与其猜最低点，不如想清楚需求。首套房刚需，利率和首付都在历史低位，核心地段的现房或次新二手房遇到合适的不必死等；改善置换当下交易成本最低，能从容挑房。

资本从来不会无缘无故围猎一个行业。

债务的雷在拆，制度的根在扎，成交的量在起，价格的底在筑，人心的暖在回。

春天来的时候，从来不是一夜百花齐放，而是冰面先裂、柳芽先绿，等你反应过来，已经满园春色。

这一次，信号已经足够清晰。

免责声明：本文基于公开政策文件与行业机构公开数据做市场解读，不构成购房或房产投资建议。