不再模糊！上海非居土地续期新规！谁喜谁忧？（附文书）

政策背景：2026年7月31日，上海市规划和自然资源局正式印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，针对工业、商业、办公等全部非居住性质建设用地，明确土地使用权到期续期的价格底线，续期出让金不得低于地块对应级别基准地价的70%！

URI城市租住提醒行业：本次上海工商业用地续期新规，是分化型政策，不是普涨或普跌，视角不同，结论不同。

一方面，它为整栋自持、改造为保障性租赁住房的商办资产，打通土地年限不确定性，解决REITs估值难题，利好存量商办盘活；政策解读｜非居土地续期！商改租利好？（附文书），该视角可以点击之前的文章进行预览。

另一方面，对于早年分割散售、散户持有的二手商住公寓，续期最低地价底线被明确，远期补缴成本从隐性风险变成显性负债，压制二手流动性与资产估值。

不管哪个视角看待该政策，这都是上海首次把非居住物业土地到期后的续期成本进行量化，本期，URI将详细拆解政策条文、测算持有成本，分析该政策对存量商办资产、个人居民购房决策带来的连锁影响！

▲上海市规划和自然资源局发布《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》

关于印发《上海市工商业项目士地使用权续期工作指导意见(试行)》的通知.pdf

01

新政核心条款

划定非居住用地续期底价

这份指导意见覆盖范围远超字面意义的工商业项目，工业、商业、旅游娱乐、办公、教育文体卫生等全部非居住建设用地，均纳入制度约束，市面上大众购入的商住公寓（商办属性小户型）就在适用范畴之内。政策明确，非居住用地到期不执行自动续期规则，使用权人需要主动提交续期申请，续期年限、出让金按规则执行，续期后总年限不得超过该用地法定最高年限，续期地价设置硬性下限，不低于所在级别基准地价的 70%，区级主管部门还可结合项目绩效情况做差异化调整。（例如如果该项目是商业改保租房，大概率在70%基准地价附近，还能争取绩效折扣。）

结合上海2026年4月更新的城乡建设用地基准地价做情景测算，中环附近商业用地多处于五级土地等级，对应商业基准地价约12000元 /㎡，按70%底线折算，续期单价约8400元/㎡。一套60平方米商住公寓，对应续期支出可达50万元上下。反观该区域同类型二手商住公寓整体成交价大多仅200‑300万元，续期支出相当于房产二手价值的五分之一。部分老城区楼龄偏高的商办物业，本身二手交易价格持续走低，极端情形下续期成本甚至会逼近房屋本身市场估值。

URI提示：本次政策需要厘清边界，70年产权住宅并不在这份文件管辖范畴。依据《民法典》第359条，住宅建设用地使用权到期执行自动续期，续期费用缴纳、减免有待后续专门立法落地，现阶段并无实际收费安排。上海的此次政策，首次把住宅与非住宅物业之间原本模糊的制度差异转化为可计算的现实账单。

02

成本测算

商住两用公寓续期隐性成本大幅攀升

过去居民买入商住公寓，投资测算大多只聚焦租金回报率。例如投入200万元购置公寓，每年租金8万元，账面租金回报4%，对比银行存款具备吸引力，成为不少投资者选择它的主要理由。但该测算框架过去长期忽略土地到期的大额续期支出这一笔远期刚性负债。

当未来续期成本被明确量化之后，完整持有周期的真实回报需要扣减这笔远期大额支出，很多商住公寓的投资收益模型不再成立。在资产交易市场，买家会理性预判几十年后的续期义务，这部分远期成本会提前反映在当下的二手成交价上。

值得注意的是！除续期资金压力外，个人持有商办公寓还存在实操层面的难题。一栋楼宇由大量分散小业主共同持有，土地到期时，全体业主需要协调统一申请续期、分摊土地出让金。不同业主资金实力、持有意愿分化，很容易出现部分业主不愿出资，整栋楼续期推进受阻的困境，进一步放大商住类物业的持有风险。

03

市场估值迎来重构

两类不动产形成制度性分水岭

上海本次新政并非仅作用于上海本地市场，它给全国非居住用地续期提供了可参考的制度样本，给全国存量商办资产打开估值重估的窗口。

政策客观上将国内不动产划分为两大类别：70年产权住宅到期自动续期；40‑50年非居住物业到期需要主动申请，并且支付一笔不菲的土地续期费用。二者的差距不再停留在口头认知，而是形成白纸黑字的制度鸿沟。

后续不动产评估、二手交易过程，剩余土地使用年限权重会显著抬升。过往买房，市场更多关注地段、学区、户型楼层；未来无论是自住还是投资，土地剩余年限会变成一项不可忽视的核心考察指标。

用白话讲，未来，剩余土地年期越短的商办物业，估值下行压力会越明显。

04

置业逻辑重构

存量市场迎来价值筛选

然而，URI城市租住认为，这并不代表所有商住房都会彻底失去价值、集体“砸在手里”。核心地段、可以稳定运营、租金水平足够覆盖远期风险补偿的优质商办资产依旧具备生存空间。真正被冲击的，是过去依靠低总价噱头吸引普通散户、租金收益单薄、地段一般、楼龄偏高的商住两用的公寓。

同时需要积极客观地看待政策初衷，这份文件面向工商业项目，首要目标是解决企业存量产业用地续期、盘活存量资产、支撑REITs市场发展，规范企业主体土地续期行为，个人散户持有的商住公寓只是政策外溢影响对象。

对于市场参与者，要区分政策本意和外溢到个人不动产的次生效应。对投资者而言，商住物业已经不能简单套用住宅的投资逻辑，必须把续期这一远期或有负债纳入全周期测算。

URI城市租住用一句话总结：

未来，整栋自持、做保租房运营、机构持有用于REITs：不确定性消除，利好！已经分割成很多小产权证、散户买卖流通的二手商住公寓：远期续期成本显性化，利空流动性与估值。

上海这份续期指导意见，本质是把过去非居住土地续期的“黑箱”彻底打开，将几十年后的远期成本前置暴露在市场面前。很多普通投资者过去买入商住公寓时，只看见低总价、高账面租金，选择性无视土地制度带来的底层约束，把商办产品当成住宅替代品做配置。

不要幻想制度会为散户投资失误兜底。住宅与商办，从土地出让之初规则就不一样，只是过去没有一份文件把差价算得如此清楚。

短期看政策仅在上海试行，但它树立起全国可参照的制度模板。往后不动产投资不能再只算眼前租金，土地到期的刚性义务，已经成为悬在全部非居住物业上的一把标尺。资产的价值，不只看当下能卖多少钱，更要看几十年之后，你还要为继续持有它额外付出多大代价。

内容来源:公开报道URI复核

数据来源:URl调研及URI Data Bank

撰文:URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