商服用地直接"归零"！怀远3673亩供地计划出炉：住宅翻倍、交通占三成、产业占四成

3月19日，怀远县2026年度国有建设用地供应计划正式挂网：全年供应总量控制在244.9049公顷（3673.57亩）。这份看似例行公事的年度清单，藏着一个罕见信号——商服用地一栏写着"0.00"，一个县城全年计划不新增一宗商业服务业用地。与此同时，住宅用地从2025年的176.73亩翻倍至396.02亩，交通运输用地以1299.28亩占到总量的三分之一强。当"产业+交通"合计拿走近八成的土地指标，怀远今年的供地逻辑，已经和过去那个靠卖地滚动开发的县城彻底分道扬镳。

NO.1｜壹

拆解3673亩：住宅翻倍、商服归零，一张"反常识"的供地表

先把这张表摊开算一遍账。

总量3673.57亩，六大地类的分配是：工矿仓储100.5183公顷（1507.78亩），占41.04%；交通运输86.6188公顷（1299.28亩），占35.37%；住宅26.4013公顷（396.02亩），占10.78%；其他22.8762公顷（343.14亩），占9.34%；公共管理与公共服务8.4903公顷（127.35亩），占3.47%；商服用地0公顷，占0%。

三个数字值得划重点。

第一，商服用地从196.94亩砍到0。 2025年怀远还安排了13.1293公顷商服用地，一年之后直接归零。这不是偶然——县住建局数据给出了答案：截至2025年，全县新建商品房库存59.15万㎡中，商业24.98万㎡，近一年月均去化仅0.376万㎡，去化周期约66个月。五年半才能卖完的商业库存，任何理性政府都不会再往里添砖加瓦。所谓"以需定供"，在怀远身上体现得比任何文件都直白。

第二，住宅用地翻倍，但仍是最"抠"的一项。 396.02亩对比2025年居住用地清单的176.73亩（5宗），增幅约124%。按容积率1.6—1.8估算，可形成约42万—47万㎡住宅建面，约4200—4700套房源。听起来不小，但要对照需求端：2025年全县新建商品房销售面积预计20.24万㎡、同比下滑30%；2026年一季度签约销售687套、8.96万㎡，住宅均价4792元/㎡、同比再跌9.07%。更关键的是，住宅库存去化周期已达约32个月。所以这396亩，本质是2025年被压到4.87%这一极端低位后的恢复性补位，而非扩张。

第三，住宅用地的内部结构也透着变化。 计划表显示26.4013公顷全部计入"商品房用地"，廉租房、经适房、安置区/棚户区/公租房三栏均为"/"；而正文仍强调"中低价位、中小套型普通商品房不低于住宅用地总量70%"、要"持续推进人才租赁住房和公租房建设"。两者看似矛盾，实则另有解法——怀远已在公开征集收购存量商品房用作保障性住房，收购价上限为"划拨土地成本+房屋重置价+不超过5%利润"。保障房从"新供地新建"转向"收存量改造"，这是本轮去库存政策在县域层面最真实的落地形态。

纸面之外，还得看正在发生的交易。8月26日挂出的怀自然资告字〔2026〕9号，推出HY2026-49号宗地：引凤街道五岔路东侧、启王路南侧，65543.79㎡（98.32亩），二类普通商品住房用地，容积率1—1.6，限高60米，绿地率≥40%，起始价13665万元，9月15日至24日挂牌。折算下来，起始亩单价约139万元/亩；按上限容积率计容约10.49万㎡，起始楼面价约1303元/㎡。

这个价格放在怀远是什么水平？同在启王路南的监测点"中央名门"，2026年二季度住宅地价212.53万元/亩、地面价3188元/㎡；江山御景216.20万元/亩，禹都府172.27万元/亩，东方名府151.73万元/亩。再看实际成交：2025年8月望淮街道两宗涉宅地均被怀远怀启置业以约153万元/亩拿下；2025年12月挂牌三宗，起始价133.5万—157.2万元/亩。HY2026-49的139万元/亩，落在近一年区间的下沿——低起拍、稳预期，是这个县城当下最务实的定价策略。

