北京买房：理清思路，购房建议2011

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我不是北京户口，不需要学区房，但我在网上看到了东城的一套房，42平米报价223万，预计每平米5万能买到吧？因为这是个半地下。但看图片这是个带阳台大窗户的，这种房应该没有溢价吧？值得投资吗？

A：

1、投资？少见，非常少见，不管是不是学区房，很少有想投资半地下的。打个比方这就跟投资黄金似的，有买合约的有买金条的，也有买带溢价的饰品黄金的，但很少有要投资18K金的。也不能说这不是黄金，只不过带有瑕疵，都不太算投资品了。

半地下也是类似的情况吧，买来居住没问题，看自己的喜好。但非得聊投资就没什么意思了，这算典型的硬伤，不管什么价格都不太好卖。而投资品有三要素的，流动性+收益性+安全性，三足鼎立才支撑扎实，有明显瑕疵的就不好聊了。

2、而且即便是半地下，也肯定是带有学区溢价的，就因为这也是东城区带有学位的房子，必定有学区溢价。

打个比方这就跟奢侈品专卖店的瑕疵货似的，哪怕是价格很低，也必定比超市里的杂牌同款贵，就因为人家带品牌溢价。

3、而且就因为这套房的总价低，那其价格中所包含的溢价还或许更高呢。要不您做个比较吧，既然是半地下就一定是老小区，可以在朝阳找个有半地下房源的比较一下。

先看两边小区的均价，假定是10万和5万吧，价格差一倍。那如果这套房是5万，而朝阳同档次半地下的价格是2.5万，价格还是一倍，那就说明东城这套房必定有溢价，如果是一倍以上还说明溢价更高呢。只有说东城的5万朝阳的3万甚至3.5万，那有可能说明溢价低或不带溢价了。

但即便是不带溢价，这种房一般也不建议投资，就是因为不好卖，着急出手的话很容易吃亏。

仅供参考。

二

Q:

昨天我跟房东磨了半宿的价，最终没谈拢。她死咬着360万不松口，中介说哪怕358万她都不同意。她老公就说是现在把房出租都能一个月6千多，收益比银行高，所以就不降。但实际上中介说了他们贷款120万，每个月还款都6千块呢，就算出租也根本没利润。但他们就是不降，中介嘴皮子都说破了，这女的就说哪怕房价再降他们都认，但就是不再降，我也真是服了。

A：

1、那您准备问我什么呢？如果中介都没辙，那我好像也帮不上什么忙吧？

2、不过多说一句，中介用按揭还款vs租金的比较是没什么意思的，根本就不是同一种性质，没法儿比。或者打个比方吧，这相当于说某人每个月挣6000，但花销也6000，那这班儿不是白上了，还不如辞职躺平呢，有道理吗？没道理呗，一个是收入一个是支出，这两者有相关性，但不是一回事儿。

房子也是如此，房租可以算投资收益，但月供还款则是借贷的支出。即便没有这房子，只要是借了钱那也得还钱，房子只不过是充当了抵押物而已。或者说个人贷款属于提前消费，只有公司贷款才算是投资呢，而投资和消费不是一码事儿。

3、这再多的不聊了，只能说中介这种话术属于诡辩，可以当做砍价的手段，但最好是自己别相信，只忽悠别人就行了。

4、总之对于砍价我帮不上忙，看您自己的感受吧。我要建议就是索性先不谈了，砍价最好的方式就是扭头儿就走不买了，看看卖家是否往回叫你了？叫的话就接着聊，不叫的话就得看自己是否真的想要了。

仅供参考。

三

Q:

急事请教，现在我已经基本定了**小区，700万预算，但纠结在板楼塔楼上了。您应该也知道这小区是四栋塔楼和十几栋板楼，具体行情是板楼的都9万多一平，塔楼的大概8万多。我本来想法是买板楼的，户型好，得房率比塔楼也多了7%，但是在中介的提醒和我的复查之后，发现反倒是塔楼的流动性更好，今年在一个中介就成交了6套，而板楼只有2套。

所以现在我才犹豫了，因为我们等孩子上完学之后是要卖掉的，所以得选择流动性好的才好出手。昨天我们已经定了一套塔楼的准备今天谈，但刚才中介又发来了一套板楼的，价格有所松口，您看这应该怎么选？

A：

1、户型图我就不看了，不到现场的话看了也没多大用。

2、我要建议就是先看+先谈第二套板楼的，实在谈不下来再翻回头谈塔楼的。这也不说什么太多的了，拿搞对象相亲打个比方吧，如果第一个真的好，那就不会看上第二个而犹豫。之所以您被第二个打动，就说明第一个有某些问题您很难忍受。这也不用聊什么渣男渣女的问题，只是人之常情而已。

3、再说一点，之所以塔楼在这段时间卖的更多，其实是价格原因。或者说如果板楼业主们也愿意降点儿价，那您觉得哪边儿的卖的更多？

尤其是您要买的是学区房，谁都知道是有学区溢价的。但大多数人都不太清楚怎么计算，所以就只能用直观+表面的价格来比较了，本能的认为价格低的就是溢价低。但其实未必，饭馆儿里红烧肉的利润未必比拍黄瓜高，拍黄瓜的价格低也不等于性价比高。

4、其他的先不聊了，我马上要出门，具体的得房率和价格的关系没时间算了。您先考虑一下吧，有需要的话我回来再算。

仅供参考。

四

Q:

我家情况是：京户，双方父母都有房，所以结婚时没买，但现在孩子已经四岁，准备考虑一次性解决居住和上学的问题。目前有现金300万+，夫妻税后收入约40万，想贷款300万买600万左右的房子。目前问题是看了很多海淀的板块的小区，没找到合适的，不是房子不行就是学校不行，所以想请教您一下有没有综合型好的性价比高的。

Ps：需求是学区中上，房子大两居或能改成三居的，当然三居更好，能南北通透的，带电梯。我们都是不用坐班的，也有车，所以对交通的要求不高，只注重其他配套就行。另外就是要保值好一些的。

A：

1、您这期望值有点儿高啊，确实是不好找到合适的。

2、简单说吧，三居或大两居能改的，而且还南北通透，那怎么也得90平了。总价600万就是单价6万多点儿，这价位的房子在海淀肯定有，但中上学区的就够呛了，几乎没什么选择。

3、另外多说一句，您的最后要求是保值好。那这问题来了，如果一套海淀的房子，面积户型都很好，而且还是中上学区，但售价却很便宜，请问这能算保值好的吗？那之前在别人手中很多年都保值不好，到您手中怎么保证保值好呢？所以这就是悖论，除非是捡到很大的漏儿，否则不太可能。

4、其他的就先不聊了，我能理解您的心情，想一次性各项兼顾。但奈何这预算不算太高，很难买到捡漏儿的房子。最后提醒一句，海淀的房子都是有溢价的，学区越好溢价越高，那居住的性价比就相应降低了。考虑好再买。

仅供参考。

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