著名经济学家表示：下一个十年，房子将越来越像耐用消费品

今年开春楼市那点动静，把不少人整懵了。核心城市二手房卖爆，上海三月成交量破三万套，成都新盘千人抢房，恍惚间又回到十年前抢房的日子。怎么才几年，风向又变了？同样是“去库存”，今年和十年前可不是一回事，著名经济学家汤继强点破了未来十年楼市的真实走向，跟每个人都息息相关。

2016年那波去库存，棚改货币化占了快一半，直接给居民发钱买房，硬生生造出来购房需求。结果就是房价一路飞涨，大家杠杆越背越高，说白了就是逼着普通人加杠杆上车。现在不一样了，棚改货币化早就退场，现在是地方政府和国企接盘存量房，转成保障房。政府不再造需求，只当市场的稳压器，搭起住房双轨制的架子。

未来十年楼市最大的变量是什么？汤继强说，是人口结构拐了大弯，刚需主力25到35岁人群早就进入长期下行通道了。再加上市镇化速度慢下来，人均住房面积也快摸到顶了，以后不同城市不同地段的房子，分化会比你想象的还夸张。有些地方说不定直接躺平，变成有房没人买的死局，连流动性都没了。

确定性其实也挺清楚。房住不炒这个大方向，怎么都不会变。汤继强这个判断现在传得很广，房地产就是越来越像耐用消费品了。大部分城市里，房价能跑赢通胀都算不错，过去那种买了就翻倍的好事，别再想了。

以后保障房基本覆盖中低收入群体，商品房就是给改善需求准备的，炒房的空间基本上被系统性堵死了。给第一次买房的年轻人提了个醒，别天天焦虑着赶紧上车，先看看合不合适自己。月供最好别超过家庭收入的四成，尽量选人口往里流、产业扎实的核心城市或者都市圈边儿上的板块。

还在观望的别想着抄底了，赶紧把抄底思维换成使用思维。就看租金回报率能不能到2.5%到3%，达不到的话，拿着钱其实更安心。

很多人说楼市回暖，其实中国根本不是一个统一的楼市，底下是三块完全不一样的地盘。第一块是一线城市的改善豪宅，上海144平方米以上新房已经涨了5.5%，现在卖房的全是央企国企，卖的都是核心地段的好房子。买得起的都是能付全款或者高首付的人，这根本不是整体复苏，就是一小块局部的行情。

第二块就是全国的二手房，不管几线全都在跌，跌幅从1%到7%不等。这才是大多数普通人手里持有的房产，现在它还在往下沉。

第三块就是三四线的库存，早就退水成滩涂了，露出来就收不回去。之前央行把房贷期限拉长到40年，很多人以为要拉房价，其实不是。就是托住正在还贷的普通人，不让大家日子过不下去，托的是还款能力，不是托房价。

现在楼市其实是换规则，不是放水刺激。原来的预售制，预售款可以跨项目挪用，郑州卖房的钱可能拿去武汉拿地了。这就是后来几百万套烂尾楼埋下的种子。

现在改了规则，三件事从根上动了旧模式。预售资金全额进监管账户，按工程进度拨钱，谁都挪不动。推现房销售，房子盖好了才能卖，项目融资改成一个项目一本账，跨项目动不了一分钱。

这三件事下来，开发商再也没法拿买房人的钱当免费资金用了。过去拿地只要两三成自有资金，剩下靠预售款滚动，一年能转两三次圈。现在得自己扛完整个建设周期，能活下来的开发商会少很多，以后盖的房子也会少很多。这不是踩油门刺激，就是换了个发动机。

这个规则变化的代价也得说清楚。开发商少了，供应少了，短期确实能去库存。中期就会有点尴尬，真正有人买房的城市，新房供应反而不够。没人要的城市，库存还是堆在那里，供给收缩不会刚好按我们想要的来。上海大平米新房涨价，一部分原因就是好房子变少了，不全是需求带的。

过去地方靠土地财政，好的时候一个地级市卖地收入能占财政的四五成，够修新区建地铁搞城市建设。现在卖地收入大减，该花的钱一分少不了，地铁要运营，工资要发，之前借的钱要还。收入是波动的，开支是刚性的，这就是现在地方财政最难受的地方。

个人没钱了最多少吃一口，地方不一样，之前借的都是二三十年的债，总得还啊。现在能走的路其实也就三条，一条是消费税改革，收税从生产端改到消费端，哪个城市消费多，哪个城市拿的税多，现在已经在试点了。

第二条是盘活国有资产，把收费经营权拿出来换钱，其实本质还是预支未来的钱，跟卖地差不了多少。第三条最难但是最根本，就是中央和地方重新分财权，中央多担一点。

很多人说中国会走日本泡沫破裂的老路，其实真不是这么回事。1990年日本泡沫破的时候，抱着高价土地的是企业和银行，公司之间互相持股抵押，泡沫破了压力都在企业银行身上，家庭资产负债表没崩。中国反过来，城镇家庭六成财富都在房子上，抱着高价资产的是老百姓，开发商和地方政府先扛不住。

所以开发商可以出清，恒大清盘碧桂园重组，这几年倒下的房企一堆，也没急着救，因为损失主要在股东债权人，扛得住。但绝对不会让居民资产大幅缩水，这不只是财富的事，关乎社会安稳，一旦大家资产缩水，就不敢消费不敢生孩子，对未来没信心，这是碰不得的红线。中国既不会走出大牛市也不会崩盘，就是一场很长时间的低速修复。

房地产过去是中国经济的发动机，连上下游占GDP四分之一，现在这台发动机停了，下一台能不能接上，得看整个经济结构变不变。以前工业化时代，工厂要几千工人住附近，周边要配套学校医院商店，人口聚起来土地就值钱，房子就值钱。底特律沈阳东莞都是这个逻辑。

房子值钱从来不是那堆砖头钢筋，是这个位置有工作，有人愿意来。现在互联网和人工智能改了规则，生产不用非得聚在一起。趋势往两个方向走，一头是更集中，顶尖的人才资本都往少数超级城市挤，这些地方的好房子不但不跌还会涨，上海大平米涨价就是明明白白的信号。

另一头是更分散，不用坐班的人在哪都能干活，这些地方根本撑不起原来的房价。中间那些靠单一工业起来的中等城市，刚好被掏空，房子是给过去的就业结构盖的，现在那个结构没了。

其实房子盖起来真不难，中国钢筋水泥产能全世界第一，盖房效率比任何发达国家都高，成本压得很低。中国从来都不缺房子，缺的从来不是砖头，是核心地段的准入资格。等房子不再是财富炒作的工具，价格自然会回到接近建造成本的水平，对普通人来说这不是坏事，是解脱。

疼的只有那些把房子当未来增值工具的人，是靠土地财政的地方，是还在等着房价涨的投机者。普通人只要有工作有收入，房子便宜了，反而少了一座压在身上的大山。很多人说房价涨也疼跌也疼，其实根本问题从来不是房价往哪走，是你的工作在哪，收入往哪涨。现在人工智能改变了人口聚集的方式，这个问题比房价本身重要太多。

参考资料：新华网 著名经济学家谈中国楼市未来走向