NO.2｜贰

对照国土空间规划：每一类用地，都能在2035蓝图里找到出处

把供地结构与《怀远县国土空间总体规划（2021—2035年）》叠在一起看，这张计划表几乎是规划文本的年度"施工图"。该规划已于2024年6月22日经蚌埠市政府批复（蚌政秘〔2024〕35号）。

其一，35%的土地给了交通，对应"交通集散枢纽"这个第一定位。 规划给怀远的城市性质写得清楚：淮河生态经济带的交通集散枢纽和商贸物流基地、皖北重要的现代制造业和绿色农副产品生产加工基地、蚌埠市域宜居宜业宜游的副中心城市。翻开怀远县交通运输局2026年重点工作清单，几乎全是硬骨头：S63怀远至凤台高速公路（全长约55.48公里、总投资约78亿元，先行段已开工）、G36宁洛高速怀远段"四改八"及新增怀远北出入口、G345马城至唐集一级公路、G3京台高速大刘郢枢纽至蚌埠互通段改扩建、S313与S230改建工程。1299.28亩交运用地，就是给这些项目腾出的物理空间。

其二，41%给了工矿仓储，对应"现代制造业和绿色农副产品生产加工基地"。 其中工业761.11亩、仓储746.67亩，几乎各占一半。仓储能与工业平起平坐，恰恰呼应"商贸物流基地"——物流靠仓储承载，而非零售商业。这也解释了商服用地为何可以归零而不影响城市功能。

其三，住宅只占一成，对应"蚌埠都市区副中心"的人口账。 规划明确：2020年县城常住人口28.21万人，2025年35万人，2035年45万人，并按50万人的实际服务人口配置公共资源。而《蚌埠市国土空间总体规划》的市域格局为"一带两轴、一主一副、三城多点"，"一主一副"的要义正是推动蚌埠中心城区与怀远县城同城化、构建一体化核心区。人口还要再增10万，住宅却只给396亩——这不是保守，而是32个月去化周期下的克制；真正的增量人口，很大一部分要靠存量房消化和保障房收储承接。

其四，供地的空间落点，与县城"东强、西进、南优、北拓、中提升"高度吻合。 规划提出重点开拓经开区北部、涡西片区北部、涡北片区和上谷片区；县域城镇格局为"一核（县城）、一副（龙亢）、三镇（常坟、包集、河溜）"，县城按"优化老城、强化新城、细化涡西、山水融合"推进，重点建设涡西新区和荆山新区。供地计划同样写明："中心城的中心地区不再新增供应土地"，"中心城区土地供应重点放在边缘地区和重点功能区"。正在挂牌的HY2026-49位于引凤街道、启王路南、禹都大道绿带以北，正是涡北新城这一"强化新城"方向。地，正在往规划指的地方走。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：怀远这份供地计划最值得被记住的，不是3673亩的总量，而是那个"0.00"——一个县城敢于让商服用地全年归零，意味着土地财政的旧脚本正在被改写，供地已从"什么好卖卖什么"切换到"城市需要什么配什么"。41%给产业、35%给交通、10%给住宅，是把土地要素优先配置给生产力和基础设施的清醒选择；住宅翻倍却仍只占一成，配合收购存量房做保障房，说明县城楼市的主战场已从"增量开发"转向"存量消化"。对开发企业而言，跟着"一核一副三镇"的城镇格局和"东强西进南优北拓"的空间方向走，比赌周期更有效；对城市而言，真正的胜负手不在卖了多少地，而在S63怀凤高速、宁洛"四改八"、京台改扩建能否如期兑现——怀远能不能从"县城"长成"蚌埠都市区副中心"，靠的是路，不是楼。