巴克莱-现房销售与房贷期限延长至40年能否提振楼市？

此次公布的一揽子措施包含融资支持与预售规则收紧，凸显出高层即便以房地产开发商为代价，也决心恢复购房者信心的决心。在我们看来，此次改革实际上将开发风险从购房者转移至开发商，但预计房屋销售不会出现实质性改善，因为该政策主要是重新分配风险，而非改变潜在需求。

图1：2026年8月28日中国住房销售与融资改革机制示意图

分析：之前评论区有几个问我上个月底的新政对楼市影响大不大，其实这个问题不太值得分析，最近正好看到对应的研报，上面的图可以打开自动翻译下，以快速鸟瞰上个月底新政的条目。

这次新政重要的就两条，一是现房销售，二是房贷年限延长至40年。先说结论，现房销售对房价影响其实挺大，但是要看后续落地力度，房贷延长的影响不大，下面具体看看巴克莱是怎么说的。

月供降低或难以提振购房者的加杠杆意愿

我们认为最新出台的措施对住房需求的提振作用较为有限。虽然将抵押贷款期限从30年延长至40年能降低月供，提升购房负担能力，但也会增加贷款存续期内的总利息支出。在我们此前的实地调研中，许多家庭仍聚焦于去杠杆，抵押贷款提前还款依然被优先考虑，即便首付要求处于历史低位，购房者也不愿最大化利用可借贷额度。

根据我们的渠道调研，新措施公布后中介一直在以“租金可抵房贷”为噱头推销房产，这使房产作为投资资产显得更具吸引力。而政策的目标是提高真正购房者的住房可负担能力，而非吸引房地产投资者。

分析：关于房贷延长，巴克莱总结得很到位了，为啥影响不大呢？因为月供变少但年限变长了，你要多背房贷十年，而且总利息支出也是变大的，现在大家关注的是因为怕丢工作而尽量避免/减少负债，而不是负不负债，所以房贷延长这条对房价的影响是不大的。

至于最近中介说的租金可以覆盖房贷这个理由逻辑上也是靠不住的，先不说租金未来可能下跌，你买个房子难道是奔着出租40年抵房贷去的吗？40年后房子折旧了多少？再卖掉值多少钱？这些都是问题。你如果奔着投资去的话，比租金可以覆盖房贷这个理由好的投资项目多了去了。

新预售规则的影响

2025年预售占新房销售总额的70%，开发商通常在完成规定建设节点（各城市标准不一，通常要求完成超25%的工程建设）后，即可取得预售许可证。新措施收紧了工程进度与销售回款之间的关联，预售许可证通常将在主体封顶后发放，而非在更早的建设节点发放。部分新项目可能要求采用现房销售模式。预售资金将受到更严格监管，且主要用于项目建设与交付。

分析：现房销售其实对新房价格的影响是很大的，因为房地产是纯粹的资金密集型行业，谁有钱谁就能盖房子，原来的预售制相当于开发商用你们付的钱去盖房子，这样就省下了几年建设期间的银行贷款利息成本，最要命的是银行也不是阿猫阿狗都给你发贷款，开发商需要有很高的主体信用资质才能批出贷款来。

所以假设现在开始全部实行现房销售的话，有能力拿地并贷款的开发商就大大减少了（新房供应量减少），再加上贷款成本的增加（新房建造成本增加），高线城市的新房价格恐怕会迎来跳涨，这就是我前面说需要看落地力度的原因。

我们首先将19个主要一二级城市之前的预售需求与新框架进行比较，以评估监管收紧的程度，然后我们分析这些城市的库存水平，以评估它们吸收新供应减少的能力。主要对T1/2城市进行更严格的审查很重要，因为大型开发商越来越多地将土地储备和投资活动集中在高线市场，同时减少了对低线城市的敞口，因此这些城市占可投资开发商开发的项目的大部分。

根据我们的分析，新的预售规则将对低线城市产生更大的影响，因为它们的预售做法更加宽松，然而短期供应冲击可能不足以抵消低线城市现有的高库存，所以预计当地房价不会受到实质性影响。鉴于这些市场库存增加和潜在需求疲软，供应冲击带来价格上行压力的风险仍然有限。

分析：具体把高线城市和低线城市分开看，高线城市的供应量减少这个冲击其实不会太大，因为谁都知道低线城市人口长期流出，而且缺少高端产业布局是没前途的，所以现在开发商拿的地都在高线城市，未来即使现房销售比例很高，至少储备的项目是充足的，新房供应量不会少的很厉害。

对于低线城市来说，基本面实在太拉，本身就没几个项目，所以现不现房的也没所谓了，而且他们现房销售的比例应该不会定的太死，因为很多低线城市的新房项目都是本地国资背景的开发商在搞，自己把自己手脚绑住这事应该不会去做。

综合这些因素，我们估计上海、深圳和杭州可能从新规则中受益最大，与旧的预售规则相比，预售提前期更长，这可能会暂时抑制新供应。已经很低的库存水平可能会进一步支撑房价，并有可能将需求转移到现有的家庭交易中。

分析：总体来说现房销售这个新政最受益的还是高线城市，因为有利于减少新房供应量，卖出来的新房少了价格自然会涨一点，但对于二手房来说作用就很间接了，影响房东心态的宏观冷暖才是决定挂牌量的主导因素。