山东
这个月，国内楼市正式迎来阶段性转折，现房销售政策的落地效果逐步凸显，这一轮市场调整，大概率会成为楼市发展的重要转折点。
北京、上海等一线城市新房市场将迎来明显变化，楼盘促销、价格下调、收回部分优惠或是低价走量的情况会持续出现，房价出现松动，核心原因就是现房销售模式的全面推进。
以往楼市以期房销售为主，开发商依靠预售资金维持施工、拿地和资金周转。现房销售要求房屋接近完工、具备交付条件后才能售卖，大幅拉长了企业回款周期。施工材料、人工成本以及融资利息持续产生支出，资金长期被占用，房企整体财务成本显著增加。当前地价由竞拍决定，房价由市场供需主导，周边二手房去化乏力的情况下，新房基本没有涨价空间。为保障基本利润，房企拿地态度愈发谨慎，竞拍出价更为保守，土地市场随之走弱，长期来看，现房销售并不会推高房价。
此前按期房模式拿地的存量项目，面临的经营压力更大。这类项目已经付清土地款项，受政策调整影响，回款时间大幅延后，叠加建设成本上涨，资金占用成本持续走高。对房企而言，利润压缩尚可承受，现金流紧张才是最大难题。员工薪资、工程款项、贷款利息等固定支出无法延期，资金链承压后，所有在售项目都会优先保障回款速度。未开盘项目会加快入市节奏、压低售价提升竞争力，存量在售楼盘则会通过折扣、返佣、特价房等方式加速去化，各类优惠政策的核心目的都是缓解现金流压力。
新房持续促销，也直接带动二手房市场变动。楼市整体购房需求相对稳定，不会因为房价打折大幅增长，多数购房人群以卖旧换新为主。换房需求释放后，二手房挂牌量持续增加，但购房买家数量没有同步上涨，二手房议价空间持续扩大。新房降价让利，不断缩小新旧房源的价格差，只有价格差距回归合理区间，市场换房需求才能正常释放。
目前9月正处于楼市关键观察期，市场暂时没有出现交易量持续上涨、二手房普涨的回暖迹象。后续大概率会延续房企主动降价促销的态势，未来数月新房优惠力度或将持续加大。
从长期走势来看，短期库存减少不会引发房价反弹。现房销售让房企拿地更谨慎，地价稳步回落，购房者的房价预期也随之改变，多数人会选择观望，等待性价比更高的新盘。房企促销会提前消耗现有购房需求，置换潮又持续增加二手房供应，供需格局的变化，会长期影响房价走势。
购房者无需被市场涨跌传言和短期涨价通知干扰，买房只需关注楼盘是否有真实优惠，房源价格是否匹配自身预算，同时结合个人工作、生活需求理性选择新房或二手房。
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